Ferienhausbesitzer können ihre Immobilien vermieten, um die Kosten des Eigentums auszugleichen oder Einnahmen zu erzielen. Abhängig von der Anzahl der Tage pro Jahr, an denen eine Immobilie vermietet wird, hat der Eigentümer möglicherweise Anspruch auf bestimmte Steuervorteile, die dazu beitragen können, das Eigentum an Ferienhäusern erschwinglicher zu machen. Das frühzeitige Verstehen der Steuerregeln kann den Eigentümern von Ferienwohnungen helfen, Steuervergünstigungen zu nutzen und Überraschungen zum Steuerzeitpunkt zu vermeiden.
SIEHE: Walkthrough für Ferienimmobilien
14-tägige oder 10% -Regel
Die Steuervorteile, auf die ein Eigentümer Anspruch hat, hängen von der Anzahl der Tage pro Jahr ab, an denen die Immobilie vermietet wird, und davon, wie viel Zeit der Eigentümer im Haus verbringt. Wird das Feriendomizil ausschließlich zum persönlichen Vergnügen des Eigentümers genutzt (und zu keinem Zeitpunkt des Jahres vermietet), kann der Eigentümer in der Regel Grundsteuern und Zinsen für eine Hypothek abziehen. Wie bei einem Hauptwohnsitz können die Kosten für Versicherung, Unterhalt und Versorgung nicht abgeschrieben werden.
Wenn das Haus für Mietzwecke verwendet wird, fällt der Hausbesitzer in eine von drei Kategorien.
Eigentum für 14 Tage oder weniger pro Jahr vermietet
Eine Ferienimmobilie kann laut Steuergesetz bis zu zwei Wochen (14 Nächte) im Jahr vermietet werden, ohne dass die Mieteinnahmen gemeldet werden müssen. In diesem Fall wird das Haus immer noch als persönlicher Wohnsitz betrachtet, sodass der Eigentümer Hypothekenzinsen und Grundsteuern gemäß Schedule A gemäß den Standardregeln für Zweitwohnsitze abziehen kann. Der Vermieter kann jedoch keine Kosten als Mietkosten abziehen.
Diese Steuervergünstigung wird manchmal als "Meisterbefreiung" bezeichnet, da Hausbesitzer in der Nähe des Augusta National Golf Club bis zu 20.000 USD verdienen können, wenn sie ihre Häuser während des jährlichen Turniers vermieten - ohne das Einkommen in ihrer Steuererklärung angeben zu müssen.
Der Eigentümer vermietet die Unterkunft für mindestens 15 Tage und nutzt sie für weniger als 14 Tage
In diesem Fall wird die Immobilie als Mietobjekt betrachtet und die Mietaktivitäten werden als Unternehmen angesehen. Alle Mieteinnahmen müssen an die IRS gemeldet werden und der Eigentümer kann bestimmte Mietkosten abziehen, einschließlich:
- Honorare für ImmobilienverwalterVersicherungsprämienWartungskostenHypothekenzinsenImmobiliensteuernNebenkostenAbschreibungen
Die Höhe der abziehbaren Mietkosten richtet sich nach dem Prozentsatz der Tage, an denen die Ferienwohnung vermietet wurde (sogenannte "Miettage"). Dies wird berechnet, indem die Anzahl der Tage, an denen das Haus vermietet wurde, durch die Gesamtzahl der Tage, an denen das Haus genutzt wurde, geteilt wird (Miettage plus Tage für den persönlichen Gebrauch). Wenn ein Ferienhaus beispielsweise 120 Gesamtnutztage hatte und 100 dieser Tage Miettage waren, können 83% der Ausgaben (100 Miettage / 120 Gesamtnutztage) von den Mieteinnahmen (dem Mietanteil) abgezogen werden Ausgaben, die über die Mieteinnahmen hinausgehen, können nicht abgezogen werden. Der Eigentümer kann die restlichen 17% der Mietkosten nicht abziehen.
Zusätzlich zum Abzug der Mietkosten können Eigentümer in Abhängigkeit vom bereinigten Bruttoeinkommen des Eigentümers Verluste von bis zu 25.000 USD pro Jahr abziehen. Passive Verluste können abgeschrieben werden, wenn der Eigentümer die Immobilie selbst verwaltet.
SIEHE: Mietobjekte: Cash Cow oder Money Pit?
Der Eigentümer nutzt die Immobilie für mehr als 14 Tage oder 10% der gesamten Miettage
Wenn die persönlichen Tage 14 Tage überschreiten oder 10% der Anzahl der Tage, an denen das Haus vermietet wird (je nachdem, welcher Wert höher ist), betrachtet das IRS das Objekt als persönlichen Wohnsitz und Mietverlust kann nicht abgezogen werden. Mietkosten bis zur Höhe der Mieteinnahmen sowie Grundsteuern und Hypothekenzinsen können weiterhin abgezogen werden.
Da sich die 14-tägige Steuererleichterung dramatisch auf die Steuern auswirken kann, ist es wichtig, die Tage für den persönlichen Gebrauch und die Tage für Reparaturen und Wartungen genau zu verfolgen und zu dokumentieren. Laut IRS wird jeder Tag, an dem Sie im Wesentlichen in Vollzeit daran arbeiten, Ihr Eigentum zu reparieren und zu warten (nicht zu verbessern), nicht als Tag des persönlichen Gebrauchs gezählt. Zählen Sie einen solchen Tag nicht als Tag des persönlichen Gebrauchs, selbst wenn Familienmitglieder anwesend sind die Eigenschaft für Erholungszwecke am selben Tag nutzen."
Die Quintessenz
Eigentümer, die Ferienwohnungen vermieten, können möglicherweise bestimmte Steuervorteile in Anspruch nehmen, wodurch ein Zweitwohnsitz erschwinglicher wird. Die Steuergesetze sehen sehr unterschiedliche Vergünstigungen vor, abhängig von der Anzahl der Tage, an denen die Immobilie jedes Jahr vermietet wird, und der Nutzungsdauer des Hauses durch den Eigentümer. Da die Steuergesetze kompliziert sind, kann es hilfreich (und umsichtig) sein, einen qualifizierten Steuerspezialisten zu konsultieren, um ein umfassendes Verständnis der Steuergesetze zu erlangen und den besten Ansatz für die Vermietung Ihres Ferienhauses zu ermitteln.
SIEHE: Steuerabzüge für Vermieter
