Inhaltsverzeichnis
- 1. Makler zeigen FSBO möglicherweise nicht an
- 2. Agenten vermeiden emotionale Verkäufe
- 3. Immobilien ist ein Vollzeitjob
- 4. Agenten greifen auf große Netzwerke zu
- 5. Unqualifizierte Käufer ausschließen
- 6. Preisverhandlungen nehmen Geschick
- 7. Sie ignorieren die Mängel Ihres Hauses
- 8. Rechtliche Risiken
- Die Quintessenz
Mit der FSBO-Methode (for sale by owner) können Sie beim Verkauf Ihres Eigenheims Tausende von Dollar sparen. Immerhin beträgt die Maklerprovision 6% - das sind 15.000 US-Dollar für ein Haus mit 250.000 US-Dollar. In Anbetracht der Höhe dieser Gebühr können Sie davon ausgehen, dass es sich lohnt, als Vertreter Ihres eigenen Verkäufers aufzutreten. Hier sind acht Gründe, warum Sie noch einmal darüber nachdenken sollten.
Die zentralen Thesen
- Sie könnten versucht sein, einem Immobilienmakler auszuweichen, die Provision zu sparen und Ihr Haus selbst zu verkaufen, auch bekannt als "for sale by owner" (FSBO) In den meisten Fällen besteht das Risiko darin, nur wenige potenzielle Käufer zu haben - geschweige denn qualifizierte Käufer -, emotionale Entscheidungen zu treffen, nicht zu wissen, wie man richtig verhandelt, und nicht genügend Zeit zu haben, um einen Käufer zu finden Erfahrung oder Fachwissen, um alle rechtlichen und behördlichen Anforderungen zu erfüllen, die mit dem Verkauf eines Eigenheims verbunden sind.
1. Makler zeigen FSBO möglicherweise nicht an
Bei einem Einzelhandelsgeschäft weiß der Einkäufer, dass am anderen Ende der Transaktion kein professioneller Kollege anwesend ist. Selbst wenn ein Kunde darauf besteht, Ihre Wohnung zu besichtigen, kann der Makler von der Abgabe eines Angebots abraten und auf die Schwierigkeiten und das Risiko verweisen, das Geschäft ohne professionelle Vertretung des Verkäufers und ohne garantierte Provision abzuschließen.
"Es gibt nur zwei Gründe, warum ich ein FSBO zeige: Es ist kein anderes Inventar verfügbar oder der Preis ist lächerlich niedrig", sagt Bruce Ailion, Makler bei RE / MAX Greater Atlanta. Erfahrene Broker wurden im Allgemeinen durch eine FSBO-Transaktion verbrannt, bei der der Verkäufer dem Agenten, der den Käufer mitgebracht hat, nicht die gesamte vereinbarte Provision oder überhaupt keine Provision gezahlt hat, sagt Ailion. "FSBO-Verkäufer gelten als unrealistische, unvernünftige und schwierige Verkäufer, die von professionellen Immobilienmaklern abgelehnt wurden", sagt er.
Aber es gibt Käuferagenten, die Ihre Immobilie unter den richtigen Bedingungen zeigen. Die in Philadelphia ansässige Immobilienmaklerin Denise Baron von Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach erklärt, dass sie zuversichtlich ist, dass ihre Agentur bezahlt wird, wenn sie ein FSBO-Haus zeigt, solange sie einen unterzeichneten Kaufvertrag hat.
"Ich habe auch eine Vereinbarung im Voraus von dem Eigentümer unterzeichnet, der sein eigenes Eigentum oder Haus verkauft", sagt Baron. In der Vereinbarung ist angegeben, wie viel Prozent der Provision der Verkäufer dem Makler zahlt. (Der Agent kann eine Provision von 6% festlegen, um sowohl die Käufer- als auch die Verkäuferseite zu überzeugen. Verhandeln Sie stattdessen die Gesamtprovision auf 2% bis 3%.) Die Vereinbarung stellt auch klar, dass Baron nur im Auftrag von arbeitet käufer und dass sie als käufervermittlerin verpflichtet ist, ihrem kunden alle informationen mitzuteilen, die der verkäufer ihr zur verfügung stellt, wie zum beispiel die notwendigkeit, bis zu einem bestimmten termin zu verkaufen.
