Aufgrund des ständig zunehmenden Leistungsdrucks auf Hypothekarkreditgeber, der Besorgnis auf den Kreditmärkten und der Kontroverse um Subprime-Kredite greifen immer mehr Hypothekenmakler und räuberische Kreditgeber auf irreführende Praktiken zurück, um das Volumen der Kreditproduktion zu erhöhen. Diese Praktiken reichen von der Überzeugung der Kreditnehmer, gegen den gesunden Menschenverstand zu handeln, bis zu betrügerischen oder illegalen Hypothekenbetrügereien.
Stoppen Sie Betrug in ihren Spuren
Diese Betrügereien richten sich in der Regel an Personen, die versuchen, bestehende Hypotheken zu refinanzieren, obwohl mehrere Betrügereien dazu bestimmt sind, erstmaligen Kreditnehmern und Verkäufern zum Opfer zu fallen. Obwohl es zu viele gibt, um sie alle anzusprechen, kann es hilfreich sein, einige der am häufigsten vorkommenden Fallen aufzuzeigen, welche Praktiken im Umgang mit dem Kreditmarkt zu beachten sind. Zusätzlich zum Verständnis dieser Praktiken gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie sich Kreditnehmer und Verkäufer von räuberischen Praktiken abkoppeln und das Risiko verringern können, von einem dieser Betrügereien betroffen zu werden.
Unfaire Kredite Finanzinstitute, die gegenüber Kreditnehmern als unfair eingestufte Handlungen begehen, sind auf dem Hypothekenmarkt nicht neu. Verschiedene Gesetze, wie das Gesetz über Chancengleichheit, das Gesetz über fairen Wohnungsbau, das Gesetz über faire Kreditauskunft, das Gesetz über die Wahrheit über die Kreditvergabe, das Gesetz über die Abwicklung von Immobiliengeschäften, das Gesetz über Wohneigentum und Eigenkapital sowie das Bundesgesetz über die Handelskommission, um nur einige zu nennen, wurden erlassen, um die Verbraucher zu schützen. Diese Gesetze ermöglichen es den Verbrauchern, fundierte Entscheidungen zu treffen, den Wettbewerb unter den Kreditgebern zu fördern und die Vorteile des Handels zu maximieren.
Zusammen mit dieser Verordnung sind die Stellen, die sie umsetzen, wie die Federal Trade Commission (FTC), die Gesetze aufdeckt und durchsetzt, die unfaire oder irreführende Handlungen oder Praktiken bei der Vergabe oder Beeinflussung von Hypothekarkrediten verbieten. Die Nachricht ist voller bekannter Fälle von Kreditgebern, die für nicht amortisierende Kredite als billig werben, die Kreditnehmer davon überzeugen, langfristige Eigenheimkredite zur Tilgung kurzfristiger Schulden zu verwenden, oder die Kreditnehmer nicht über die Komplikationen von Adjustable informieren Hypothekenzinsen (ARMs) und andere Einführungspreise.
Bei einem Immobilienboom nutzen räuberische Kreditgeber die Täuschung, um einen größeren Anteil an der Hypotheken-Pipeline zu erhalten. Umgekehrt werden in einer Kreditkrise unredliche Praktiken angewendet, um strengere Zeichnungsrichtlinien zu umgehen. Dies ermöglicht es den Kreditgebern, so viel Kapital wie möglich für Hypotheken vorzusehen, so dass keine unbefriedigenden Erträge erzielt werden, wenn sie in bar bleiben.
Aber selbst wenn die Kreditgeber als unfair erachtete Praktiken anwenden, sind die Kreditnehmer nicht gänzlich schuldlos. Die Kreditnehmer sollten in der Lage sein, sich von diesen Praktiken zu isolieren, indem sie die Struktur der vorgeschlagenen Kredite und einige dieser hinterhältigen Taktiken untersuchen.
