Trotz zunehmender Anzeichen einer Abschwächung des Immobilienmarktes geht Goldman Sachs davon aus, dass niedrigere Zinsen die Wohninvestitionen in der zweiten Jahreshälfte 2019 ankurbeln werden. Sowohl die Wohninvestitionen als auch die Wohnimmobilieninvestitionen haben sich in der ersten Jahreshälfte verlangsamt Die jüngste Leitzinssenkung der Federal Reserve wird dazu beitragen, die Nachfrage nach Wohnimmobilien anzukurbeln, sagten die Analysten von Goldman kürzlich in einer Mitteilung.
Die Analysten, angeführt von Ökonom Jan Hatzius, blieben hinsichtlich der künftigen Wachstumsaussichten des Sektors optimistisch, da „der Wohnungsbau etwas schwächer ausgefallen ist als erwartet und mit einigen zumindest teilweise anhaltenden Gegenwinden konfrontiert zu sein scheint. „Unser Modell deutet auf eine gesunde Erholung hin, um das Wachstumstempo der Wohninvestitionen im Jahr 2019H2 um 4% zu steigern“, schrieb Hatzius.
Eine Erholung des Immobilienmarktes würde dazu beitragen, dass die Immobilienaktien im ersten Halbjahr ihre Rally fortsetzen. Der SPDR S & P Homebuilders ETF (XHB) legte gegenüber dem Vorjahr um fast 27% zu, während der S & P 500 um 15% zulegte. Einzelne Homebuilder-Aktien wie M / I Homes Inc. (MHO) und LGI Homes Inc. (LGIH) legten im Jahresverlauf um mehr als 70% zu, während KB Home (KBH) und DR Horton Inc. (DHI) um mehr als 40% zulegten % und PulteGroup Inc. (PHM) legte um fast 28% zu.
Was es für Investoren bedeutet
Niedrigere Hypothekenzinsen werden die Nachfrage nach Wohnimmobilien ankurbeln. Dies ist der Wirtschaftszweig, der am empfindlichsten auf Zinsänderungen reagiert. Seit dem letzten Herbst sind die Hypothekenzinsen um 125 Basispunkte gefallen. Der Zinssatz für die 30-jährige Festhypothek ist von einem Höchststand von 4, 94% im November auf 3, 60% in jüngerer Zeit gesunken. Dies geht aus Daten der Hypothekenagentur Freddie Mac pro CNBC hervor.
Die stimulierende Wirkung niedrigerer Sätze auf die Nachfrage nach Wohnraum wird über zwei getrennte Kanäle erfolgen. Der offensichtliche Kanal ist, dass niedrigere Hypothekenzinsen die Kosten für die Finanzierung des Kaufs eines neuen Hauses billiger machen; daher erhöhte Nachfrage. Der zweite Kanal ergibt sich aus den niedrigeren Kosten für die bestehenden Hausbesitzer, ihre Hypothek zu niedrigeren Zinssätzen zu refinanzieren. Die niedrigeren Kosten erzeugen einen Vermögenseffekt, der die Konsumausgaben und einen anschließenden positiven Rückkopplungsmechanismus auf dem Wohnungsmarkt stimuliert.
Niedrigere Zinssätze konnten den erwarteten Anstieg des Wohnungsbaus jedoch noch nicht herbeiführen. Investitionen in Wohnimmobilien erleben die schlimmste Phase seit der Großen Rezession 2007-2009, nachdem sie sich seit sechs aufeinanderfolgenden Quartalen zusammengezogen haben. Die Baubeginne gingen im Juli um 4, 0% auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 1, 191 Mio. Einheiten zurück, und die Zahlen für Juni wurden nach unten korrigiert. Von Reuters befragte Ökonomen hatten laut CNBC damit gerechnet, dass die Zahl der Wohneinheiten im Juli auf 1, 257 Millionen ansteigen wird.
Eine Erklärung dafür, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien nicht auf niedrigere Zinssätze reagiert, sind die zunehmenden wirtschaftlichen Aussichten. Wenn niedrigere Zinssätze das Ergebnis einer politischen Maßnahme sind, die speziell darauf abzielt, auf wirtschaftliche Unsicherheiten zu reagieren, kann das negative Signal, das niedrigere Zinssätze aussenden, stärker sein als der positive Anreizeffekt dieser niedrigeren Zinssätze. Bauherren glauben, dass dies ein großer Grund ist, warum die Nachfrage nach Wohnraum nicht gestiegen ist.
Aber Goldman hat eine andere Erklärung: Antwortverzögerungen. Die Auswirkungen von Zinsänderungen sind in der Regel nicht sofort zu spüren, können jedoch Monate oder sogar Jahre dauern, bevor sie sich auf die Wirtschaftstätigkeit auswirken. "Unsere Schätzung der Verzögerungszeit zwischen Zinsänderungen und Wohnimmobilienaktivitäten legt nahe, dass der größte Teil des Aufschwungs noch aussteht", schrieb Hatzius.
Es gibt einige positive Anzeichen, die darauf hindeuten, dass die Antwortverzögerungshypothese von Goldman richtig ist. Die Baugenehmigungen, die den größten Teil des Jahres schwach waren, stiegen im Juli um 8, 4% auf 1, 336 Mio. Einheiten. Dies ist der größte Zugewinn bei Genehmigungen seit Juni 2017. Möglicherweise sind weitere positive Effekte zu verzeichnen, da sich die Auswirkungen der Leitzinssenkung der US-Notenbank Ende letzten Monats langsam durchsetzen und weitere Leitzinssenkungen zu erwarten sind das jahr ist aus.
Vorausschauen
Trotz der Anzeichen von Leben erwartet Goldman, dass einige Wohnungsprobleme nachlassen werden, einschließlich der Verwässerung des Steueranreizes für Wohneigentum, eines extrem angespannten Arbeitsmarktes für Bauunternehmen und eines Anstiegs der Kosten für Land, Entwicklung, Ansprüche und andere behördliche Maßnahmen. Man könnte die wachsende Möglichkeit einer Rezession inmitten des eskalierenden Handelskrieges von Präsident Trump mit China hinzufügen.