2. Agenten vermeiden emotionale Verkäufe
Der Verkauf Ihres Hauses ist in der Regel ein emotionaler Prozess. Wenn Sie einen Agenten haben, bleiben Sie einen Schritt entfernt, und es ist weniger wahrscheinlich, dass Sie dumme Fehler machen, z. B. wenn Sie Ihr Haus überbewerten, sich weigern, einem niedrigen Angebot zu widersprechen, weil Sie beleidigt sind, oder zu schnell nachgeben, wenn Sie eine Verkaufsfrist haben. „Ein Immobilienmakler kann nachverfolgen, ohne ein Gefühl der Begierde oder Verzweiflung zu vermitteln. Nachverfolgung ist ihre Aufgabe “, sagt Ailion. "Wenn ein Verkäufer wiederholt prüft, signalisiert er zu Recht oder zu Unrecht die Bereitschaft, einen niedrigeren Preis zu akzeptieren."
Ein Agent kann die Ablehnung lindern und negative Rückmeldungen positiv bewerten. "Es ist schwieriger, ihre Gefühle aus dem Verkauf herauszuhalten, weil es keinen Dritten gibt, von dem man etwas abprallen kann", sagt der Immobilienmakler Jesse Gonzalez, Eigentümer von Archer Realty in Santa Rosa, Kalifornien sitzt auf dem Markt, der Hausbesitzer weiß nicht, warum das Haus nicht verkauft."
"Die Emotionen werden immer für den Verkäufer da sein", fügt Gonzalez hinzu, "aber konstruktive Kritik kann für den Verkäufer leichter zu verdauen sein, wenn sie von einem Makler kommt, der auf seiner Seite ist und versucht, das Beste für ihn zu bekommen."
3. Immobilien ist ein Vollzeitjob
Können Sie jedes Mal von der Arbeit nach Hause eilen, wenn jemand Ihr Zuhause sehen möchte? Können Sie sich jedes Mal entschuldigen, wenn Ihr Telefon bei einem potenziellen Käufer klingelt? Haben Sie am Ende eines langen Arbeitstages die Energie, alle Möglichkeiten zu nutzen, um Ihr Zuhause zu vermarkten? Sind Sie ein Experte in der Vermarktung von Häusern?
Hast du irgendwelche Erfahrungen damit? Ihre Antwort auf alle diese Fragen lautet wahrscheinlich "Nein". Die Antwort eines Agenten auf alle diese Fragen lautet "Ja". Wenn Sie einen Agenten durchlaufen, erhalten Sie außerdem ein Schließfach für Ihre Eingangstür, in dem die Agenten anzeigen können Ihr Zuhause, auch wenn Sie nicht verfügbar sind.
4. Agenten greifen auf große Netzwerke zu
Ja, Sie können Ihre Wohnung selbst bei Zillow, Redfin, Craigslist und sogar beim MLS (Multiple Listing Service) eintragen, den Agenten verwenden. Aber reicht das aus? Selbst wenn Sie ein großes persönliches oder berufliches Netzwerk haben, werden diese Leute wahrscheinlich wenig Interesse daran haben, das Wort zu verbreiten, dass Ihr Haus zum Verkauf steht. Sie haben keine Beziehung zu Kunden, anderen Maklern oder einer Immobilienagentur, um den größten Pool potenzieller Käufer zu Ihnen nach Hause zu bringen. Ein kleinerer Pool potenzieller Käufer bedeutet weniger Nachfrage nach Ihrer Immobilie, was bedeuten kann, dass Sie möglicherweise länger auf den Verkauf Ihres Hauses warten müssen und möglicherweise nicht so viel Geld bekommen, wie Ihr Haus wert ist.
