Unabhängig davon, ob Sie ein Eigenheim mit einer Hypothek kaufen, Ihre bestehende Hypothek refinanzieren oder Ihr Eigenheim an einen anderen Käufer als einen Bargeldkäufer verkaufen, ist eine Immobilienbewertung eine Schlüsselkomponente der Transaktion. Unabhängig davon, ob Sie Käufer, Eigentümer oder Verkäufer sind, möchten Sie wissen, wie der Bewertungsprozess funktioniert und wie ein Bewerter den Wert eines Eigenheims bestimmt. Eine Beurteilung ist auch ein notwendiger Schritt, wenn Sie einem Familienmitglied ein Eigenheim als Gerechtigkeitsgeschenk schenken.
Die zentralen Thesen
- Eine Bewertung ist eine unvoreingenommene, professionelle Einschätzung des Werts eines Eigenheims und wird immer dann verwendet, wenn eine Hypothek in den Kauf, die Refinanzierung oder den Verkauf dieser Immobilie involviert ist Eigenschaften, aktuelle Markttrends und Aspekte des Eigenheims (z. B. Ausstattung, Grundriss, Fläche), um den Schätzwert der Immobilie zu bestimmen. Der Kreditnehmer zahlt normalerweise die Schätzgebühr, die mehrere hundert Dollar betragen kann. Wenn der Schätzwert niedriger ist als erwartet kann die Transaktion verzögert oder sogar abgebrochen werden.
Was ist eine Hausbewertung?
Eine Einschätzung ist eine unvoreingenommene professionelle Meinung über den Wert eines Eigenheims. Gutachten werden fast immer bei Kauf- und Verkaufsgeschäften und üblicherweise bei Refinanzierungsgeschäften verwendet. Bei einer Kauf- und Verkaufstransaktion wird anhand einer Schätzung ermittelt, ob der Vertragspreis des Hauses angesichts des Zustands, des Standorts und der Merkmale des Hauses angemessen ist. Bei einer Refinanzierungstransaktion versichert eine Schätzung dem Kreditgeber, dass er dem Kreditnehmer nicht mehr Geld übergibt, als das Eigenheim wert ist.
Kreditgeber möchten sicherstellen, dass Hausbesitzer nicht zu viel Geld für eine Immobilie leihen, da das Haus als Sicherheit für die Hypothek dient. Sollte der Kreditnehmer mit der Hypothek in Verzug geraten und eine Zwangsvollstreckung eingehen, wird der Kreditgeber das Haus verkaufen, um das geliehene Geld zurückzuerhalten. Die Einschätzung hilft der Bank, sich vor einer Kreditvergabe zu schützen, die sich im schlimmsten Fall möglicherweise nicht mehr erholen lässt.
Was Sie über Wertgutachten wissen sollten
Der Beurteilungsprozess und wie Beurteilungswerte ermittelt werden
Da die Bewertung in erster Linie die Interessen des Kreditgebers schützt, wird der Kreditgeber in der Regel die Bewertung anordnen. Nach Angaben des Appraisal Institute, einer Vereinigung professioneller Immobiliengutachter, sollte ein qualifizierter Gutachter - wie in allen 50 Bundesstaaten gefordert - zugelassen oder zertifiziert sein und mit der örtlichen Umgebung vertraut sein. Gemäß den Bundesvorschriften muss der Gutachter unparteiisch sein und kein direktes oder indirektes Interesse an der Transaktion haben. Fannie Mae verlangt von Gutachtern, dass sie nachweisen, dass sie Erfahrung mit der Bewertung ähnlicher Immobilien in demselben geografischen Gebiet haben.
Der Schätzwert einer Immobilie wird durch die jüngsten Verkäufe ähnlicher Immobilien und durch die aktuellen Markttrends beeinflusst. Die Ausstattung des Hauses, die Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer, die Grundrissfunktionalität und die Größe der Fläche sind ebenfalls Schlüsselfaktoren für die Beurteilung des Werts des Hauses. Der Sachverständige muss eine vollständige Sichtprüfung des Innen- und Außenbereichs durchführen und alle Bedingungen notieren, die sich nachteilig auf den Wert der Immobilie auswirken, z. B. erforderliche Reparaturen.
In der Regel verwenden Gutachter den einheitlichen Wohnbericht von Fannie Mae für Einfamilienhäuser. In dem Bericht wird der Sachverständige gebeten, das Innere und Äußere des Grundstücks, die Nachbarschaft und in der Nähe vergleichbare Verkäufe zu beschreiben. Der Gutachter liefert dann eine Analyse und Schlussfolgerungen über den Wert der Immobilie auf der Grundlage seiner Beobachtungen.
