Abschlusskosten

Was sind Abschlusskosten?

Abschlusskosten sind die über den Immobilienpreis hinausgehenden Kosten, die Käufer und Verkäufer normalerweise für den Abschluss einer Immobilientransaktion aufwenden.

Zu den angefallenen Kosten können Gebühren für die Kreditaufnahme, Diskontierungspunkte, Bewertungsgebühren, Titelrecherchen, Titelversicherungen, Umfragen, Steuern, Gebühren für Urkunden und Gebühren für Kreditauskünfte gehören. Vorausbezahlte Kosten sind solche, die im Laufe der Zeit wiederkehren, wie z. B. Grundsteuern und Hausbesitzerversicherungen. Der Darlehensgeber ist gesetzlich verpflichtet, diese Kosten innerhalb von drei Tagen nach Beantragung eines Wohnungsbaudarlehens nach Treu und Glauben anzugeben. Für Eigenkapitalspenden fallen noch Abschlusskosten an.

Abschlusskosten verstehen

Abschlusskosten entstehen, wenn das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer übertragen wird. Der Gesamtbetrag der Abschlusskosten in US-Dollar hängt davon ab, wo die Immobilie verkauft wird und welcher Wert der Immobilie übertragen wird. Käufer von Eigenheimen zahlen in der Regel zwischen 2% und 5% des Kaufpreises, die Abschlusskosten können jedoch entweder vom Verkäufer oder vom Käufer getragen werden. Eine Immobilientransaktion ist ein ziemlich komplexer Prozess mit vielen beteiligten Akteuren und zahlreichen beweglichen Teilen. Einige Staaten (und einige Kreditprodukte) verlangen bestimmte Inspektionen über die Grundinspektion hinaus, die Sie direkt an einen Inspektor Ihrer Wahl zahlen. Hinzu kommen Vermögens- und Transfersteuern sowie Versicherungsschutz und diverse Nebenkosten.

Eigenheimkäufer in den USA zahlen nach einer aktuellen Umfrage von ClosingCorp, einem Datenunternehmen für Immobilienabschlusskosten, im Durchschnitt 4.876 USD für Abschlusskosten. Die Umfrage ergab die höchsten durchschnittlichen Abschlusskosten in Teilen des Nordostens, einschließlich District of Columbia (12.573 USD), New York (9.341 USD), Delaware (8.663 USD), Maryland (7.211 USD) und Vermont (6.839 USD). Zu den Staaten mit den niedrigsten durchschnittlichen Abschlusskosten gehörten Missouri (2.905 USD), Indiana (2.934 USD), South Dakota (2.996 USD), Iowa (3.138 USD) und North Carolina (3.206 USD).

Nach den Gesetzen müssen Kreditgeber einen Darlehensvoranschlag vorlegen, aus dem die Abschlusskosten für die Immobilie hervorgehen. Nach dem Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) ist der Kreditgeber gesetzlich verpflichtet, diese Schätzung, auch als Schätzung nach Treu und Glauben bezeichnet, innerhalb von drei Tagen nach Beantragung des Darlehens durch den Kreditgeber vorzulegen. Mindestens drei Tage vor dem Abschluss muss der Kreditgeber eine Abschlusserklärung vorlegen, in der alle Abschlussgebühren aufgeführt sind. Die aufgeführten Gebühren haben sich möglicherweise gegenüber der Kreditschätzung geändert.

Die zentralen Thesen

• Abschlusskosten sind Gebühren und Abgaben, die beim Abschluss einer Immobilientransaktion fällig werden und den Kaufpreis der Immobilie übersteigen. Verkäufer unterliegen möglicherweise auch Abschlusskosten. Beispiele für gemeinsame Abschlusskosten sind Gebühren im Zusammenhang mit der Entstehung und dem Abschluss einer Hypothek, Immobilienprovisionen, Steuern, Versicherungen und Archivierungsunterlagen. Abschlusskosten müssen Käufern und Verkäufern gesetzlich mitgeteilt werden vor einem immobiliengeschäft vereinbart werden kann abgeschlossen werden.

