Die Federal Housing Authority ist der größte Hypothekenversicherer in den USA mit einem Portfolio von mehr als 1, 3 Billionen US-Dollar. Als Teil des US-amerikanischen Büros für Wohnungswesen und Stadtentwicklung (HUD) hilft es rund einer Million Menschen im ganzen Land, Hausbesitzer zu werden, und unterstützt die Verfügbarkeit von 300.000 Mieteinheiten, indem Wohneigentum erschwinglich gemacht wird. Niedrige Anzahlungen und niedrige Anforderungen an die Kreditwürdigkeit machen FHA-Kredite viel attraktiver als herkömmliche Hypotheken.
Während dies für einige Hausbesitzer eine gute Nachricht sein kann, müssen Immobilieninvestoren, die die Vorteile eines FHA-Kredits nutzen möchten, möglicherweise anderswo nachsehen. Dies liegt daran, dass die Bedingungen für diese Kredite die Berechtigung einschränken.
Lesen Sie weiter, um mehr über FHA-Darlehen zu erfahren, wer dafür in Frage kommt und ob Sie sie zur Finanzierung von Mietobjekten verwenden können.
Die zentralen Thesen
- Die Bundesanstalt für Wohnungswesen versichert Hypotheken, die eine geringe Anzahlung und liberale Zeichnungsstandards erfordern. Aufgrund der Vorteile, die mit FHA-Darlehen verbunden sind, können sie nicht für Zweitwohnungen, Mieten, Ferien oder andere als Finanzinvestition gehaltene Immobilien verwendet werden 60 Tage nach Abschluss der Hypothek muss die Wohnung mindestens ein Jahr lang als Hauptwohnsitz genutzt werden. Die FHA versichert auch Hypotheken für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, sofern eine von ihnen Eigentum ist.
Was sind FHA-Kredite?
Hausbesitzer hatten während der Weltwirtschaftskrise Schwierigkeiten, ihre Immobilien zu kaufen und ihre Zahlungen aufrechtzuerhalten. Sie beschränkten sich auf Kredite im Wert von 50% des Marktwerts einer Immobilie, und die Hypothek war im Allgemeinen sehr kurz. Viele Kredite endeten mit sehr hohen Ballonzahlungen, was sich die meisten Menschen nicht leisten konnten. Dies führte zu einem massiven Ausfall, der die Zwangsvollstreckungsrate erhöhte. 1934 beschloss der Kongress der Vereinigten Staaten, die Federal Housing Administration zu gründen, um bezahlbares Wohneigentum zu fördern. So entstand das Darlehensprogramm der Bundesanstalt für Wohnungswesen (FHA).
Die von der FHA angebotenen Kredite haben niedrigere Anzahlungsanforderungen und liberalere Zeichnungsstandards als die meisten herkömmlichen Hypotheken. Zum Beispiel benötigen Hausbesitzer ab 2019 nur noch einen Kredit-Score von 580 oder mehr, um sich zu qualifizieren. Bewilligte Bewerber können bis zu 96, 5% finanzieren, müssen also nur 3, 5% abgeben. Diejenigen mit einer Kreditwürdigkeit von weniger als 579 qualifizieren sich immer noch, aber sie müssen etwas mehr senken - 10%.
FHA-Darlehen sind zum größten Teil Käufern vorbehalten, die beabsichtigen, das von ihnen erworbene Eigenheim als Hauptwohnsitz zu nutzen. Dies bedeutet, dass ein FHA-Darlehen nicht zur Finanzierung eines Zweitwohnsitzes, eines Mietwohnsitzes, eines Ferienhauses oder einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie verwendet werden kann. Es gibt jedoch einige Ausnahmen und einige Möglichkeiten, um diese allgemeine Regel zu umgehen.
FHA-Belegungsanforderung
Nach den Regeln und Richtlinien der FHA muss die zu finanzierende Immobilie Eigentum sein. Dies bedeutet, dass Miet- und Saisonimmobilien nicht zutreffen. Die FHA verwendet diese Regel, um zu verhindern, dass Anleger von dem Programm profitieren.
Hypothekendarlehen von FHA müssen mindestens ein Jahr lang als Hauptwohnsitz genutzt werden.
Der Kreditnehmer muss das Haus innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss der Hypothek in Besitz nehmen und den größten Teil des Jahres im Haus leben. Die Immobilie muss für mindestens ein Jahr als Hauptwohnsitz genutzt werden. Wenn mehr als ein Kreditnehmer in der Hypothek aufgeführt ist, verlangt die FHA, dass mindestens einer den Belegungsbedarf erfüllt.
