Was bedeutet Funds from Operations?
Funds from Operations (FFO) bezieht sich auf die Zahl, die von Immobilieninvestmentfonds (REITs) verwendet wird, um den Cashflow aus ihrer Geschäftstätigkeit zu definieren.
Der FFO wird berechnet, indem die Abschreibungen zum Ergebnis addiert und die Umsatzgewinne abgezogen werden. Es wird manchmal pro Aktie notiert. Das FFO-per-Share-Verhältnis sollte anstelle des Ergebnisses je Aktie (EPS) bei der Bewertung von REITs und ähnlichen Investmentfonds verwendet werden.
Funds from Operations (FFO)
Grundlegendes zu Funds From Operations (FFO)
Der FFO ist ein Maß für die von einem REIT erwirtschafteten Mittel. Immobilienunternehmen verwenden den FFO als Benchmark für die operative Leistung. Die Nationale Vereinigung der Immobilieninvestmentfonds (NAREIT) war ursprünglich Vorreiter dieser nicht GAAP-konformen Kennzahl.
Die Formel für FFO lautet:
FFO = Nettoeinkommen + Abschreibungen + Amortisation - Gewinne aus Immobilienverkäufen.
Alle Bestandteile der FFO-Berechnung sind in der Gewinn- und Verlustrechnung eines REIT aufgeführt. Wenn zum Beispiel ein REIT eine Wertminderung von 20.000 USD, einen Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien von 40.000 USD und einen Nettogewinn von 100.000 USD hätte, wäre sein FFO 80.000 USD. Alle REITs müssen ihre FFO-Berechnungen auf öffentlichen Abschlüssen ausweisen. Normalerweise wird die Kennzahl als Fußnote in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen.
FFO ist nicht mit dem Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit eines REIT zu verwechseln, der in der Kapitalflussrechnung des Unternehmens ausgewiesen wird und stattdessen den Nettobetrag der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente misst, die aus der laufenden Geschäftstätigkeit in ein Unternehmen fließen. Der FFO sollte nicht als Alternative zum Cashflow als Maß für die Liquidität angesehen werden.
Warum FFO ein guter Maßstab für die REIT-Performance ist
Der FFO kompensiert Kostenrechnungsmethoden, die möglicherweise die tatsächliche Leistung eines REITs nicht korrekt wiedergeben. Die Rechnungslegung nach GAAP erfordert, dass alle REITs ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien im Laufe der Zeit nach einer der Standardabschreibungsmethoden abschreiben. Viele als Finanzinvestition gehaltene Immobilien nehmen jedoch im Laufe der Zeit an Wert zu, wodurch die Abschreibung bei der Beschreibung des Werts eines REITs ungenau wird. Die Abschreibungen müssen zum Reingewinn addiert werden, um dieses Problem zu lösen.
Der FFO zieht auch alle Gewinne aus Immobilienverkäufen ab, da diese Arten von Verkäufen als nicht wiederkehrend gelten. REITs müssen 90% des zu versteuernden Einkommens in Form von Dividenden ausschütten. Gewinne aus Immobilienverkäufen tragen nicht zum steuerpflichtigen Einkommen eines REIT bei und sollten daher nicht in die Bewertung von Wert und Leistung einbezogen werden.
Wie bereits erwähnt, wird der FFO pro Aktie aus den oben genannten Gründen manchmal von Unternehmen als Ergänzung zu ihrem EPS-Wert bereitgestellt. In ähnlicher Weise bewerten viele Analysten und Investoren das Preis-FFO-Verhältnis eines REIT als Ergänzung zum Kurs-Gewinn-Verhältnis.
Bereinigtes Funds From Operations
Immobilienanalysten berechnen zunehmend auch das Adjusted Funds from Operations (AFFO) eines REIT. Bei dieser Berechnung wird der FFO eines REITs abgezogen und alle wiederkehrenden Ausgaben, die aktiviert und dann abgeschrieben werden, sowie alle linearen Mieten abgezogen. Diese wiederkehrenden Investitionen können Instandhaltungskosten wie Anstrichprojekte oder Dacherneuerungen umfassen. AFFO hat als genauere Schätzung des Ertragspotenzials eines REIT an Bedeutung gewonnen.
Die AFFO-Kennzahl wurde entwickelt, um die Cash-Generierung oder die Dividendenausschüttungskapazität eines REIT besser messen zu können. Neben der AFFO wird diese alternative Maßnahme manchmal als zur Ausschüttung verfügbare Mittel oder zur Ausschüttung verfügbare Barmittel bezeichnet.
Beispiel eines REITs FFO
Das beliebte Einkaufszentrum REIT Simon Property Group meldete in seiner Gewinn- und Verlustrechnung 2017 ein Plus von 6% gegenüber 2016 in Höhe von 4 Mrd. USD. Der Nettogewinn des Unternehmens belief sich auf 2, 2 Mrd. USD. Um zu FFO zu gelangen, addierte das Unternehmen Abschreibungen in Höhe von 1, 8 Mrd. USD zurück und bereinigte diese um weitere kleinere Beträge - darunter eine Reduzierung von 5, 3 Mio. USD für die Auszahlung von Vorzugsausschüttungen und Dividenden sowie einen Anteil von nicht beherrschenden Anteilen an den Abschreibungen in einer zusätzlichen Reduzierung von 17, 1 Millionen US-Dollar. Simon meldete zusätzlich einen verwässerten FFO-Wert pro Aktie von 11, 21 USD, verglichen mit einem verwässerten EPS-Wert von 6, 24 USD.