Betrug auf Kreditnehmer konzentriert Ein Großteil der betrügerischen Aktivitäten richtet sich an Personen, die bereits Eigenkapital in ihren Häusern aufgebaut haben und über Kapital verfügen, auf das sie zugreifen können. Dies gilt insbesondere für Personen, die sich in finanziellen Schwierigkeiten befinden und dringend nach einer Methode suchen, um ihre kurzfristigen Schulden wie Kreditkarten und Kreditlinien abzubauen. Die Tricks, die sich auf erstmalige Kreditnehmer konzentrieren, drehen sich normalerweise darum, bestimmte Arten von Krediten zu präsentieren, ohne alle Fakten preiszugeben. In anderen Fällen handelt es sich bei dieser Taktik um Versprechen, die nicht eingehalten werden. Einige der häufigsten Streiche, die diese Kreditnehmer spielen, sind:
Bait and Switch, Bait and Remember und Loan Steering Köder und Schalter, die auch in Einzelhandelsgeschäften üblich sind, beziehen sich darauf, wann ein Hypothekenunternehmen für einen Kredit mit Bedingungen wirbt, die zu gut scheinen, um wahr zu sein, und wann ein Kreditnehmer versucht, diese zu erhalten Das Darlehen stellt fest, dass es nicht verfügbar ist. Stattdessen wird dem Kreditnehmer ein weiteres Darlehen mit schlechteren Konditionen angeboten.
Köder und Erinnern bezieht sich darauf, dass der Kreditgeber Kreditgebühren oder andere wichtige Kreditbedingungen täuschend vergisst, bis der Kreditnehmer zu weit im Prozess ist, um zurückzutreten, und am Ende ein kostspieliges oder problematisches Darlehen hat. Eine andere Taktik besteht darin, einen festen Zinssatz für einen vorbestimmten Zeitraum zu versprechen, diesen jedoch später nicht bereitzustellen. Die Kreditnehmer sollten auch vorsichtig mit Kreditgebern sein, die versuchen, die Kreditnehmer davon zu überzeugen, den Zinssatz zu ändern und das Zinsrisiko einzugehen, während der Kredit in Produktion ist.
Kreditsteuerung bezieht sich auf den Fall, dass ein räuberischer Kreditgeber oder Hypothekenmakler einem qualifizierten Kreditnehmer mitteilt, dass er oder sie aufgrund von Einkünften, Krediten oder einer Reihe anderer Gründe keinen Anspruch auf einen bestimmten Kredit hat (oder dass dies gegen ein faires Kreditrecht verstoßen kann) und Zu diesem Zeitpunkt lenken Sie den Kreditnehmer zu anderen Darlehen, die für den Kreditgeber rentabler sind.
ARMs, zinslose Kredite und Darlehen mit negativer Tilgung Hypotheken mit variabler Verzinsung sind keinesfalls illegale Kredite. Beim Verkauf von ARMs müssen die Kreditgeber die Kreditnehmer jedoch darüber informieren, inwieweit sich der Kreditzins in Zukunft möglicherweise anpassen kann. Die Kreditnehmer müssen sich darüber im Klaren sein, was sie in Zukunft möglicherweise aufgeben werden, um einen günstigen Einstiegspreis zu erhalten.
Dies gilt auch für zinsgebundene Darlehen, bei denen es sich tatsächlich um Waffenkontingente handelt, für die während der Einführungsphase des Darlehens keine Hauptzahlung erforderlich ist. Obwohl die Kreditnehmer in der ersten Periode sparen, schulden sie möglicherweise den gleichen Betrag wie bei der ursprünglichen Aufnahme des Kredits.
