Refinanzierung scheint oft eine großartige Möglichkeit zu sein, um Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen zu reduzieren und Ihnen mehr Geld für andere Dinge zu hinterlassen. Und das kann es. Vergessen Sie jedoch beim Abwägen der Vor- und Nachteile nicht, zu überlegen, wie sich dieser Schritt auf Ihr Vermögen auswirken kann. Der Grund: Eine Hypothek ist mehr als eine monatliche Zahlung. Es handelt sich um ein Schuldinstrument zur Finanzierung eines Vermögenswerts. Und dieser Fachjargon für Buchhaltungsprofessoren bedeutet, dass eine Hypothek Ihr Vermögen senkt.
So funktioniert diese Argumentation: In der Bilanz eines Haushalts ist eine Hypothek eine Verbindlichkeit. Als solches wird es vom Vermögen eines Haushalts abgezogen, um das Vermögen dieses Haushalts zu bestimmen. Zu viele Verbraucher geraten in die Falle, eine Hypothek zu refinanzieren, um ihre monatlichen Zahlungen zu senken, ohne zu berücksichtigen, wie sich diese Refinanzierung auf ihr gesamtes Vermögen auswirkt. Zahlt sich eine Refinanzierung Ihres Hauses jemals aus? Oder ist es nur eine kurzfristige Lösung für ein größeres Problem?
Die Amortisationszeit
Die beliebteste Methode zur Bestimmung der Wirtschaftlichkeit der Hypothekenrefinanzierung ist die Berechnung einer einfachen Amortisationszeit. Diese Gleichung ergibt sich aus der Berechnung der Summe der monatlichen Zahlungsersparnisse, die durch die Refinanzierung in eine neue Hypothek zu einem niedrigeren Zinssatz erzielt werden können, und der Ermittlung des Monats, in dem die kumulierte Summe der monatlichen Zahlungsersparnisse die Kosten der Refinanzierung übersteigt.
Angenommen, Sie haben ein Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren für 200.000 USD. Als Sie es herausnahmen, erhielten Sie einen festen Zinssatz von 6, 5% und Ihre Monatsanfangszahlung betrug 1.257 USD. Wenn die festen Zinssätze jetzt bei 5, 5% liegen, könnte dies Ihre monatliche Zahlung auf 1.130 USD reduzieren, was zu einer monatlichen Einsparung von 127 USD führt, was 1.524 USD pro Jahr entspricht. (Die typische Faustregel lautet: Wenn Sie Ihren aktuellen Zinssatz um 0, 75% bis 1% oder mehr senken können, kann eine Refinanzierung sinnvoll sein.)
Als nächstes müssen Sie Ihren neuen Kreditgeber bitten, Ihre gesamten Abschlusskosten für die mögliche Refinanzierung zu berechnen. Wenn sie sich auf ungefähr 2.300 US-Dollar belaufen, wissen Sie, dass Ihre Amortisationszeit 1, 5 Jahre betragen würde (2.300 US-Dollar geteilt durch 1.524 US-Dollar entsprechen 1, 5 Jahren). Wenn Sie also zwei Jahre oder länger zu Hause bleiben möchten, ist eine Refinanzierung zumindest nach der einfachen Amortisationszeit sinnvoll.
Die zentralen Thesen
- Eine einfache Rückzahlungsmethode wird häufig verwendet, um den Monat zu berechnen, in dem die kumulierten Ersparnisse eines Hausbesitzers höher sind als die Kosten einer Refinanzierung. Eine finanziell sinnvollere Methode zur Berechnung der Refinanzierungskosten besteht darin, die Auswirkungen auf das Nettovermögen Ihres Haushalts zu berücksichtigen Wenn eine Refinanzierungsentscheidung wirklich wirtschaftlich wird, muss ein Hausbesitzer den verbleibenden Tilgungsplan seiner bestehenden Hypothek mit dem Tilgungsplan der neuen Hypothek vergleichen.
Die Refinanzierung wirkt sich auf das Vermögen Ihres Haushalts aus
Diese Methode ignoriert jedoch die Haushaltsbilanz und die Gesamtnettogleichung. Zwei Hauptursachen werden nicht berücksichtigt:
- Der Hauptbetrag der bestehenden Hypothek gegenüber der neuen Hypothek wird ignoriert. Die Refinanzierung ist nicht kostenlos. Die Kosten für die Refinanzierung müssen aus eigener Tasche bezahlt werden oder werden in den meisten Fällen in den Hauptsaldo der neuen Hypothek einbezogen. Wenn sich ein Hypothekensaldo durch ein Refinanzierungsgeschäft erhöht, erhöht sich die Passivseite der Haushaltsbilanz, und bei sonst gleichbleibenden Bedingungen verringert sich das Haushaltsvermögen sofort um einen Betrag, der den Kosten für die Refinanzierung entspricht. Refinanzierung einer Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren 25 Jahre bis zur Rückzahlung in eine neue 30-Jahres-Hypothek bedeuten, dass Sie möglicherweise über die gesamte Laufzeit der neuen Hypothek mehr Gesamtzinsen zahlen, obwohl der Zinssatz für die neue Hypothek niedriger ist als der von Ihnen gewählte zahlen über die verbleibenden 25 Jahre der bestehenden Hypothek.