Der Bericht muss eine Straßenkarte mit den bewerteten Immobilien und den vergleichbaren Verkäufen enthalten. eine Außenbauskizze; eine Erklärung, wie die Quadratmeterzahl berechnet wurde; Fotografien der Vorder-, Rückseite und Straßenszene des Hauses; vordere Außenaufnahmen jeder verwendeten vergleichbaren Immobilie; und alle anderen relevanten Informationen - wie Marktverkaufsdaten, Aufzeichnungen über öffentliche Grundstücke und öffentliche Steueraufzeichnungen -, die der Sachverständige benötigt, um den fairen Marktwert der Immobilie zu bestimmen. Eine Schätzung kostet mehrere hundert Dollar und in der Regel zahlt der Kreditnehmer diese Gebühr.
Was Hauskäufer wissen müssen
Wenn Sie ein Haus kaufen und unter Vertrag sind, ist die Bewertung einer der ersten Schritte im Abschlussprozess. Kommt die Bewertung zum oder über dem Vertragspreis, läuft die Transaktion wie geplant ab. Wenn die Bewertung jedoch unter dem Vertragspreis liegt, kann dies die Transaktion verzögern oder stören.
Möglicherweise möchten weder Sie noch der Verkäufer, dass die Transaktion zustande kommt. Als Käufer haben Sie den Vorteil, dass eine niedrige Bewertung als Verhandlungsinstrument dienen kann, um den Verkäufer davon zu überzeugen, den Preis zu senken. Die Bank wird Ihnen oder einem anderen potenziellen Käufer nicht mehr leihen, als das Haus wert ist. Tatsächlich sind je nach Art der Hypothek und Qualifikation des Kreditnehmers maximal 80% bis 97% des Wertes typisch.
Während Schätzungen den Käufern helfen, eine Überzahlung für Eigenheime zu vermeiden, kann ein Verkäufer das Gefühl haben, dass eine niedrige Bewertung ungenau ist und den Preis nur ungern fallen lässt. Wenn eine schlechte Einschätzung zwischen Ihnen und Ihrem Kauf oder Verkauf von Eigenheimen besteht, sollten Sie über eine andere Einschätzung durch eine andere Person nach einer zweiten Meinung suchen. Gutachter können Fehler machen oder unvollständige Informationen haben. Besser noch, präsentieren Sie dem ursprünglichen Gutachter einen Sachverhalt für einen höheren Wert. Er oder sie kann Ihnen zustimmen und die Bewertung überarbeiten.
Was Hausverkäufer wissen müssen
Als Verkäufer bedeutet eine niedrige Bewertung, dass Sie den Preis Ihres Eigenheims senken müssen, um es verkaufen zu können. Es ist unwahrscheinlich, dass Sie einen höheren Verkaufspreis erzielen, wenn Sie sich für einen Käufer entscheiden, für den keine Bewertung als Voraussetzung für den Abschluss der Transaktion erforderlich ist. Niemand will für ein Haus überbezahlen.
Richtlinien des Bundes zur Beseitigung der überhöhten Schätzwerte, die zur Immobilienkrise von 2008 beigetragen haben, führen manchmal dazu, dass die Schätzungen unter den Marktwert fallen, und können es schwierig machen, niedrige Schätzwerte in Frage zu stellen.
Leider kann dies den Schätzwert Ihres Eigenheims senken, wenn in Ihrer Umgebung in letzter Zeit unruhige Umsätze zu verzeichnen waren. Wenn Sie der Meinung sind, dass der Wert Ihres Eigenheims durch die Verkaufspreise von Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufen in der Nähe beeinträchtigt wurde, können Sie den Sachverständigen davon überzeugen, dass Ihr Eigenheim mehr wert ist, wenn es sich in einem wesentlich besseren Zustand befindet als diese Immobilien.
Was Refinanzierungs-Eigenheimbesitzer wissen müssen
Wenn Sie eine konventionelle Hypothek refinanzieren, kann eine niedrige Schätzung Sie daran hindern. Das Haus muss mindestens den Betrag abschätzen, den Sie refinanzieren möchten, damit Ihr Darlehen genehmigt wird. Wenn es sich bei Ihrer bestehenden Hypothek jedoch um eine FHA-Hypothek handelt, können Sie die Refinanzierung über das FHA Streamline-Programm durchführen, das eine hervorragende Option für Unterwasser-Eigenheimbesitzer darstellt.
Die Quintessenz
Wenn alles reibungslos verläuft, ist die Hausbewertung nur ein weiteres Kontrollkästchen für eine abschließende Checkliste. Wenn der Beurteilungswert niedriger als erwartet ist, kann die Transaktion verzögert oder sogar abgebrochen werden. Unabhängig davon, auf welche Situation Sie beim Kauf, Verkauf oder bei der Refinanzierung Ihres Eigenheims stoßen, sollten Sie verstehen, wie der Bewertungsprozess nur zu Ihren Gunsten funktioniert, insbesondere wenn Sie Ihr erstes Eigenheim kaufen.
