Inhaltsverzeichnis
- Herausforderung 1: Eine Immobilie finden
- Herausforderung 2: Vorbereiten der Einheit
- Herausforderung 3: Mieter finden
- Herausforderung 4: Probleme
- Herausforderung 5: Wartung
- Herausforderung 6: Zinssätze
- Wie man Geld verdient
- Mieten eines Property Managers
- Die Quintessenz
Wohnimmobilien sind der Weg, um Geld zu verdienen - so behaupten einige Leute. An der Oberfläche scheint es wie eine todsichere Wette; In Wirklichkeit ist es normalerweise mehr Kopfschmerzen als es wert ist. Die Herausforderungen beginnen früh und sind fast immer mit Zeit und Geld verbunden. Werfen wir einen Blick auf sechs der Großen.
Herausforderung 1: Eine Immobilie finden
Es wurden ganze Bücher über die Suche nach einem guten Mietobjekt geschrieben, ganz zu schweigen von den ein oder anderen Investopedia-Artikeln. Aufgrund seiner entscheidenden Bedeutung wurde dem Thema so viel Text gewidmet. Kaufen Sie einen zu teuren Ort, und Sie werden nie Geld verdienen. Es kann aber auch mühsam sein, ein Schnäppchen zu machen. Der Kauf eines Fixierobermaterials setzt voraus, dass Sie über die Fähigkeiten, die Zeit, das Werkzeug und das Geld verfügen, um die notwendigen Reparaturen und Renovierungen durchzuführen.
Wenn Sie es nicht eilig haben, können Sie auf diese Weise ein Schnäppchen bei Ihrer Investition machen. Wenn Sie bereits einen Vollzeitjob und eine Familie haben, ist jede Minute, die Sie für die Reparatur der Miete verwenden, eine Minute, die Sie nicht für eine rentablere oder angenehmere Tätigkeit verwenden. Heutzutage gibt es jedoch Managementunternehmen, die einen Großteil dieser Arbeit leisten können - von der Suche nach einer Immobilie bis zur Sanierung -, natürlich gegen eine Gebühr.
Herausforderung 2: Vorbereiten der Einheit
Um so gut wie jede Immobilie in einen vermietbaren Zustand zu versetzen, sind häufig zumindest frische Teppiche und Farbe erforderlich. Beide Gegenstände erfordern Zeit und Geld. Fenstergitter, Decksflecken und Rasenpflege sind weitere häufige Bedürfnisse. Jedes Mal, wenn ein Mieter abreist, müssen diese Themen ebenfalls überprüft werden.
Herausforderung 3: Mieter finden
Das Internet bietet eine schnelle und kostengünstige Möglichkeit, potenzielle Mieter zu finden. Natürlich bekommen Sie oft das, wofür Sie bezahlen. Durch die Schaltung einer Anzeige in einer seriösen Publikation wird häufig eine bessere Klasse von Befragten generiert. Anstelle von College-Kindern, die Geld sparen möchten, erhöhen Sie Ihre Chancen, Familien und verantwortungsbewusste ältere Erwachsene zu bekommen.
Wenn Sie eine Anzeige für einen Monat schalten, wird jedoch ein kleiner Bissen aus Ihrem Portemonnaie genommen, und eine ordnungsgemäße Prüfung Ihrer Mieter durch eine Bonitätsprüfung und eine Zuverlässigkeitsüberprüfung wird einen weiteren Bissen bewirken. Die Investition ist die Zeit und das Geld wert, da eine Überprüfung Ihre Chancen erhöht, verantwortungsbewusste Mieter zu gewinnen. Verantwortungsbewusste Mieter zahlen ihre Miete pünktlich, missbrauchen die Immobilie nicht und fordern Sie nicht dazu auf, den teuren und zeitaufwändigen Räumungsprozess zu betreiben.
Herausforderung 4: Probleme
Sogar großartige Mieter und perfekte Mietobjekte sind mit vielen Problemen verbunden. Kaputte Rohre, verstopfte Abflüsse, kaputte Garagentorfedern, Haustiere und Mitbewohner sind nur einige der Herausforderungen, die sich daraus ergeben. Selbst gute Mieter möchten Ihre volle und sofortige Aufmerksamkeit, wenn das Abwasser in ihre Wohnung gelangt oder die Kabelgesellschaft versehentlich die Telefonleitungen abschneidet.