"Ein guter Immobilienmakler sollte über eine Rolodex mit Namen und Kontaktinformationen verfügen, damit er oder sie schnell über die soeben aufgeführte Immobilie informiert", sagt der Immobilienmakler Pej Barlavi, CEO von Barlavi Realty in New York City. „Ich habe eine Verteilerliste mit über 3.500 Kontakten, die innerhalb von 48 Stunden eine E-Mail erhalten, in der wir eine Immobilie auflisten. Dann beginne ich, die Immobilie auf jeder verfügbaren Website, MLS und Website für Immobilien zu vermarkten, um die Dynamik aufrechtzuerhalten und konstant zu bleiben. “
5. Unqualifizierte Käufer ausschließen
Ein Agent kann herausfinden, ob jemand, der Ihr Haus besichtigen möchte, wirklich ein qualifizierter Käufer oder nur ein Träumer oder ein neugieriger Nachbar ist. Es ist eine Menge Arbeit und eine große Unterbrechung jedes Mal, wenn Sie Ihr Leben auf Eis legen, Ihr Haus perfekt aussehen lassen und Ihr Zuhause zeigen müssen. Sie möchten diese Probleme auf die Vorführungen beschränken, die mit größter Wahrscheinlichkeit zu einem Verkauf führen.
"Makler sind darin geschult, qualifizierende Fragen zu stellen, um den Ernst, die Qualifikation und die Motivation eines potenziellen Kunden zu bestimmen", sagt Ailion. Makler werden auch darin geschult, abschließende Fragen zu stellen, wie lange die Käufer gesucht haben, ob sie andere Häuser gesehen haben, die für ihre Bedürfnisse geeignet sind, ob sie bar bezahlen oder ob sie vorqualifiziert wurden, nach welchen Schulen sie suchen und so weiter auf. Sie können eine qualifizierte und motivierte Person zum Kaufort bringen. FSBO-Verkäufern fehle diese Ausbildung und Kompetenz, sagt er.
Es ist für Käufer auch umständlich, den Verkäufer anwesend zu haben und nicht den Vertreter des Verkäufers, wenn sie das Haus besichtigen. „Wenn ein Haus gezeigt wird, sollte der Eigentümer niemals anwesend sein“, sagt Kean. „Nichts ist für einen potenziellen Käufer unangenehmer als der derzeitige Eigentümer im Haus. Wenn ein Verkäufer anwesend ist, stürmen die meisten Käufer durch ein Haus und merken oder erinnern sich nicht viel an das, was sie gesehen haben. “
6. Preisverhandlungen nehmen Geschick
Selbst wenn Sie Verkaufserfahrung haben, haben Sie keine spezielle Erfahrung in der Aushandlung eines Eigenheimverkaufs. Der Agent des Käufers ist dafür verantwortlich, dass er oder sie die Verhandlungen mit größerer Wahrscheinlichkeit erfolgreich durchführt und weniger Geld in Ihrer Tasche hat. "Ein erfahrener Handelsvertreter hat möglicherweise Hunderte von Hauskäufen ausgehandelt", sagt Kean. "Wir kennen alle Spiele, die Warnsignale eines nervösen oder unaufrichtigen Käufers."
Sie sind nicht nur unerfahren, sondern auch emotional in Bezug auf den Prozess. Ohne Ihren eigenen Agenten, der darauf hinweist, dass Sie irrational sind, treffen Sie mit größerer Wahrscheinlichkeit schlechte Entscheidungen. Laut Kean wird ein Agent einem Käufer keine beleidigte, emotional aufgeladene, unangemessene Antwort geben, sondern eine professionellere Antwort geben, z. B. "Der Verkäufer hat Ihre ursprüngliche Anfrage abgelehnt, aber das folgende Gegenangebot abgegeben."
Einzelverkäufer sind in der Regel auch nicht mit den örtlichen Gepflogenheiten oder Marktbedingungen vertraut. "Die Agenten kennen den Puls des Marktes und wissen, was die Nachfrage antreibt. Dies verschafft ihnen einen Vorteil, da sie wissen, für welche Bedingungen es sich lohnt zu verhandeln und welche es sich lohnt, die andere Partei gewinnen zu lassen", sagt Rob McGarty, Mitbegründer und designierter Makler bei Surefield. ein Wohnimmobilienmakler mit Sitz in Seattle.
