Was sind bereinigte Mittel aus laufender Geschäftstätigkeit?
Das Adjusted Funds from Operations (AFFO) bezieht sich auf die finanzielle Leistungsfähigkeit, die hauptsächlich bei der Analyse von Real Estate Investment Trusts (REITs) verwendet wird. Der AFFO eines REITs entspricht, obwohl er unterschiedlichen Berechnungsmethoden unterworfen ist, im Allgemeinen dem Funds from Operations (FFO) des Trusts, wobei Anpassungen für wiederkehrende Kapitalausgaben vorgenommen werden, um die Qualität der zugrunde liegenden Vermögenswerte des REIT aufrechtzuerhalten. Die Berechnung berücksichtigt die Anpassung der Miete, der Leasingkosten und anderer wesentlicher Faktoren nach GAAP.
Grundlegendes zu bereinigten Funds from Operations
Unabhängig davon, wie sich Branchenfachleute für die Berechnung des bereinigten Funds from Operations (AFFO) entscheiden, wird dies als genaueres Maß für den verbleibenden Cashflow der Anteilseigner angesehen als ein einfacher FFO, da Mietsteigerungen und zusätzliche Kosten des REIT berücksichtigt werden. Es bietet eine genauere Basiszahl für die Schätzung der gegenwärtigen Werte und eine bessere Prognose für die zukünftige Fähigkeit des REIT, Dividenden zu zahlen. Dies ist eine nicht GAAP-konforme Kennzahl.
Berechnung der bereinigten Mittel aus laufender Geschäftstätigkeit
Vor der Berechnung des AFFO muss ein Analyst zunächst das Funds from Operations (FFO) des REIT ermitteln. Der FFO misst den Cashflow aus einer festgelegten Liste von Aktivitäten. Der FFO spiegelt die Auswirkungen der Leasing- und Akquisitionstätigkeit des REIT sowie die Zinskosten wider. Der FFO berücksichtigt den Reingewinn des REIT einschließlich Abschreibungen, schließt jedoch die Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen aus. Der Grund, warum diese Gewinne nicht enthalten sind, ist, dass es sich um einmalige Ereignisse handelt, die sich im Allgemeinen nicht langfristig auf das zukünftige Ertragspotenzial des REIT auswirken.
Die Formel für FFO lautet:
FFO = Nettoeinkommen + Abschreibungen + Abschreibungen - Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen
Sobald der FFO bestimmt ist, kann der AFFO berechnet werden. Die Formel für AFFO lautet:
AFFO = FFO + Mieterhöhungen - Investitionsausgaben - routinemäßige Wartungsbeträge
Beispiel einer AFFO-Berechnung
Nehmen Sie als Beispiel für die AFFO-Berechnung Folgendes an: Ein REIT erzielte im letzten Berichtszeitraum einen Reingewinn von 2 Mio. USD. In dieser Zeit verdiente es 400.000 US-Dollar durch den Verkauf eines seiner Grundstücke und verlor 100.000 US-Dollar durch den Verkauf eines anderen. Es wurden Abschreibungen in Höhe von 35.000 USD und Abschreibungen in Höhe von 50.000 USD ausgewiesen. Während des Berichtszeitraums betrugen die Nettomietsteigerungen 40.000 USD. Die Investitionen betrugen 75.000 USD und die routinemäßige Wartung 30.000 USD.
Aufgrund dieser Informationen kann der FFO wie folgt berechnet werden:
FFO = $ 2.000.000 + $ 35.000 + $ 50.000 - ($ 400.000 - $ 100.000) = $ 1.785.000
Daraus berechnet sich die AFFO zu:
AFFO = FFO + 40.000 - 75.000 - 30.000 = 1.785.000 - 65.000 = 1.720.000
