Was ist eine erschwingliche Wohninvestition?
Erfolgreiche Immobilieninvestoren sind mehr als nur Vermieter. Sie sind versierte Geschäftsleute. Immobilieninvestoren verhalten sich ähnlich wie Portfoliomanager und Unternehmensmanager, die sich darauf konzentrieren, Gewinne zu maximieren und gleichzeitig Wert für ihre Kunden zu schaffen. In diesem Artikel werden Investitionen in erschwinglichen Wohnraum als Geschäfts- und Anlagestrategie erörtert. Der Artikel definiert zunächst erschwinglichen Wohnraum und befasst sich mit drei demografischen Gruppen, die den besten Zielmarkt darstellen. Anschließend werden die Rentabilität und Marktfähigkeit von erschwinglichem Wohnraum sowie die Finanzierung und die sozialen Auswirkungen von Investitionen in erschwinglichen Wohnraum erörtert.
Die zentralen Thesen
- Bezahlbarer Wohnraum ist in den Portfolios vieler Immobilieninvestoren vor allem aufgrund der damit verbundenen staatlichen Steuergutschriften enthalten. Immobilieninvestoren, die an bezahlbarem Wohnraum interessiert sind, sollten sicherstellen, dass eine solche Investition in ihrem Gebiet rentabel und marktfähig ist. Investoren sollten die Kosten für den Kauf und die Renovierung berechnen und die Aufrechterhaltung eines erschwinglichen Wohnraums, um festzustellen, ob es sich um ein rentables Investitionsvorhaben handelt. Idealerweise verfügt ein Investor über die besten Immobilien in begehrten Gebieten zu guten Preisen, um eine angemessene Nachfrage und Rentabilität sicherzustellen.
Erschwingliches Wohnen verstehen
Das Konzept hinter bezahlbarem Wohnraum besteht darin, Wohnraum für die Mitglieder der Gesellschaft mit begrenztem Einkommen bereitzustellen. Eigentümer von Immobilien erhalten Steuergutschriften, wenn sie einen Teil ihrer Immobilie als bezahlbaren Wohnraum nutzen (zum Beispiel so viele Mieteinheiten in einem Gebäude). Mieter erhalten auch Unterstützung von der Regierung bei der monatlichen Zahlung ihrer Miete. Vier Personengruppen benötigen in der Regel bezahlbaren Wohnraum.
Senioren und Menschen mit Behinderungen
65-Jährige und Behinderte machen einen erheblichen Prozentsatz der US-Bevölkerung aus. Studien zeigen, dass diese Zahlen zunehmen und in den nächsten 20 bis 30 Jahren ein Rekordniveau erreichen werden. Die Menschen in diesen Gruppen brauchen Wohnraum in der Nähe von öffentlichen Unterkünften, der so angepasst ist, dass er ihnen im Alltag hilft. Modifikationen umfassen Rampen anstelle von Treppen, rollstuhlgerechte Badezimmer, Handläufe und modifizierte Schränke und Schränke.
Studenten
Die wachsende Anzahl erwachsener und nicht traditioneller College- und Universitätsstudenten hat den Bedarf an Wohnungen außerhalb des Campus erhöht. Erwachsene Studenten mit Familien brauchen eine private Unterkunft in der Nähe des Campus. Internationale Studierende benötigen ganzjährig verfügbares Wohnen, da es kostengünstiger und bequemer ist als häufige Auslandsreisen in den Ferien und in den Sommerferien.
Das Militär
Mitglieder des Militärdienstes haben Unterkunftsmöglichkeiten an und außerhalb der Basis. Das Wohnen auf der Basis erfordert den Bau, die Grundstücksverwaltung und die Grundstückspflege, während das Wohnen außerhalb der Basis zusätzliche Unterstützung bei der Standortbestimmung, den kundenspezifischen Bau und die Kauffinanzierung erfordert. Off-Base-Gehäuse müssen sich in der Nähe der Basis befinden und leicht zu bewegen sein. Militärwohnungsinvestoren sollten mit den Vertragsbedingungen des Bundes sowie den spezifischen Richtlinien für die einzelnen Dienstleistungszweige vertraut sein.
Rehabilitations- und Wiedereintrittsprogramme
Ein Teil der Bevölkerung benötigt eine Übergangsunterkunft. Zum Beispiel benötigen Obdachlose und Familien, Genesungssüchtige und Neuentlassene eine Unterbringung auf halbem Weg. Einige Erwachsene und Kinder in staatlichen Schutz- und Psychiatrieprogrammen benötigen Gruppenheime und Quartiersunterkünfte. Wohnungen und Pensionen sollten groß genug sein, um den Bewohnern angemessene Einrichtungen und Privatsphäre zu bieten, sie müssen jedoch auch die für jede Gruppe angemessene Sicherheit und Zugänglichkeit gewährleisten.