Laut Gonzalez kennen die Makler außerdem die lokalen Gepflogenheiten für den Verkauf eines Eigenheims, z. B. ob der Käufer oder der Verkäufer normalerweise Gebühren wie Überweisungssteuern und Abschlusskosten zahlt.
7. Sie ignorieren die Mängel Ihres Hauses
Makler sind Experten für den Verkauf von Eigenheimen. Sie können mit Ihnen durch Ihr Zuhause gehen und auf Änderungen hinweisen, die Sie vornehmen müssen, um Käufer anzuziehen und die besten Angebote zu erhalten. Sie können Fehler sehen, die Sie nicht bemerken, weil Sie sie jeden Tag sehen - oder weil Sie sie einfach nicht als Fehler ansehen. Sie können Ihnen auch dabei helfen, das Feedback von potenziellen Käufern zu bestimmen, auf das Sie reagieren sollten, nachdem Sie Ihr Haus auf den Markt gebracht haben, um die Verkaufschancen zu verbessern.
"Jeder, der entschlossen ist, sein eigenes Haus zu verkaufen, sollte einen Innenarchitekten oder eine Immobilienagentur beauftragen, um den aktuellen Zustand und die Marktattraktivität des Hauses zu beurteilen", sagt Kean. „Alle Verkäufer müssen einen professionellen Reinigungsservice beauftragen, um ein Haus gründlich zu reinigen, bevor es auf den Markt gebracht wird. Eine gute Reinigung hilft dabei, ausgeprägte Gerüche wie Haustiere zu entfernen, die die Bewohner nicht riechen können, da sie jeden Tag mit ihnen zusammenleben. “
8. Rechtliche Risiken
Ein Hausverkauf ist mit einer Menge juristischer Dokumente verbunden, die von einem Experten korrekt ausgefüllt werden müssen. Einer der wichtigsten Punkte sind die Angaben des Verkäufers. "Ein Immobilienverkäufer ist verpflichtet, alle Tatsachen offenzulegen, die den Wert oder die Attraktivität der Immobilie wesentlich beeinflussen", sagt Matthew Reischer, Anwalt und CEO von LegalAdvice.com. Der Verkäufer kann für Betrug, Fahrlässigkeit oder Vertragsverletzung haftbar gemacht werden, wenn er nicht ordnungsgemäß informiert. „Die Frage, ob eine Tatsache wesentlich ist oder nicht, ist in der Rechtsprechung des Staates, in dem Sie leben, allgemein festgelegt“, sagt Reischer.
Sofern Sie kein Immobilienanwalt sind, weiß Ihr Vertreter wahrscheinlich mehr über Offenlegungsgesetze als Sie. Wenn Sie eine Gefahr, ein Ärgernis oder einen Mangel nicht offenlegen - und der Käufer zu Ihnen zurückkehrt, nachdem er eingezogen ist und ein Problem festgestellt hat -, könnte der Käufer Sie verklagen. Makler können auch Fehler machen, haben jedoch eine professionelle Fehler- und Unterlassungsversicherung, um sich selbst zu schützen und dem Käufer Rückgriff zu gewähren, sodass der Käufer den Verkäufer möglicherweise nicht auf Schadensersatz verfolgen muss.
Die Quintessenz
Der Verkauf Ihres Hauses wird wahrscheinlich eine der größten Transaktionen Ihres Lebens sein. Sie können versuchen, es alleine zu tun, um Geld zu sparen, aber die Einstellung eines Agenten hat viele Vorteile. Agenten können Ihr Eigentum einer breiteren Öffentlichkeit zugänglich machen, Ihnen dabei helfen, ein besseres Angebot auszuhandeln, mehr Zeit für Ihren Verkauf aufzuwenden und Ihre Emotionen davon abzuhalten, es zu sabotieren. Ein Agent bringt Fachwissen, über das nur wenige Hausverkäufer verfügen, in eine komplexe Transaktion mit vielen finanziellen und rechtlichen Fallen ein.
