Hypotheken zur Umwandlung von Eigenheimen - oder HECMs, wie sie allgemein genannt werden - sind die bekanntesten Produkte für umgekehrte Hypotheken. Diese bundesweit versicherten Kredite ermöglichen es Hausbesitzern, die mindestens 62 Jahre alt sind, auf ihre Eigenheime zurückzugreifen, um beispielsweise die Grundkosten für den Lebensunterhalt, die Kosten für das Gesundheitswesen und einen Umbau des Eigenheims zu bezahlen. Während HECMs den größten Teil des Reverse-Mortgage-Marktes ausmachen, umfasst ein kleines Segment - weniger als 10% - zwei weitere Darlehensprodukte: proprietäre Reverse-Hypotheken und Single-Purpose-Reverse-Hypotheken. In diesem Artikel wird erläutert, wer möglicherweise eine proprietäre umgekehrte Hypothek verwenden möchte.
Was ist eine proprietäre Reverse Mortgage?
Das US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung legt den maximalen Darlehensbetrag für HECMs fest. Mit Wirkung zum 1. Januar 2018 erhöhte sich der Betrag auf 679.650 USD (150% der nationalen Freddie Mac-Konformitätsgrenze von 453.100 USD). Dieses Maximum gilt auch für Gebiete, die Ausnahmen von den Freddie Mac-Grenzwerten erhalten, einschließlich Alaska, Hawaii, Guam und den US-Jungferninseln.
Proprietäre umgekehrte Hypotheken bieten höhere Darlehensbeträge als im Rahmen von HECM-Programmen zulässig. Das liegt daran, dass HECMs zwar von der Bundesregierung abgesichert sind und von jedem von der Bundeswohnungsverwaltung zugelassenen Darlehensgeber angeboten werden können, die proprietären umgekehrten Hypotheken jedoch von privaten Unternehmen strukturiert und versichert werden, die auch die Darlehensgeber auswählen, die sie anbieten können.
Größenmäßige, proprietäre Reverse-Hypotheken sind nur durch die Höhe des Risikos begrenzt, das der Kreditgeber zu übernehmen bereit ist. Wie bei HECMs basiert der Kreditbetrag auf mehreren Faktoren, einschließlich des geschätzten Werts des Eigenheims, aber im Gegensatz zu HECMs kann der Kredit in Millionenhöhe sein. Infolgedessen werden proprietäre Reverse-Hypotheken auch als Jumbo-Reverse-Hypotheken bezeichnet.
Sowohl HECMs als auch proprietäre umgekehrte Hypotheken ermöglichen es den Kreditnehmern, die Gelder auf jede von ihnen gewünschte Weise auszugeben, sei es für Lebenshaltungskosten, Reisen, Krankheitskosten, Langzeitpflege, einen Umbau des Hauses oder einen Traumurlaub. Das einzige Reverse-Mortgage-Produkt, das die Verwendung der Mittel einschränkt, ist die Single-Purpose-Reverse-Hypothek, die in der Regel verwendet wird, um Hausbesitzern die Bezahlung von Grundsteuern und erforderlichen Reparaturen zu erleichtern.
Im Gegensatz zu HECMs bieten Propriety-Reverse-Hypotheken möglicherweise nicht mehrere Auszahlungsoptionen, z. B. eine monatliche Zahlung oder eine Kreditlinie. Stattdessen sind die Mittel in der Regel nur als Pauschalbetrag beim Abschluss verfügbar.
Kosten für Reverse-Proprietary-Hypotheken
Proprietäre umgekehrte Hypotheken sind nicht bundesweit versichert, daher gibt es keine Voraus- oder monatliche Hypothekenversicherungsprämie (wie bei HECMs). Dennoch tendieren die Kreditgeber dazu, höhere Zinssätze und niedrigere Beträge im Verhältnis zum Wert eines Eigenheims zu berechnen, um den Mangel an Hypothekenversicherung auszugleichen. Insofern ist eine proprietäre umgekehrte Hypothek nicht immer die beste Lösung für einen Hausbesitzer - auch wenn er ein teures Eigenheim hat. Es ist eine gute Idee, die Zinssätze und Gebühren mehrerer firmeneigener Reverse-Mortgage-Kreditgeber und HECM-Kreditgeber zu vergleichen, um anhand Ihres Alters und Ihres Eigenheimwerts das beste Angebot zu finden.
Die Quintessenz
Wenn Sie ein älterer Hausbesitzer sind, können Sie möglicherweise mit einer umgekehrten Hypothek auf das Eigenkapital Ihres Hauses zugreifen, um die Lebenshaltungskosten, den Umbau Ihres Hauses oder andere Kosten zu bezahlen. Die bei weitem häufigste Art der umgekehrten Hypothek ist die HECM. Bestimmte Eigenheimbesitzer können jedoch feststellen, dass eine proprietäre umgekehrte Hypothek es ihnen ermöglicht, mehr Kredite gegen das Eigenkapital ihres Eigenheims aufzunehmen. Wie viel Sie ausleihen können, hängt von Ihrem Alter und dem Wert der Immobilie ab - und wie viel Risiko der Kreditgeber eingeht.
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