Beispiele für Abschlusskosten

Originierungsgebühren sind Gebühren, die von der Bank für die Erstellung eines Darlehens erhoben werden. Die Gebühr beträgt in der Regel 1% der Hypothek. Der Käufer kann im Voraus Rabattpunkte erwerben, um den von der Bank berechneten Zinssatz zu senken. Obwohl die Bank eine Kreditauskunft und einen Kreditantrag verlangt, sind diese Gebühren verhandelbar und können von der Bank übernommen werden. Eine private Hypothekenversicherung ist eine zusätzliche Gebühr, die bei einem Kauf mit einer Anzahlung von weniger als 20% erhoben wird.

Die Eigentumsversicherung schützt den Kreditgeber vor Ansprüchen gegen das Haus und den Käufer vor früheren Auftragnehmern, die Ansprüche gegen das Eigentum geltend machen. Kreditgeber benötigen oft eine Einschätzung, die in den meisten Bereichen bis zu 400 US-Dollar kosten kann. Lokale Regierungen erheben Aufnahmegebühren und Steuern, um den Verkauf von Immobilien zu erfassen. Diese Transfersteuern variieren von Staat zu Staat.

Alle Abschlusskosten werden in der Kreditschätzung und in der Abschlussmeldung aufgeführt. Hier sind die Standardgebühren, die Sie erwarten können:

Anmeldegebühr

• Eine Gebühr, die vom Kreditgeber für die Bearbeitung Ihres Hypothekenantrags erhoben wird. Fragen Sie den Kreditgeber nach Einzelheiten, bevor Sie eine Hypothek beantragen.

Anwaltsgebühr

• Eine Gebühr, die von einem Immobilienanwalt für die Vorbereitung und Überprüfung von Kaufverträgen und Verträgen für Eigenheime erhoben wird. Nicht alle Staaten benötigen einen Anwalt, um eine Immobilientransaktion abzuwickeln.

Abschlussgebühr

• Diese auch als "Treuhandgebühr" bezeichnete Gebühr wird an die Partei gezahlt, die den Abschluss vornimmt: die Titelgesellschaft, die Treuhandgesellschaft oder einen Anwalt, je nach Landesgesetz.

Kuriergebühr

• Wenn Sie Papierdokumente unterschreiben, können Sie mit dieser Gebühr den Transport beschleunigen. Wenn der Abschluss digital erfolgt, zahlen Sie diese Gebühr möglicherweise nicht.

Kreditauskunftsgebühr

• Eine Gebühr (15 bis 30 US-Dollar) von einem Kreditgeber, um Ihre Kreditauskünfte von den drei Hauptauskunfteien einzuholen. Einige Kreditgeber erheben diese Gebühr möglicherweise nicht, da sie einen Rabatt von den Meldestellen erhalten.

Treuhandkonto

• Einige Kreditgeber verlangen, dass Sie zwei Monate Grundsteuer und Hypothekenversicherungszahlungen bei Abschluss hinterlegen.

FHA Hypothekenversicherungsprämie

• Für FHA-Darlehen ist eine Vorab-Hypothekenversicherungsprämie (UPMIP) in Höhe von 1, 75% des Grunddarlehensbetrags erforderlich, die bei Abschluss zu zahlen ist (oder in Ihre Hypothek aufgenommen werden kann). Es gibt auch eine jährliche MIP-Zahlung, die monatlich gezahlt wird und zwischen 0, 45% und 0, 85% liegen kann, abhängig von der Laufzeit Ihres Kredits und dem Grundbetrag.

Hochwasserermittlungs- und Überwachungsgebühr

• Eine Gebühr, die einem zertifizierten Hochwasserinspektor berechnet wird, um festzustellen, ob sich das Objekt in einem Hochwassergebiet befindet, für das eine Hochwasserversicherung erforderlich ist (getrennt von der Versicherungspolice Ihres Hausbesitzers). Ein Teil der Gebühr beinhaltet die ständige Beobachtung von Änderungen des Hochwasserstatus der Liegenschaft.