Anforderungen für erschwingliche Wohninvestitionen
Die Erschwinglichkeit ist für Investoren wichtig, da sie zwei entscheidende Faktoren bestimmt: Rentabilität und Marktfähigkeit. Subventionierte Wohnbauprogramme wie Abschnitt 8 helfen einkommensschwachen Familien, sich Miete zu leisten, indem sie einen Teil des Marktpreises für Mieteinheiten zahlen. Investoren in bezahlbaren Wohnraum sollten das Durchschnittseinkommen für ihre Region kennen, um zu bestimmen, welche Art von Rendite sie beim Kauf von Immobilien und bei der Nutzung für bezahlbaren Wohnraum erzielen können.
Verschiedene Quellen können einem Anleger dabei helfen, das mittlere Einkommen zu bestimmen. Das US Census Bureau ermittelt die durchschnittlichen Einkommen für Bundesstaaten, Grafschaften und Städte. Immobilien-Websites bieten diese Informationen für Personen, die in bestimmten Regionen Immobilien kaufen möchten. Schließlich sind Informationen auch über staatliche und lokale Behörden, Wirtschaftsförderungsagenturen und Wohnungsbaubehörden erhältlich.
- Berechnen Sie für eine erschwingliche Miete 30% des Durchschnittseinkommens in Ihrer Region. Dies ist Ihr voraussichtliches Bruttoeinkommen pro bezahlbarer Mieteinheit. Berechnen Sie bei bezahlbarem Wohneigentum 35% des Medianeinkommens für Prinzip, Zinsen, Grundsteuer, Hausbesitzerversicherung und Verbandsgebühren. Berechnen Sie dann Ihren erwarteten Verkaufspreis, indem Sie den Betrag für Steuern, Versicherungen und Gebühren von den für die Region geltenden Tarifen abziehen. Verwenden Sie die Differenz, das Prinzip und die Zinsen, um den Kaufpreis basierend auf den aktuellen Zinssätzen für Ihre Region zu bestimmen. Ein Bank- oder Hypothekenfachmann kann Ihnen helfen, diese Beträge schnell zu ermitteln.
Rentabilität
Schätzen Sie Ihre Betriebskosten, um die potenzielle Rentabilität einer Investition zu ermitteln. Beginnen Sie bei Mieteinheiten mit den Steuern und Versicherungen, die Sie als Eigentümer zahlen. Berücksichtigen Sie alle Kosten für die Wartung von Versorgungsunternehmen, Gebäuden und Grundstücken sowie die Kosten für den Transfer, z. B. Inspektion, Belegungsbescheinigung, Registrierung und andere Gebühren, die von Ihrem Landkreis oder Ihrer Gemeinde verlangt werden.
Bestimmen Sie für Verkaufseinheiten Ihre Finanzierungskosten, die Abschlusskosten beim Erwerb und zum Zeitpunkt des Verkaufs, die Material- und Arbeitskosten für den Bau oder die Sanierung sowie die Transferkosten.
Bestimmen Sie für Miet- und Verkaufseinheiten Ihre Marketing- und Werbekosten. Das größte Projekt wird scheitern, wenn Sie keine Mieter oder Käufer anziehen können. Selbst eine einfache und effektive Werbestrategie kostet Geld und Zeit. Berücksichtigen Sie die Geschäftskosten, die sich auf Ihr Betriebsergebnis auswirken.
Bestimmen Sie als nächstes Ihr Einkommen. Verwenden Sie für Mieteinheiten die Höhe des erwarteten Bruttoeinkommens pro erschwinglicher Einheit. Verwenden Sie für Verkaufseinheiten den oben ermittelten Kaufpreis. Verwenden Sie die Standardformel:
Einnahmen - Ausgaben = Bruttogewinn
Betrachten Sie Ihren Cashflow. Wenn Sie Versorgungsbetriebe bezahlen, können Sie in einigen Programmen zusätzliche Beträge von der Subventionsbehörde zur Deckung eines Teils der Versorgungsbetriebe des Mieters zahlen. Betrachten Sie abschließend Ihre Einkommensteuersituation. Die Abschreibung wirkt sich auf Ihre Steuerschuld aus und hat unterschiedliche Auswirkungen auf den tatsächlichen Cashflow oder den tatsächlichen Nettogewinn.
Marktfähigkeit
Der Investor für erschwingliche Wohnimmobilien muss Einheiten suchen und modifizieren, die den Richtlinien für Mietsubventionen entsprechen, die von den örtlichen Wohnungsbehörden bereitgestellt werden. Für Verkäufer liegt der Schwerpunkt auf der Minimierung der Bau- und Sanierungskosten für Einheiten, die auf dem Markt verkauft werden sollen.
