Bei der Refinanzierung einer Hypothek wird ein bestehendes Darlehen zurückgezahlt und durch ein neues ersetzt. Es gibt viele Gründe, warum sich Hausbesitzer refinanzieren: um einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten; die Laufzeit ihrer Hypothek zu verkürzen; von einer Hypothek mit variabler Verzinsung (ARM) in eine Hypothek mit fester Verzinsung umzuwandeln oder umgekehrt; Eigenheimkapital zu erschließen, um einen großen Kauf zu finanzieren oder Schulden zu konsolidieren.
Da die Refinanzierung zwischen 3% und 6% des Kapitalbetrags eines Kredits kosten kann und - wie bei einer ursprünglichen Hypothek - eine Bewertung, eine Titelsuche und Antragsgebühren erfordert, ist es für einen Hausbesitzer wichtig, zu bestimmen, ob die Refinanzierung eine kluge finanzielle Entscheidung ist.
Refinanzierung zur Sicherung eines niedrigeren Zinssatzes
Einer der besten Gründe für eine Refinanzierung ist die Senkung des Zinssatzes für Ihr bestehendes Darlehen. In der Vergangenheit ist die Faustregel, dass eine Refinanzierung eine gute Idee ist, wenn Sie Ihren Zinssatz um mindestens 2% senken können. Viele Kreditgeber sind jedoch der Ansicht, dass Einsparungen von 1% einen Anreiz zur Refinanzierung darstellen.
Die zentralen Thesen
- Ein niedrigerer Zinssatz für Ihre Hypothek ist einer der besten Gründe für die Refinanzierung. Wenn die Zinssätze sinken, sollten Sie eine Refinanzierung in Betracht ziehen, um die Laufzeit Ihrer Hypothek zu verkürzen und die Zinszahlungen erheblich zu senken -Rate One - kann je nach Zinssatz und der geplanten Verweildauer in Ihrem derzeitigen Haushalt sinnvoll sein. Die Aufnahme von Eigenkapital oder die Konsolidierung von Schulden können gute Gründe für eine Refinanzierung sein - oder dies kann die Schuldenfalle manchmal verschlimmern.
Wenn Sie Ihren Zinssatz senken, sparen Sie nicht nur Geld, sondern erhöhen auch die Rate, mit der Sie Eigenkapital in Ihrem Haus aufbauen, und die Höhe Ihrer monatlichen Zahlung kann sich verringern. Beispielsweise hat eine 30-jährige Festhypothek mit einem Zinssatz von 9% für ein Haus mit 100.000 USD eine Kapital- und Zinszahlung von 804, 62 USD. Das gleiche Darlehen zu 4, 5% reduziert Ihre Zahlung auf 506, 69 $.
Refinanzierung zur Verkürzung der Laufzeit
Wenn die Zinssätze fallen, haben Hausbesitzer häufig die Möglichkeit, ein bestehendes Darlehen für ein anderes Darlehen zu refinanzieren, das ohne wesentliche Änderung der monatlichen Zahlung eine erheblich kürzere Laufzeit hat. Bei einer 30-jährigen Festhypothek auf ein Haus mit 100.000 USD kann durch eine Refinanzierung von 9% auf 5, 5% die Laufzeit auf 15 Jahre halbiert werden, wobei sich die monatliche Zahlung nur geringfügig von 804, 62 USD auf 817, 08 USD ändert.
Refinanzierung zur Umwandlung in eine Hypothek mit variabler oder fester Verzinsung
Während ARMs häufig niedrigere Zinssätze als festverzinsliche Hypotheken anbieten, können regelmäßige Anpassungen zu Zinserhöhungen führen, die über dem Zinssatz einer festverzinslichen Hypothek liegen einen niedrigeren Zinssatz und beseitigt die Besorgnis über zukünftige Zinserhöhungen.
Umgekehrt kann die Umstellung von einem Festzinsdarlehen auf ein ARM eine solide Finanzstrategie sein, wenn die Zinssätze sinken. Wenn die Zinssätze weiter sinken, führen die regelmäßigen Zinsanpassungen bei einem ARM zu sinkenden Zinssätzen und geringeren monatlichen Hypothekenzahlungen, so dass bei jedem Zinsrückgang keine Refinanzierung erforderlich ist. Bei steigenden Hypothekarzinsen wäre dies eine unkluge Strategie.
Die Umstellung auf ein ARM, das häufig eine niedrigere monatliche Zahlung als eine befristete Hypothek hat, ist möglicherweise eine gute Idee für Hausbesitzer, die nicht länger als ein paar Jahre in ihrem Haus bleiben möchten. Wenn die Zinssätze sinken, können diese Hausbesitzer den Zinssatz und die monatliche Zahlung ihres Darlehens senken, müssen sich jedoch nicht um künftig höhere Zinssätze sorgen, da sie nicht lange genug im Haus leben.