Grundbesitzerverband Ablösesumme

• Wenn Sie eine Eigentumswohnung, ein Stadthaus oder eine Immobilie in einer geplanten Wohnsiedlung kaufen, müssen Sie sich dem Hausbesitzerverband dieser Gemeinde anschließen. Dies ist die Überweisungsgebühr, die die Kosten für den Eigentümerwechsel, z. B. für Dokumente, abdeckt. Ob der Verkäufer oder der Käufer die Gebühr zahlt, kann im Vertrag enthalten sein oder nicht; Sie sollten im Voraus überprüfen. Der Verkäufer muss Unterlagen vorlegen, aus denen die Beträge der HOA-Gebühren sowie eine Kopie der Jahresabschlüsse, Mitteilungen und Protokolle der HOA hervorgehen. Fordern Sie diese Dokumente sowie die Statuten, Vereinbarungen, Bedingungen und Einschränkungen (oder CC & Rs) und Regeln der HOA an, bevor Sie die Immobilie kaufen, um sicherzustellen, dass sie sich in einem guten finanziellen Zustand befindet und ein Ort ist, an dem Sie leben möchten.

Hauseigentümerversicherung

• Ein Kreditgeber verlangt in der Regel die Vorauszahlung der Versicherungsprämie des ersten Jahres beim Abschluss.

Kreditgeber Eigentumsversicherung

• Eine im Voraus an die Titelfirma gezahlte einmalige Gebühr, die einen Kreditgeber schützt, wenn ein Eigentumsstreit oder ein Grundpfandrecht entsteht, das er in der Titelsuche nicht gefunden hat.

Bleibasierte Lackinspektion

• Eine Gebühr, die an einen zertifizierten Prüfer gezahlt wird, um festzustellen, ob die Immobilie eine gefährliche bleibasierte Farbe enthält.

Punkte

• Punkte (oder "Rabattpunkte") beziehen sich auf eine optionale Vorauszahlung an den Kreditgeber, um den Zinssatz für Ihr Darlehen zu senken und damit Ihre monatliche Zahlung zu senken. Ein Punkt entspricht 1% des Darlehensbetrags. In einer Umgebung mit niedrigen Raten sparen Sie möglicherweise nicht viel Geld.

Eigentumsversicherung des Eigentümers

• Diese Richtlinie schützt Sie, falls jemand Ihr Wohneigentum in Frage stellt. Es ist in der Regel optional, wird jedoch von Rechtsexperten dringend empfohlen.

Origination Fee

• Diese Gebühr deckt die Verwaltungskosten des Kreditgebers für die Bearbeitung Ihrer Gebühr ab und beträgt in der Regel 1% des Darlehensbetrags. Einige Kreditgeber erheben keine Originierungsgebühren, berechnen jedoch in der Regel einen höheren Zinssatz, um die Kosten zu decken.

Schädlingsinspektion

• Eine Gebühr, die die Kosten einer professionellen Schädlingsuntersuchung auf Termiten, Trockenfäule oder andere schädlingsbedingte Schäden abdeckt. Einige Staaten und einige staatlich versicherte Kredite verlangen die Inspektion.

Prepaid Daily Interest Charges

• Eine Zahlung zur Deckung von Zinsen für Ihre Hypothek, die vom Abschlussdatum bis zum Datum Ihrer ersten Hypothekenzahlung anfällt.

Private Hypothekenversicherung (PMI)

• Wenn Ihre Anzahlung weniger als 20% beträgt, benötigt Ihr Kreditgeber möglicherweise einen PMI. Möglicherweise müssen Sie die PMI-Zahlung des ersten Monats beim Abschluss leisten.

Gutachtergebühr

• Erforderliche Gebühr, die an ein professionelles Immobilienbewertungsunternehmen gezahlt wird, um den Marktwert des Eigenheims zu ermitteln, der zur Ermittlung Ihres Beleihungswerts (LTV) herangezogen wird.