Negative Tilgungsdarlehen (manchmal als "1% -Hypotheken" bezeichnet) sind in den meisten Staaten illegal. Diese Darlehen werden in der Regel so beworben, dass Kreditnehmer mehr als 100% des Wertes ihrer Häuser ausleihen können. Diese Art von Darlehen sollte nicht mit einem Reha-Darlehen verwechselt werden (eines, bei dem der Erlös in die Immobilie reinvestiert wird), bei dem die Kreditgeber Kredite aufnehmen können, die über dem Immobilienwert liegen, wenn das zusätzliche Kapital zur Aufwertung und Wertsteigerung der Immobilie verwendet wird. Bei einem Darlehen mit negativer Tilgung muss der Darlehensnehmer weniger als den monatlich fälligen Betrag zahlen. Der Restbetrag wird an den Auftraggeber geheftet und schließlich als "Ballonzahlung" fällig. Raubtierische Kreditgeber kommen immer noch mit dem Verkauf dieser Kredite an nicht informierte Kreditnehmer mit geringem Risiko der Strafverfolgung davon.
Auszahlungsrefinanzierung, Hard Money Lending und Equity Stripping Diese Kreditvergabepraktiken richten sich an Menschen mit Eigenkapital in ihren Häusern, die sich normalerweise in finanziellen Schwierigkeiten befinden. Obwohl eine Auszahlungsrefinanzierung unter den schlimmsten Umständen sinnvoll sein könnte, wird sie in den meisten Fällen Personen angeboten, die sich mit kurzfristigen Schulden überfordert haben. Verkauf von Refinanzierungsoptionen oder Aktienlinien, die den Eigentümern den Zugang zu einem Teil des Eigenkapitals in ihren Häusern ermöglichen, indem sie mit langfristigen Schuldtiteln handeln, um kurzfristige Kredite abzudecken. Kreditnehmer können leicht getäuscht werden, um diese Kredite aufzunehmen, da die neuen monatlichen Kosten so viel geringer sind als die monatlichen Kosten für alle ihre Kreditkarten, Autokredite, Retailkredite und sonstigen kurzfristigen Schulden. Viele Kreditnehmer erkennen dies trotz der Kosten und nicht Gebühren für das Darlehen, dass durch die Verlängerung der Zahlungen (für bis zu 30 Jahre) die tatsächlichen Finanzierungskosten viel höher sind als ihre ursprünglichen Schulden.
Wann (und wann nicht) zur Refinanzierung Ihrer Hypothek
Hartgeldverleiher gewähren Kredite bis zu einem Grenzwert (Beleihungsquote bis zu 50%), weil sie die Abschottung der Immobilie vorsehen. Sie finden jeden Grund und schließen schnell ab und stecken das Eigenkapital des Kreditnehmers als Gewinn ein. Wer sich in finanziellen Schwierigkeiten befindet oder einen kleinen Teil des Wertes eines Eigenheims für den Zugang zu Eigenkapital finanzieren möchte, sollte bei der Auswahl eines Kreditgebers sehr selektiv vorgehen.
Equity-Stripping oder Phantom-Help tritt auf, wenn einem Kreditnehmer mit finanziellen Schwierigkeiten eine unerbetene Hilfe angeboten wird, was dann zu erheblichen Kosten und zu keiner Hilfe für Dienstleistungen führt, die der Kreditnehmer ohne die Hilfe hätte erbringen können. Dies funktioniert im schlimmsten Fall folgendermaßen: Jemand gewinnt das Vertrauen des Kreditnehmers und lässt den Kreditnehmer vorübergehend das Eigentum übertragen, um dem Kreditnehmer zu helfen, sich für einen Kredit zu qualifizieren oder das Haus billig zu verkaufen und es dann in einer Leasingrückkaufoption zu vermieten. Das Problem ist die Rückübertragung an den ursprünglichen Eigentümer. Geschieht dies nicht, verliert der Eigentümer das Eigentum an dem Haus. In Fällen, in denen die Haftung für die Hypothek vollständig übertragen wird, kann der ursprüngliche Eigentümer das Eigenheim verlieren und weiterhin die ursprüngliche Hypothek schulden.
Betrügereien mit Fokus auf Eigentümer und Verkäufer Mehrere Betrügereien mit Fokus auf Hausbesitzer reichen von der Überzeugung, nicht benötigte oder fehlerhafte Reparaturen an ihren Häusern durchzuführen, bis hin zur Begehung von Betrug.
