WAS IST ein qualifizierter Austausch von Unterbringungsmöglichkeiten?
Eine qualifizierte Tauschunterkunftsvereinbarung ist eine Steuerstrategie, bei der eine dritte Partei, die als die Unterbringungspartei bezeichnet wird, vorübergehend die abgetretenen oder ersetzten Immobilien eines Immobilieninvestors hält.
BREAKING DOWN Qualifizierte Austauschunterkünfte
Ein qualifizierter Tauschvertrag ermöglicht den Anlegern die Einhaltung von Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code, der es den Anlegern ermöglicht, einen Kapitalgewinn oder -verlust aus dem Verkauf von Immobilien aufzuschieben, solange die abgegebene Immobilie durch eine gleichartige Immobilie ersetzt wird. Diese auch als 1031-Börse bekannte Transaktion ist eine steuerlich latente Börse, bei der ein Vermögenswert veräußert und ein ähnlicher Vermögenswert erworben werden kann, ohne dass eine Steuerschuld aus dem Verkauf des ersten Vermögenswerts entsteht. Qualifizierte Vereinbarungen über den Austausch von Unterkünften unterwerfen Investoren zwar weiterhin strengen Richtlinien für den Verkauf und Kauf gleichartiger Immobilien, erhöhen jedoch die Flexibilität beim Zeitpunkt des Verkaufs und vereinfachen die Qualifikation für die Steueraufschiebung.
Steuerliche Auswirkungen einer qualifizierten Austauschunterkunft
Diese Strategie wurde vom IRS im Jahr 2000 anerkannt, war aber zuvor viele Jahre im Einsatz. Die Genehmigung des Verfahrens durch die IRS und die Festlegung spezifischer Qualifikationsrichtlinien machten die Einhaltung der 1031-Börsenregeln für Anleger einfacher. Da der Zweck solcher Transaktionen darin bestand, eine Immobilie vorübergehend zu halten, wurden sie auch als Lagertransaktionen bezeichnet. Bis zur Verabschiedung der Steuergesetzgebung im Dezember 2017 könnte dies den Austausch eines Geschäfts gegen ein anderes oder eines materiellen Gegenstands wie Kunstwerke oder schweres Gerät gegen ein anderes umfassen. Ein solcher Umtausch ist seit der Steuerreform 2017 nur für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie mit einer ähnlichen Immobilie zulässig und muss für Immobilien erfolgen, die zur Investition oder zur produktiven Nutzung in einem Gewerbe oder Unternehmen in den Vereinigten Staaten gehalten werden.
Obwohl Steuern aufgeschoben werden und kein Gewinn oder Verlust erfasst wird, muss der 1031-Umtausch auf Formular 8824, Gleichartige Börsen, gemeldet werden. In den Anweisungen von Form 8824 wird erläutert, wie die Details des 1031-Austauschs gemeldet werden. Nach § 1031 kann ein Investor neben den getauschten gleichartigen Immobilien auch Barmittel, Verbindlichkeiten oder andere nicht artgemäße Immobilien geben oder erhalten. Barmittel, Verbindlichkeiten oder anderes Eigentum, das nicht der gleichen Art entspricht und in einer 1031-Börse ausgegeben oder entgegengenommen wird, wird als Boot bezeichnet. Die Aufladung löst steuerpflichtige Gewinne oder Verluste im Jahr des Austauschs aus. Die steuerpflichtige Menge, die nicht durch Abschnitt 1031 aufgeschoben wird, ist die Menge des Stiefels. Die nach § 1031 abgegrenzte Steuerbemessungsgrundlage ist der Kapitalgewinn oder -verlust aus der getauschten gleichartigen Immobilie. Der Gewinn, der erkannt wurde, weil der Start empfangen wurde, wird auf Formular 8949, Schedule D auf Formular 1040 oder Formular 4797 gemeldet. Wenn die Abschreibungen wieder erfasst werden müssen, muss dieser erfasste Gewinn möglicherweise als ordentliches Einkommen ausgewiesen werden.