Schlechte Mieter sind eine noch größere Herausforderung. Tägliche Anrufe und verspätete oder unbezahlte Mieten können den Ärger vergrößern. Der Auszugstag ist eine weitere herausfordernde Zeit. Schäden an Wänden, Böden, Teppichen und anderen Bauteilen des Hauses können zu Streitigkeiten und kostspieligen Reparaturen führen. Da jeder Moment, in dem Sie sich nicht länger streiten, ein Moment ist, in dem das Haus leer steht, ist es oft besser, die Kugel zu beißen und die Reparaturen selbst zu bezahlen. Apropos: Sie müssen wahrscheinlich eine Vermieterversicherung abschließen - nein, die Police Ihres regulären Hausbesitzers reicht nicht aus - und das ist ein weiterer Punkt in der Spalte "Laufende Kosten".
Herausforderung 5: Wartung
Die Wartung wichtiger Komponenten und Ausstattungsmerkmale ist ein wichtiger Punkt. Neue Geräte kosten Hunderte von Dollar; Ein neues Dach oder eine neue Auffahrt kann Tausende von Dollar kosten. Wenn die Miete 500 US-Dollar pro Monat und das Dach 5.000 US-Dollar beträgt, können Sie schnell Geld verlieren. Fügen Sie Teppich, Farbe und einen neuen Herd sowie Mieter hinzu, die nicht lange bleiben - und die Immobilie könnte jahrelang Geld verlieren.
Herausforderung 6: Zinssätze
Was haben die Zinsen mit irgendetwas zu tun? Viel! Wenn die Preise sinken, ist der Kauf oft günstiger als die Miete, sodass die Nachfrage nach Ihren Einheiten möglicherweise sinkt. Wenn Sie die Miete senken, um wettbewerbsfähig zu bleiben, kann dies Ihre Fähigkeit, Geld zu verdienen, erheblich beeinträchtigen.
Wie man Geld verdient
Kann der Kleine bei all den Herausforderungen, die gemeistert werden müssen, mit Mietimmobilien Geld verdienen? Ja, aber es erfordert einen Plan. Im Folgenden werden vier profitable Ansätze hervorgehoben:
1. Live-In
Die gemeinsame Nutzung des Raums durch den Kauf einer Duplex-Struktur (oder einer anderen leicht teilbaren Struktur) ist häufig ein rentables Unterfangen. Da Sie ohnehin vor Ort sind und sich um die Unterkunft kümmern möchten, ist das zusätzliche Geld ein Bonus. Natürlich bleiben alle Herausforderungen bestehen, und das Leben vor Ort bedeutet, dass Sie immer verfügbar sind und in engem Kontakt mit den Mietern stehen. Planen Sie angemessen und überprüfen Sie sorgfältig.
2. Gehen Sie zu Basic
Das Vermieten einer geschmacklosen Wohnung, die keine netten Annehmlichkeiten hat, so wenig Wartung wie möglich macht und den Schein nicht aufrecht erhält, führt zu Gewinnen. Wenn Sie es nicht glauben, schauen Sie sich eine Unterkunft außerhalb des Campus in einer Universitätsstadt des Landes an. Es klingt nicht sehr schön, aber eine einfache, abgespeckte Eigenschaft (keine Deckenventilatoren, Klimaanlage usw.) hält den Prozess einfach.
Vier Wände und ein Boden sorgen für ein Minimum an Wartungsanforderungen und für wenige Dinge, die zerbrechen oder beschädigt werden können. Die Anwerbung von Mietern durch staatlich subventionierte Programme wie das Wohnen in Abschnitt 8 sichert das Einkommen. Die Herausforderung besteht darin, dass Sie im Gegenzug für ein paar Dollar in der Hand oft eine raue Klasse von Mietern und eine Immobilie bekommen, die hart abgenutzt ist.