Refinanzierung eines bestehenden FHA-Darlehens
Angenommen, jemand verwendet ein FHA-Darlehen, um den Kauf eines Hauptwohnsitzes zu finanzieren. Der Eigentümer kann aus dem Haus ausziehen, es aber weiterhin besitzen und es für Einkommen vermieten. Mit anderen Worten, das Haus wird zu einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie. Die Zinssätze sinken und der Eigentümer möchte sich für ein besseres Geschäft refinanzieren.
Obwohl er nicht mehr im Haus wohnt, erlauben ihm die FHA-Regeln, sich in einen anderen FHA-Kredit zu refinanzieren. Eine FHA-zu-FHA-Refinanzierung wird auch als FHA-Rationalisierungsrefinanzierung bezeichnet.
Es gibt verschiedene Voraussetzungen, um sich für eine Refinanzierung zu qualifizieren:
- Es müssen mindestens 210 Tage vergangen sein, seit Sie Ihr ursprüngliches Hypothekendarlehen geschlossen haben. Sie müssen mindestens sechs monatliche Zahlungen für Ihre von der FHA ausgestellte Hypothek geleistet haben. Wenn Sie Ihr FHA-Darlehen erst seit weniger als einem Jahr haben, können Sie keine haben Zahlungen um mehr als 30 Tage überfällig. Wenn Sie Ihr FHA-Darlehen länger als ein Jahr gehalten haben, können Sie innerhalb von 12 Monaten eine einzige 30-tägige verspätete Zahlung vornehmen, die jedoch nicht innerhalb der letzten 90 Tage erfolgen darf. Die Refinanzierung muss Ihre monatlichen Kapital- und Zinszahlungen senken. Dies wird oft als materieller Nettonutzen bezeichnet. Wenn Ihre vorherige monatliche Zahlung beispielsweise 1.100 USD betrug, sollte Ihre neue monatliche Zahlung nach der Refinanzierung 1.050 USD oder weniger betragen. Durch die Refinanzierung in eine Hypothek mit einer kürzeren Laufzeit wird ebenfalls ein Nettogewinn erzielt.
Wenn der Hausbesitzer die oben genannten Kriterien erfüllt, sind FHA-Rationalisierungsrefinanzen möglicherweise die am einfachsten zu schließenden Kredite. Sie erfordern keine Überprüfung der Beschäftigung oder des Einkommens, keine Überprüfung der Kreditwürdigkeit und keine Hausbewertung. Das Wichtigste ist, dass der Hausbesitzer seine bestehenden FHA-Darlehenszahlungen pünktlich geleistet hat.
Doppelter Zweck
Eine andere Möglichkeit, einen FHA-Kredit zum Kauf einer einkommensstarken Immobilie zu verwenden, ist der Kauf einer Mehrfamilienwohnung. Die FHA erlaubt es Hausbesitzern, eine Immobilie mit bis zu vier Einheiten zu kaufen, vorausgesetzt, eine ist inhabergeführt. Es gibt jedoch keine Begrenzung für die Losgröße. Auf diese Weise kann der Eigentümer in einer Einheit leben und ist somit eine eigengenutzte Immobilie und somit FHA-berechtigt. Der Eigentümer kann die andere (n) Einheit (en) gegen Entgelt vermieten.
Ein versierter Investor in einem heißen Mietmarkt verdient mit dieser Methode manchmal genug Einkommen, um kostenlos in der Wohnung zu leben. Wie oben erwähnt, verleiht die FHA bis zu 96, 5% des geschätzten Wertes, was bedeutet, dass der Käufer nur 3, 5% sparen kann.
Besondere Überlegungen
Die FHA hat spezielle Bestimmungen, mit denen Sie Mieteinnahmen von zu Hause aus verdienen können. Wenn Ihr Job einen Umzug erfordert und Sie ein zweites Zuhause benötigen oder wenn Ihr Zuhause für Ihre expandierende Familie zu klein ist, können Sie möglicherweise Ihr erstes Zuhause vermieten, nachdem Sie die einjährige Belegung erfüllt haben. Wenn Sie arbeitsunfähig sind, weil Sie anderweitig arbeitsunfähig sind, können Sie möglicherweise Zimmer in Ihrem Haus an Internatsschüler vermieten, um entgangenen Lohn auszugleichen.
Natürlich können Sie die Hypothek jederzeit vorzeitig abbezahlen. Die FHA erhebt keine Vorfälligkeitsentschädigungen. Wenn Sie also das Darlehen vollständig streichen können, können Sie mit der Unterkunft tun, was Sie möchten.
