Eine Handvoll Start-ups und etablierte Immobilienfirmen, die bargeldlos und mit der neuesten maschinellen Lernsoftware ausgestattet sind, profitieren vom Immobilienmarkt für Wohnimmobilien im Wert von 26 Billionen US-Dollar und gestalten ihn neu. Unternehmen wie Zillow Group Inc. (Z), Opendoor und Offerpad kaufen und verkaufen Tausende von Wohnungen mithilfe von Computeralgorithmen. Dies geht aus einer kürzlich im Wall Street Journal veröffentlichten ausführlichen Story hervor.
Das wichtigste Testfeld für diese neue Art der Immobilientransaktion war der Hot-Housing-Markt in Phoenix, Arizona, einer der am schnellsten wachsenden Metropolregionen in den USA. Im vergangenen Jahr haben Zillow, Opendoor und Offerpad fast 5.000 Wohnungen in der Metropolregion gekauft. Laut einer Bloomberg-Kolumne wurden im vergangenen Jahr in Phoenix etwa 5% der Immobilien durch das sogenannte "iBuying" (Sofortkauf) verkauft.
"Es ist der Beginn des E-Commerce für Immobilien", sagte Zillow-Geschäftsführer Rich Barton dem Journal. "Phoenix ist Ground Zero."
Was es für Investoren bedeutet
Immobilien gelten seit langem als eines der illiquiden Vermögenswerte. Es kann Monate dauern, bis ein Hausbesitzer einen potenziellen Käufer gefunden hat und ein Immobilienmakler ermittelt, dass der Käufer zusätzliche Transaktionsgebühren erhebt. Noch bevor das Verkaufsschild aufleuchtet, sind oft Renovierungsarbeiten erforderlich, um das Haus in einem ansehnlichen Zustand zu erhalten. Aber die Immobilienfirmen von iBuying der Gegenwart fangen an, den Ärger zu beseitigen, der mit dem Verkauf eines Hauses verbunden ist.
Verkäufer können jetzt eine der iBuyers-Websites besuchen, ihre Adresse eingeben, einige Fotos ihrer Wohnung hochladen, ein Formular ausfüllen und innerhalb von 24 Stunden ein Angebot erhalten. Sie brauchen keinen Immobilienmakler mehr, um sie mit einem potenziellen Käufer in Verbindung zu bringen, und sie brauchen sich auch keine Sorgen zu machen, dass der Käufer eine Hypothek sichert. Den Verkäufern erspart sich auch die mühsame Durchführung vorbereitender Renovierungsarbeiten, da iBuyers bereit ist, Fixer-Oberteile zu kaufen, die später von ihren eigenen Handwerkern renoviert werden. Der Verkauf eines Eigenheims ist so einfach wie das Klicken auf eine Schaltfläche geworden.
All dies wäre jedoch nahezu unmöglich, wenn die Unternehmen nicht mithilfe algorithmischer Software wissen würden, was sie kaufen und wie viel sie anbieten sollen. Mit den Algos können Unternehmen potenzielle Einkäufe anhand einer Vielzahl von Daten vergleichen, einschließlich der typischen Kennzahlen wie Quadratmeterzahl und vergleichbarer Verkäufe, aber auch spezifischerer Merkmale, die sich auf den Wert eines Eigenheims auswirken, z. B. die Nähe zu Schulen, Golfplätzen und lauten Bahnstrecken oder Kreuzungen.
Die Algo-Technologie ermöglicht es iBuyers, die neuen Zwischenhändler zu werden, die den Verkäufern Schnelligkeit und Bequemlichkeit bieten und gleichzeitig die Transaktionsgebühren einsparen, die normalerweise für Immobilienmakler anfallen. Sie hoffen auch, Gewinne aus einer Aufwertung der Eigenheimpreise und dem Mehrwert von geringfügigen Eigenheimverbesserungen zu erzielen.
Um sich gegen mögliche Markteinbrüche abzusichern, folgen diese High-Tech-Flipper größeren Vermietern gerne in neue Stadtteile. Die Invitation Homes Inc. (INVH) der Blackstone Group, die sich zum größten Einfamilienhaus des Landes entwickelt hat, wird in schwächeren Märkten zu einer Art Käufer der letzten Instanz. Wenn iBuyers Probleme haben, einen ihrer jüngsten Einkäufe auszulagern, besteht eine gute Chance, dass die große Vermieterfirma mit den tiefen Taschen ihn aus den Händen nimmt.
Firmen wie die Redfin Corp. (RDFN) verbessern jedoch auch die Nachfrageseite des Marktes, da ihre Online-3D-Karten es Käufern erleichtern, Häuser zu kaufen, ohne die Website physisch besuchen zu müssen. Diese Click-to-Buy-Technologie, kombiniert mit der Click-to-Sell-Technologie von iBuyers und großen Käufern letzter Instanz wie Blackstone, fungiert als eine Art Market Maker für Immobilien und bietet eine noch nie dagewesene Art von Liquidität Immobilienmärkte.
Vorausschauen
Die zusätzliche Liquidität hilft traditionellen Hauskäufern und Verkäufern, dürfte aber auch eine neue Generation von Spekulanten und deren Geld anziehen. Einige befürchten, dass diese neue Realität den Immobilienmarkt für einen weiteren Boom und Absturz ähnlich der Immobilienkrise von 2008 bereitet, der eine Immobilienblase vorausging, die durch erhöhte Liquiditätsmengen an den Finanzmärkten angeheizt wurde.
