Eine Mietereinbesserung ist eine Änderung an einem Mietobjekt, um es an die besonderen Bedürfnisse eines Mieters anzupassen. Mietvertragsverbesserungen wie das Streichen, Installieren von Trennwänden, Ändern des Fußbodens oder Einsetzen von kundenspezifischen Leuchten können entweder von den Vermietern, die dies anbieten, um die Marktfähigkeit ihrer Mieteinheiten zu erhöhen, oder von den Mietern selbst durchgeführt werden.
Während die wirtschaftliche Nutzungsdauer der meisten Mietereinbauten fünf bis 15 Jahre beträgt, schreibt der Internal Revenue Code vor, dass solche Verbesserungen über die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden müssen. Für Mietereinbauten gelten unterschiedliche Abschreibungsregeln, je nachdem, ob Sie mit der Finanzberichterstattung auf US-Steuerbasis oder nach US-amerikanischen Rechnungslegungsgrundsätzen (GAAP) arbeiten. Aus steuerlichen Gründen können Mietereinbauten über einen Zeitraum von bis zu 15 Jahren abgeschrieben werden.
Die zentralen Thesen
- Eine Mietereinbesserung ist eine Änderung, die an einem Mietobjekt vorgenommen wird, um es an die besonderen Bedürfnisse eines Mieters anzupassen. Der IRS erlaubt keine Abzüge für Mietereinbesserungen. Da Verbesserungen jedoch als Teil des Gebäudes betrachtet werden, werden sie abgeschrieben. Nach GAAP sollte die Abschreibung von Mietereinbauten nach einem Zeitplan von 15 Jahren erfolgen, der jedes Jahr auf der Grundlage seiner wirtschaftlichen Nutzungsdauer neu bewertet werden muss.
Wie Mietereinbauten funktionieren
Mietereinbauten werden auch als Mietereinbauten oder -ausbauten bezeichnet und in der Regel von Vermietern von Gewerbeimmobilien durchgeführt. Vermieter können diese Verbesserungen für bestehende oder neue Mieter anbieten. Die Modifikationen sind auf die Bedürfnisse eines bestimmten Mieters und seine Bedürfnisse zugeschnitten. Nur Verbesserungen, die an der Innenausstattung eines bestimmten Mieters vorgenommen wurden, gelten als Mietereinbauten.
Mietereinbauten, wie oben erwähnt, betreffen strukturelle Änderungen an den Flächen, die einem bestimmten Mieter zugute kommen. Das Vornehmen von Änderungen an der Mietfläche eines Mieters ist für den Nachbarn also keine Mietvertragsverbesserung. Änderungen an der Außenseite eines Gebäudes oder seiner Landschaft sind ebenfalls nicht relevant. Wenn ein Vermieter das Dach des Gebäudes ersetzt, den Aufzug aufwertet oder den Parkplatz asphaltiert, wird keine dieser Änderungen als Mietereinbauten gewertet, da sie keinem bestimmten Mieter zugute kommen.
Sobald der Mietvertrag endet, gehören die Verbesserungen in der Regel dem Vermieter, sofern in der Vereinbarung nichts anderes festgelegt ist. Kann der Mieter sie mitnehmen, muss er sie ohne Sachschaden entfernen.
Finanzberichterstattung auf US-Steuerbasis
Die 15-Jahres-Regelung wurde 2004 vom Internal Revenue Service (IRS) verabschiedet. Vor diesem Jahr betrug die Abschreibungsdauer 39 Jahre. Die 15-Jahres-Regel ist nicht dauerhaft und muss jedes Jahr neu genehmigt werden. Die Abschreibungsdauer ist unabhängig von der tatsächlichen Nutzungsdauer der Mietereinbauten oder der Restlaufzeit des Mietverhältnisses festgelegt.
GAAP-Finanzberichterstattung
Für die GAAP-Finanzberichterstattung können Verbesserungen von Leasingverhältnissen in Abhängigkeit vom Dollarbetrag der Verbesserung aktiviert oder als Aufwand erfasst werden. Die Unternehmen legen ein Aktivierungslimit fest, einen internen Rechnungslegungsstandard, der vom Management festgelegt wird und den Schwellenwert festlegt, ab dem ein Posten aktiviert wird, anstatt als Aufwand erfasst zu werden. Übersteigt der Betrag die Aktivierungsgrenze nicht, wird die Mietereinbesserung in der Periode, in der sie anfällt, als Aufwand erfasst. Überschreiten die Anschaffungskosten jedoch die Aktivierungsgrenze, aktiviert und amortisiert das Unternehmen diese.
Eine aktivierte Mietereinbesserung nach GAAP wird über die Restnutzungsdauer oder die Restlaufzeit des Mietverhältnisses abgeschrieben. Die Nutzungsdauer wird basierend auf Schätzungen des Managements bestimmt. Darüber hinaus kann die verbleibende Laufzeit des Leasingvertrags Verlängerungen umfassen, sofern diese vorhersehbar sind und mit hinreichender Sicherheit eintreten. Wenn das Gebäude anschließend gekauft wird, ist der Mietvertrag nicht mehr gültig und die Mietereinbauten würden über die verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben.