3. Langfristige Beteiligungen
Viele Immobilieninvestoren werden Ihnen sagen, dass sie im Grunde genommen bei der Miete und den Kosten die Gewinnschwelle erreichen. Ihr Ansatz ist es, eine Immobilie zu Schnäppchenpreisen zu kaufen, die Miete der Mieter die Hypothek abbezahlen zu lassen und sie dann in 30 Jahren zu verkaufen, wobei sie hoffentlich von einer gewissen Preissteigerung profitieren.
Obwohl dies ein vernünftiger Ansatz ist, ist es wahrscheinlich, dass die Gewinne gering sind und die Kapitalertragssteuer (auf der Grundlage Ihrer Niedrigkostenbasis) hoch sein kann. Und es erfordert immer noch Zeit und Mühe, die woanders besser eingesetzt worden wären.
4. Vollzeit gehen
Seriöse Vermieter gehen ernsthaft vor. Sie beziehen mehrere Gebäude ein, kaufen sie und erledigen einen erheblichen Teil der Arbeit selbst. Es ist eine Lifestyle-Entscheidung, die viel Zeit und Energie erfordert, und eine Strategie für den Kauf und Verkauf, um die steuerlichen Verlustvorträge und -abschreibungen zu maximieren und das Einkommen zu minimieren.
Mieten eines Property Managers
Ein Immobilienverwalter kann viele der Aufgaben eines Mietobjekts übernehmen. Dazu gehören Vermarktung, Auswahl der Mieter, Wartung, Budgetierung und Mieterfassung. Sie können einen Immobilienverwalter beauftragen, wenn Sie diese Aufgaben delegieren möchten, obwohl dies Ihre Gewinne schmälert.
Die Rolle des Immobilienverwalters
Immobilienverwalter können eine Vielzahl von Rollen übernehmen. Was genau das ist, liegt an Ihnen, mit Ihrem Vorgesetzten zu verhandeln. Es ist wichtig zu ermitteln, welche Rolle sie spielen werden, und eine Liste der Aufgaben und Verantwortlichkeiten zu erstellen. Findet Ihr Hausverwalter nur Mieter? Oder kümmern sie sich um die tägliche Wartung und kassieren Miete?
Ein Immobilienverwalter kann ein unabhängiger Auftragnehmer oder ein Mitarbeiter sein. Sie sollten mit Ihrem Steuerberater sprechen, um den günstigsten Ansatz und die spezifischen Verpflichtungen zu ermitteln, die Sie möglicherweise haben.
Sie können auch eine Immobilienverwaltungsgesellschaft beauftragen. Eine Firma, mit der Sie einen Vertrag abschließen, um alle Aspekte des Mietobjekts direkt zu bearbeiten. Dies kann teuer sein, ist jedoch ideal, wenn Sie mehrere Mietobjekte haben.
Auswahl eines Property Managers
Stellen Sie sicher, dass jeder Immobilienverwalter, den Sie in Betracht ziehen, die entsprechenden lokalen und nationalen Lizenzanforderungen erfüllt.
Vielleicht möchten Sie einen Manager suchen, der Erfahrung in den Bereichen Werbung, Marketing, Mieterbeziehung, Mieteinnahmen, Budgetierung, Leasing und Wartung hat. Ein guter Hausverwalter kennt sich auch mit örtlichen und staatlichen Gesetzen aus. Als Eigentümer der Immobilie können Sie für die Handlungen Ihres Managers haftbar gemacht werden, sodass Sie verklagt werden können, wenn Ihr Manager gegen faire Wohngesetze verstößt.
Sobald Sie sich für einen Immobilienverwalter und die Bedingungen der Vereinbarung entschieden haben, sollten Sie einen Immobilienverwaltungsvertrag abschließen, in dem die Pflichten des Managers, die Vergütung und die Kündigungsbedingungen aufgeführt sind.
Die Quintessenz
Lohnt es sich, ein Vermieter zu werden? Nur Sie können entscheiden. Schauen Sie einfach, bevor Sie loslegen, und gehen Sie mit realistischen Erwartungen und einem soliden Spielplan auf Ihr neues Unterfangen ein.
Wenn Sie wissen, worauf Sie sich einlassen, bevor Sie es tun, sind Sie besser auf das vorbereitet, was Sie begegnen, und es ist wahrscheinlicher, dass Sie die Erfahrung genießen.