Refinanzierung zur Gewinnung von Eigenkapital oder zur Konsolidierung von Schulden
Während die oben genannten Gründe für die Refinanzierung alle finanziell stichhaltig sind, kann die Refinanzierung von Hypotheken ein schlüpfriger Abhang für endlose Schulden sein.
Hausbesitzer greifen häufig auf das Eigenkapital in ihren Häusern zu, um größere Ausgaben zu decken, wie z. B. die Kosten für den Umbau von Häusern oder die Schulbildung eines Kindes. Diese Eigenheimbesitzer können die Refinanzierung durch die Tatsache rechtfertigen, dass der Umbau dem Eigenheim einen Mehrwert verleiht oder dass der Zinssatz für das Hypothekendarlehen niedriger ist als der Zinssatz für Geld, das von einer anderen Quelle ausgeliehen wurde.
Eine andere Rechtfertigung ist, dass die Zinsen für Hypotheken steuerlich absetzbar sind. Auch wenn diese Argumente zutreffen mögen, ist es selten eine kluge finanzielle Entscheidung, die Anzahl der Jahre, die Sie Ihrer Hypothek schulden, zu erhöhen oder einen Dollar für Zinsen auszugeben, um eine 30-jährige Hypothek zu erhalten. Cent Steuerabzug. Beachten Sie außerdem, dass seit Inkrafttreten des Gesetzes über Steuersenkungen und Beschäftigung die Höhe des Darlehens, für das Sie Zinsen abziehen können, von 1 Million US-Dollar auf 750.000 US-Dollar gesunken ist, wenn Sie Ihr Haus nach dem 15. Dezember 2017 gekauft haben.
Viele Hausbesitzer refinanzieren sich, um ihre Schulden zu konsolidieren. Nach dem Nennwert ist es eine gute Idee, hochverzinsliche Schulden durch niedrigverzinsliche Hypotheken zu ersetzen. Leider bringt die Refinanzierung keine automatische finanzielle Vorsicht mit sich. Machen Sie diesen Schritt nur, wenn Sie der Überzeugung sind, dass Sie der Versuchung widerstehen können, Geld auszugeben, sobald die Refinanzierung Sie von Schulden befreit.
Es dauert Jahre, um die 3% bis 6% der Kapitalkosten, die durch die Refinanzierung entstehen, wieder hereinzuholen. Tun Sie dies also nicht, es sei denn, Sie planen, länger als ein paar Jahre in Ihrem derzeitigen Zuhause zu bleiben.
Beachten Sie, dass ein großer Prozentsatz der Menschen, die einmal hochverzinsliche Schulden für Kreditkarten, Autos und andere Einkäufe gemacht haben, dies einfach wieder tun wird, nachdem die Hypothekenrefinanzierung ihnen den verfügbaren Kredit dafür gewährt hat. Dies führt zu einem sofortigen vierfachen Verlust, der sich aus verschwendeten Gebühren für die Refinanzierung, verlorenem Eigenkapital im Haus, zusätzlichen Jahren erhöhter Zinszahlungen für die neue Hypothek und der Rückzahlung hochverzinslicher Schulden zusammensetzt, sobald die Kreditkarten wieder aufgebraucht sind - was möglich ist Das Ergebnis ist eine endlose Aufrechterhaltung des Schuldenzyklus und eine mögliche Insolvenz.
Die Quintessenz
Die Refinanzierung kann ein großer finanzieller Schritt sein, wenn sie Ihre Hypothekenzahlung verringert, die Laufzeit Ihres Kredits verkürzt oder Ihnen hilft, schneller Eigenkapital aufzubauen. Bei vorsichtigem Umgang kann es auch ein wertvolles Instrument sein, um die Verschuldung unter Kontrolle zu bringen. Sehen Sie sich vor der Refinanzierung Ihre finanzielle Situation genau an und fragen Sie sich: Wie lange plane ich, im Haus weiterzuleben? Wie viel Geld spare ich durch die Refinanzierung?
Das Steuersenkungs- und Beschäftigungsgesetz hat die Höhe des Darlehens, von dem Sie Zinsen abziehen können, geändert: Es ist von 1 Million US-Dollar auf 750.000 US-Dollar gesunken, wenn Sie Ihr Haus nach dem 15. Dezember 2017 gekauft haben.
Beachten Sie auch hier, dass die Refinanzierung 3% bis 6% der Darlehenssumme kostet. Es dauert Jahre, um diese Kosten mit den Einsparungen auszugleichen, die durch einen niedrigeren Zinssatz oder eine kürzere Laufzeit erzielt werden. Wenn Sie also nicht länger als ein paar Jahre zu Hause bleiben möchten, können die Kosten für die Refinanzierung die potenziellen Einsparungen zunichte machen. Es lohnt sich auch, sich daran zu erinnern, dass ein versierter Hausbesitzer immer nach Wegen sucht, Schulden abzubauen, Eigenkapital aufzubauen, Geld zu sparen und die Hypothekenzahlung zu eliminieren. Wenn Sie bei der Refinanzierung Geld aus Ihrem Eigenkapital entnehmen, können Sie keines dieser Ziele erreichen.