Heimwerkerbetrug Bei diesen Betrügereien erfordert die ahnungslose Person einige umfangreiche Reparaturarbeiten oder möchte ein umfangreiches Rehabilitationsprojekt durchführen. Ein "Auftragnehmer" bittet und überzeugt den Hausbesitzer, den Auftragnehmer die Arbeit erledigen und die Finanzierung liefern zu lassen. Die Finanzierung erfolgt in der Regel zu ungünstigen Konditionen, jedoch in einer Höhe, die den Projektanforderungen entspricht oder darüber liegt, und wird abgeschlossen und an einen kriminellen Kreditgeber verkauft. Die oft mühsame und teure Arbeit ist kurz vor der üblichen dreitägigen Widerrufsfrist abgeschlossen, bevor der Kredit an den Kreditgeber "zurückgegeben" werden kann. Der Kreditnehmer realisiert die minderwertige Arbeit erst, wenn sie bezahlt wurde, und es ist zu spät, etwas gegen die minderwertige Kredite zu unternehmen.
Million Dollar Dump In diesem Betrug erklärt sich der Betrüger mit falscher Identifikation damit einverstanden, mit Zustimmung eines kleinen Gefallen ein Haus von einem willigen Verkäufer zu kaufen. Der Käufer gibt an, dass er eine größere Hypothek benötigt, als er zum bestehenden Marktpreis qualifizieren kann. In der Annahme, dass der Käufer plant, die Immobilie zu modernisieren, erklärt sich der Eigentümer bereit, die Immobilie zu einem Vielfachen des ursprünglichen Werts zu verkaufen, damit der Käufer eine größere Hypothek erhalten kann. Die Transaktion ist abgeschlossen, der Verkäufer hat zum ursprünglichen Preis bezahlt und der Betrüger steckt den Rest ein. Das Haus gerät normalerweise in eine Zwangsvollstreckung, und der ursprüngliche Eigentümer kann wegen Betrugs verurteilt werden - und der Verkäufer erhält nichts mehr, als wenn er das Haus an einen berechtigten Interessenten verkauft hätte.
Die Liste dieser Betrügereien geht weiter und weiter. In allen Fällen verspricht die unwissentliche Marke einen außerordentlichen Gewinn in Bezug auf den Erlös oder in einigen Fällen nur in Bezug auf Kredite. Wie in den meisten dieser Fälle ist es wahrscheinlich, wenn es zu gut scheint, um wahr zu sein.
Schützen Sie sich vor Hypothekenbetrug Der beste Weg, um das Risiko eines Betrugs zu verringern, besteht darin, sich mit betrügerischen Praktiken vertraut zu machen und Nachforschungen über alle Personen anzustellen, mit denen Sie voraussichtlich Geschäfte tätigen werden. Für die Finanzierung von Betrug gelten die folgenden allgemeinen Regeln:
- Unterzeichnen Sie niemals ein Vertragsdokument ohne rechtliche Überprüfung. Nehmen Sie niemals eine Eigentumsübertragung vor, ohne auch von einer Hypothek oder finanziellen Haftung befreit zu sein.
Erhöhte Sorgfalt ist in finanziellen Schwierigkeiten oder bei drohender Zwangsvollstreckung geboten. Räuberische Kreditgeber und Betrüger haben die Fähigkeit, diejenigen zu identifizieren, die aufgrund einer schlimmen Situation leicht manipuliert oder verwundbar sind. Sie müssen nicht nur ein zu gutes Versprechen oder Angebot im Auge behalten, sondern auch vorsichtig sein, wenn Sie Lösungen für Kredit- oder Hypothekenprobleme vorschlagen. Unerwünschte Angebote oder Telefonanrufe sollten anfangs mit Vorsicht betrachtet werden, und jeder, der eine anfängliche Nein-Antwort auf seinen Vorschlag nicht akzeptiert, sollte abgewiesen werden.