Schauen Sie sich die tatsächlichen Kosten der Refinanzierung an
Ein finanziell vernünftigerer Weg, die Wirtschaftlichkeit der Refinanzierung zu bestimmen, die die tatsächlichen Kosten der Refinanzierung in die Haushaltsnettogleichung einbezieht, besteht darin, den verbleibenden Tilgungsplan der bestehenden Hypothek mit dem Tilgungsplan der neuen Hypothek zu vergleichen.
Der Tilgungsplan für die neue Hypothek wird die Kosten für die Refinanzierung in der Kapitalbilanz enthalten. (Wenn die Kosten für die Refinanzierung aus eigener Tasche bezahlt werden, sollte derselbe Dollarbetrag vom Kapitalbetrag der bestehenden Hypothek abgezogen werden, unter der Annahme, dass das Geld, das Sie für die Kosten berappen würden, wenn das Refinanzierungsgeschäft nicht stattfindet könnte stattdessen zur Tilgung des Restbetrags des bestehenden Darlehens verwendet werden.)
Subtrahieren Sie die monatlichen Zahlungsersparnisse zwischen den beiden Hypotheken vom Kapitalbetrag der neuen Hypothek. (Dies liegt theoretisch daran, dass Sie die monatlichen Einsparungen aus der Refinanzierung verwenden können, um den Kapitalbestand der neuen Hypothek zu verringern.) Der Monat, in dem der modifizierte Kapitalbestand der neuen Hypothek unter dem Kapitalbestand der bestehenden Hypothek liegt Hypothek ist der Monat, in dem eine wirklich wirtschaftliche Amortisationszeit für die Refinanzierung erreicht wurde, die auf dem Nettovermögen der privaten Haushalte basiert.
Übrigens, Tilgungsrechner finden Sie auf den meisten Websites mit Hypothekenbezug. Sie können die Ergebnisse kopieren und in ein Tabellenkalkulationsprogramm einfügen und dann die zusätzliche Berechnung zum Subtrahieren der monatlichen Zahlungsdifferenzen vom Kapitalbestand der neuen Hypothek durchführen.
Unter Verwendung der oben beschriebenen Berechnungen eine Refinanzierungsanalyse einer bestehenden Hypothek mit einem festen Zinssatz von 7%, einer Restlaufzeit von 25 Jahren bis zur Rückzahlung und einem Kapitalbetrag von 200.000 USD für eine neue 30-jährige Hypothek mit einem festen Zinssatz von 6, 25%. Die Refinanzierungskosten in Höhe von 3.000 USD (die in den Hauptsaldo der neuen Hypothek einfließen) führen zu folgenden Ergebnissen:
Wenn im obigen Beispiel eine einfache Analyse der Amortisationsdauer verwendet wird, um die Wirtschaftlichkeit der Refinanzierung zu ermitteln, sind die kumulierten monatlichen Einsparungen größer als die Kosten von 3.000 USD, die ab dem 19. Monat zu refinanzieren sind Der Hausbesitzer geht davon aus, dass die neue Hypothek 19 oder mehr Monate gültig sein wird. Eine Refinanzierung ist sinnvoll.
Wenn jedoch der Nettovermögensansatz angewendet wird, wird die Refinanzierungsentscheidung erst nach dem 29. Monat wirtschaftlich, wenn der Hauptsaldo der neuen Hypothek abzüglich der kumulierten monatlichen Zahlungsersparnis geringer ist als der Hauptsaldo der bestehenden Hypothek. Der vermögende Ansatz sagt uns, dass es 10 Monate länger dauert als der einfache Amortisationszeitraum, bis die Refinanzierung wirtschaftlich ist.
Andere Faktoren
Denken Sie daran, dass in Zeiten, in denen die Hauswerte sinken, viele Häuser für viel weniger geschätzt werden, als sie bisher wert waren. Dies kann dazu führen, dass Sie nicht genügend Eigenkapital in Ihrem Haus haben, um die Anzahlung von 20% auf die neue Hypothek zu begleichen, und dass Sie eine größere Bareinzahlung als erwartet veranlassen müssen. Es könnte auch erforderlich sein, dass Sie eine private Hypothekenversicherung abschließen, wodurch sich letztendlich Ihre monatliche Zahlung erhöht. In diesen Fällen kann es sein, dass Ihre tatsächlichen Einsparungen trotz gesunkener Zinssätze nicht sehr hoch sind.
Die Quintessenz
Indem Sie die tatsächliche Wirtschaftlichkeit der Refinanzierung Ihrer Hypothek berechnen, können Sie genau bestimmen, mit welcher tatsächlichen Amortisationszeit Sie zu kämpfen haben. Das Knacken der Zahlen kostet ein bisschen Arbeit, aber jeder kann es tun.
Insbesondere, wenn Sie in den nächsten Jahren umziehen möchten, kann die Berechnung der tatsächlichen Wirtschaftlichkeit der Refinanzierung Ihrer Hypothek in wenigen Minuten sehr hilfreich sein, um zu vermeiden, dass Ihr Nettovermögen um Tausende von Dollar geschädigt wird. Und wenn es so aussieht, als würde sich eine Refinanzierung für Sie auszahlen, haben Sie ein viel klareres Verständnis dafür, wann Sie von diesem Schritt profitieren werden.