Vermögenssteuer

• Erwarten Sie beim Abschluss die Zahlung der Grundsteuern, die innerhalb von 60 Tagen nach dem Kauf des Eigenheims fällig werden.

Rate Lock Fee

• Eine Gebühr, die von der kreditgebenden Stelle erhoben wird, um Ihnen einen bestimmten Zinssatz für einen begrenzten Zeitraum zu garantieren, in der Regel ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie eine Vorabgenehmigung erhalten, bis zum Abschluss.

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Aufnahmegebühr

• Eine Gebühr, die von Ihrem örtlichen Aufnahmebüro, in der Regel Stadt oder Landkreis, für die Aufnahme öffentlicher Grundbucheinträge erhoben wird.

Umfragegebühr

• Eine Gebühr, die von einem Vermessungsunternehmen erhoben wird, um Grundstücksgrenzen und gemeinsame Zäune zu überprüfen, um die Grenzen eines Grundstücks zu bestätigen.

Gebühren für Steuerüberwachung und Steuerstatusrecherche

• Eine Gebühr von Drittanbietern, um Ihre Grundsteuerzahlungen im Auge zu behalten und Ihren Kreditgeber über Probleme mit Ihren Grundsteuerzahlungen zu informieren, z. B. verspätete oder fehlgeschlagene Zahlungen.

Gebühr für die Titelsuche

• Eine Gebühr, die von der Titelfirma erhoben wird, um öffentliche Eigentumsunterlagen auf etwaige Eigentumsdifferenzen zu analysieren. Die Titelgesellschaft durchsucht Akten und stellt sicher, dass keine ausstehenden Eigentumsstreitigkeiten oder Grundpfandrechte an der Immobilie bestehen.

Überweisungssteuer

• Eine Steuer, die erhoben wird, um das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer zu übertragen.

Zeichnungsgebühr

• Eine Gebühr, die vom Kreditgeber für die Zeichnung Ihres Darlehens erhoben wird. Underwriting ist der Forschungsprozess zur Überprüfung Ihrer Finanzinformationen, Ihres Einkommens, Ihrer Beschäftigung und Ihres Kredits für die endgültige Kreditgenehmigung.

VA-Finanzierungsgebühr

• Wenn Sie ein VA-Darlehensnehmer sind, hilft diese Gebühr, die als Prozentsatz des Darlehensbetrags berechnet wird, die Kosten des Darlehensprogramms für US-Steuerzahler auszugleichen. Die Höhe der Finanzierungsgebühr hängt von Ihrer Wehrdienstklassifizierung und der Höhe des Darlehens ab. Die Gebühr kann bei Vertragsschluss gezahlt oder in Ihre Hypothek eingezahlt werden. Einige Militärangehörige sind von der Zahlung der Gebühr befreit.

Eine weitere große Gebühr: Immobilienprovisionen. Käufer zahlen diese Gebühr jedoch nicht. Verkäufer tun. In der Regel beträgt die Provision 5% bis 6% des Kaufpreises des Eigenheims und wird gleichmäßig zwischen dem Vertreter des Verkäufers und dem Vertreter des Käufers aufgeteilt.

So senken Sie die Abschlusskosten

Es könnte sich so anfühlen, als könnten Sie sich nicht alle diese Gebühren leisten, zusätzlich zu der Anzahlung, den Umzugskosten und den Reparaturen an Ihrem neuen Zuhause. Es gibt jedoch Möglichkeiten, diese Gebühren auszuhandeln.