- Beginnen Sie mit einfacher Logik. Wenn es nicht rentabel ist, ist es nicht marktfähig. Das Gegenteil ist auch der Fall. Profitieren Sie von abgeschotteten Häusern. Es gibt viele Ein- und Zwei- bis Vierfamilienhäuser, die aufgrund von Zwangsvollstreckungen aufgegeben wurden. Wenden Sie sich an lokale Wirtschaftsförderungsagenturen, die diese Einheiten zu Marktpreisen erwerben und an lokale Bauträger verkaufen oder Verträge mit ihnen abschließen, um sie zu sanieren und weiterzuverkaufen. Informieren Sie sich auch über die Besonderheiten der Sheriff-Verkäufe in Ihrer Region. Überprüfen Sie die Richtlinien für jeden Landkreis, auf den Sie abzielen, da die Richtlinien in den Landkreisen in derselben Region oder demselben Bundesstaat unterschiedlich sein können. Diese Einheiten werden oft unbemerkt vor Ort gekauft und stellen möglicherweise erhebliche Rehabilitationskosten und eine Bearbeitungszeit für den Wiederverkauf dar. Arbeiten Sie mit einem Makler zusammen und informieren Sie sich über den lokalen FSBO-Markt (for sale by owner). Möglicherweise finden Sie Leerverkaufsmöglichkeiten, wenn der Verkäufer oder der Verkaufsvertreter Vorkehrungen für eine reduzierte Hypothekenzahlung getroffen hat, um einen reduzierten Preis für einen schnellen Verkauf zu ermöglichen. Diese Einheiten sind möglicherweise am kostengünstigsten zu reparieren und weiterverkaufen.
Erfolgreiche Anleger wissen, wann und wie sie sich am Markt bewegen müssen. Vergessen Sie nicht, eine fortlaufende Kauf-Verkauf-Analyse für Mieteinheiten durchzuführen. Wenn die Arbeits-, Material- und Finanzierungskosten hoch sind, ist es möglicherweise nicht der richtige Zeitpunkt, weitere Immobilien zu kaufen. Wenn sich auf Ihrem Markt mehr Mieter befinden, ist es möglicherweise nicht rentabel, Einheiten zum Verkauf anzubieten, selbst wenn die Zinssätze niedrig sind. Wenn die Marktmiete und das Durchschnittseinkommen in Ihrer Region hoch sind, ist dies möglicherweise der profitabelste Zeitpunkt, um Eigentum für die monatlichen Mieteinnahmen zu behalten, die dadurch erzielt werden können.
Behandeln Sie Ihr Immobilienportfolio genauso wie Ihr Altersportfolio mit etwas mehr Farbe und Ausstattung.
Finanzierung
Informieren Sie sich über die verschiedenen Finanzierungsalternativen, die Anlegern zur Verfügung stehen. Lesen Sie Websites für Fannie Mae, Freddie Mac und HUD Multifamily Financing. Arbeiten Sie mit einem lokalen Bankier und einem gewerblichen Hypothekenmakler oder Berater zusammen, um Kreditgeberprogramme zu identifizieren und private Investoren zu finden. Treten Sie den örtlichen Verbänden für Bauherren, Umbauten und Immobilieninvestoren bei. Werden Sie Mitglied der Handelskammer und arbeiten Sie mit Wirtschaftsförderungsagenturen zusammen. Verwenden Sie diese Beziehungen, um öffentliche und private Finanzierungs- und Betriebspartnerschaften zu identifizieren.
Aktionsplan
- Informiert werden. Erfahren Sie mehr über bezahlbaren Wohnraum im ganzen Land und in Ihrer Nähe. Bilden Sie einen Markt für erschwinglichen Wohnraum. Identifizieren Sie eine Nische in Ihrer Nähe und füllen Sie sie aus. Schmieden Sie Partnerschaften mit gleichgesinnten Investoren und Finanzierungsquellen. Seien Sie ein profitabler Investor. Funktion als Portfolio Manager und Business Manager. Wenden Sie herkömmliche Anlageweisheits- und Geschäftsstrategieberatung an.
Besondere Überlegungen für erschwingliche Wohninvestitionen
Ein erschwinglicher Wohnungsinvestor muss ein Vermieter, ein Investor und ein Geschäftsführer sein. Integrieren Sie als Vermieter das menschliche Element. Denken Sie daran, dass Sie einen Markt schaffen können, indem Sie Familien und Ihrer Gemeinde helfen. Erstellen Sie als Investor ein Blue-Chip-Immobilienportfolio. Haben Sie die besten Immobilien in den begehrtesten Gegenden zu den besten Preisen, die den größten Gewinn bringen.
Erstellen Sie als Business Executive eine Marke, generieren Sie Goodwill und maximieren Sie den Marktwert Ihrer Marke nicht nur für einzelne Einheiten. Denken Sie daran, dass Ihre Aktivitäten auch Arbeitsplätze und Beschäftigungsmöglichkeiten für Bauarbeiter und Immobilienverkäufer schaffen. Ihre Marketing- und Immobilienverwaltungsaktivitäten tragen dazu bei, dass die Arbeitnehmer in den Bereichen, in denen sich Ihre Einheiten befinden, für Arbeitskräfte gewonnen werden. Sie können nicht nur persönliche Gewinne erzielen, sondern auch wirtschaftliche Chancen für Menschen und Gemeinschaften durch erschwingliche Wohninvestitionen schaffen.