1. Einkaufsbummel. Dies gilt für kreditgebende Stellen und Dienstleistungen Dritter, wie zum Beispiel Versicherungspolicen von Eigenheimbesitzern und Titelgesellschaften. Viele Eigenheimkäufer wissen nicht, dass sie beim Vergleich der Gebühren von Kreditgeber zu Kreditgeber erhebliche Einsparungen erzielen können. Sie müssen auch nicht die Titelfirma, den Schädlingsbekämpfer oder den Versicherungsagenten des Eigenheimbesitzers verwenden, die Ihr Kreditgeber vorschlägt. Wenn Sie einige Hausaufgaben machen, können Sie Geld für diese Gebühren sparen. Planschluss ist Ende des Monats. Ein Abschlussstichtag in der Nähe oder am Ende des Monats trägt dazu bei, die im Voraus bezahlten täglichen Zinskosten zu senken. Ein Kreditgeber kann dieses Szenario ausführen, damit Sie herausfinden, wie viel Sie möglicherweise sparen. Bitten Sie den Verkäufer um Hilfe. Möglicherweise können Sie einen Verkäufer dazu bringen, den Kaufpreis zu senken oder einen Teil (oder alles - wenn Sie wirklich Glück haben) Ihrer Abschlusskosten zu decken. Dies ist wahrscheinlicher, wenn der Verkäufer motiviert ist und das Haus mit wenigen Angeboten schon lange auf dem Markt ist. In vielen heißen Häusermärkten begünstigen die Bedingungen jedoch die Verkäufer, sodass Sie möglicherweise einen Pushback oder ein pauschales „Nein“ erhalten, wenn Sie den Verkäufer um Hilfe bitten. Fragen tut nicht weh. Vergleichen Sie den Kreditvoranschlag und die Abschlussformulare. Wenn Sie Ihre erste Kreditschätzung erhalten haben, überprüfen Sie diese mit einem feinen Kamm. Wenn Sie sich nicht sicher sind, was eine Gebühr bedeutet oder warum sie erhoben wird, bitten Sie den Kreditgeber, dies zu klären. Ein Kreditgeber, der eine Gebühr nicht erklären kann oder bei Fragen zurückschiebt, sollte eine rote Flagge haben. Wenn Sie neue Gebühren bemerken oder merkliche Steigerungen bei bestimmten Abschlussgebühren feststellen, bitten Sie Ihren Kreditgeber, Sie durch die Details zu führen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass die Abschlusskosten von der Vorabgenehmigung bis zum Abschluss schwanken, aber große Sprünge oder überraschende Ergänzungen können Ihre Abschlussfähigkeit beeinträchtigen. Darlehensspezifische Gebühren aushandeln. Wenn Sie den Verdacht haben, dass ein Kreditgeber unnötige Gebühren, sogenannte Junk-Gebühren, für Ihr Darlehen erhebt, melden Sie sich. Bitten Sie den Kreditgeber, die Gebühren zu streichen oder zu senken, wenn Sie Doppelspurigkeiten bemerken. Das Vergleichen von Einkäufen kann Ihr Verbündeter sein, wenn es darum geht, die Abschlusskosten zu senken und wettbewerbsfähige Konditionen und Preise zu finden. Seien Sie besonders vorsichtig bei überhöhten Verarbeitungs- und Dokumentationsgebühren. Rollen Sie die Abschlusskosten in Ihre Hypothek ein (als letzte Möglichkeit). In einigen Fällen bieten Kreditgeber an, Ihre Abschlusskosten zu bezahlen oder in Ihr Darlehen einzubeziehen. Aber du bist nicht vom Haken; Kreditgeber neigen dazu, höhere Zinssätze zu verlangen, um sich selbst für die Absorption Ihrer Abschlussgebühren zu entschädigen, was bedeutet, dass Sie letztendlich Zinsen für Ihren Kredit zahlen - und für Abschlusskosten.

No-Closing-Cost-Hypothek

No-Closing-Cost-Hypotheken eliminieren alle Vorabgebühren für den Käufer beim Abschluss. Diese Arten von Hypotheken sind kurzfristig vorteilhaft, führen jedoch wahrscheinlich zu höheren Zinssätzen. Die Abschlusskosten können auch in die Gesamthypothek eingehen, dh der Käufer zahlt im Laufe der Zeit Zinsen auf die Abschlusskosten. Daher sind Hypotheken ohne Abschlusskosten zwar hilfreich, um die anfänglichen Kapitalausgaben zu verringern, es sind jedoch langfristige finanzielle Konsequenzen zu berücksichtigen.