Auf dem heutigen Markt können sich erstmalige Eigenheimkäufer, insbesondere Millennials, in einem komplexen Geflecht aus Studentenschulden, steigenden Eigenheimpreisen und strengen Hypothekenanforderungen befinden. Infolgedessen hat die Unterstützung beim Kauf von Eigenheimen durch Eltern in den letzten Jahren laut der National Association of REALTORS® zugenommen.
Die Mittel zu haben, um erwachsenen Kindern beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zu helfen, ist ein Segen und ein Luxus. Überlegen Sie sich jedoch, ob und wie Sie dies am besten tun, bevor Sie auf der gepunkteten Linie unterschreiben.
Erstellen Sie einen Vertrag mit Erwartungen und Bedingungen und lassen Sie ihn von einem Anwalt oder einem anderen Immobilienfachmann auf Details überprüfen, die möglicherweise nicht eindeutig sind oder übersehen werden.
Gemeinsame Wege, um Ihren Kindern zu helfen
Es gibt viele Möglichkeiten, einem Kind beim Kauf eines Domizils zu helfen, außer einfach das Haus direkt in Ihrem Namen zu kaufen und es zu mieten oder Ihrem Kind zu geben. Immobilien sind eine Investitionsmöglichkeit, und von Küste zu Küste kann man Millennials finden, die in Wohnungen leben, die rechtmäßig die Pied-à-Terres ihrer Eltern sind. Es gibt jedoch auch andere gängige Szenarien, um Ihren Kindern beim Kauf eines Eigenheims zu helfen. Dazu gehören:
- Bereitstellung der Anzahlung für das Kinderheim. Mitbesitz des Hauses mit Ihrem Kind (Aufteilen des Eigenkapitals in einem von Ihnen gewählten Prozentsatz; beim Verkauf des Hauses erhalten Sie Ihr Geld zurück). Kauf einer Immobilie mit mehreren Wohneinheiten (oder eines Grundstücks) groß genug für Mitbewohner) und die Anmietung der anderen Einheit (en), um die Kosten auszugleichen.Die Finanzierung des Eigenheimkaufs Ihres Kindes und die Erstellung einer offiziellen Hypothek wie bei jeder anderen Hypothek (ein Hypothekendienstleister kann dabei helfen, das Darlehen und seine Zahlungsbedingungen ordnungsgemäß zu strukturieren. und sogar monatliche Abrechnungen und Steuerformulare erstellen).
Wie viel Bargeld kann ich schenken, ohne einen Steuerschlag zu bekommen?
Aus steuerlichen Gründen beschließen Eltern oft, Nachkommen mit dem benötigten Geld zu beschenken, anstatt die Kosten direkt zu bezahlen. Der Ausschluss der Schenkungssteuer für 2019 beträgt beispielsweise 15.000 USD pro Empfänger, pro Geschenk und Jahr.
Derzeit könnten Sie und Ihr Ehepartner Ihrem Kind und seinem Ehepartner beispielsweise bis zu 60.000 USD (15.000 USD x 2 begabte Eltern x 2 Empfänger) geben - genug für eine angemessene Anzahlung in vielen amerikanischen Städten.
Die zentralen Thesen
- Es gibt viele Möglichkeiten, Ihrem Kind beim Kauf seines ersten Eigenheims zu helfen. Berücksichtigen Sie jedoch alle Fakten und potenziellen Gefahren, bevor Sie dies tun. Bieten Sie an, einen Vorrat an Bargeldreserven auf einem Sparkonto im Namen Ihres Kindes zu finanzieren. Ein gesundes Bankkonto spricht Hypothekengeber an. Experten warnen davor, Ihr Altersguthaben zu überfallen oder Schulden zu machen, um das Haus Ihres Kindes zu bezahlen. Erwägen Sie, Ihr Kind zu einem autorisierten Benutzer für Ihre Kreditkarten zu machen (vorausgesetzt, Sie haben eine gute bis ausgezeichnete Kreditwürdigkeit), um die Kreditwürdigkeit Ihres Kindes zu stärken.
Sie können das erste Geschenk mit einem weiteren Geschenk im Wert von 60.000 US-Dollar (15.000 US-Dollar x 2 begabte Eltern x 2 Empfänger) am 1. Januar 2020 verfolgen (vorausgesetzt, die IRS ändert den Betrag nicht). Die Gesamtsumme von 120.000 US-Dollar gilt nicht als Einkommen und unterliegt nicht der Bundeseinkommenssteuer für die Steuererklärung Ihres Kindes.
Denken Sie daran, dass "wenn die Eltern das Geld als Geschenk geben… das Geld zusammen mit einem Geschenkbrief beschafft und nachverfolgt werden muss", sagt Linda Robinson, Maklerin und Kreditsachbearbeiterin bei Cabrillo Mortgage in San Diego. Um die Transaktion abzusichern, wenden Sie sich an einen Hypothekenexperten, der Erfahrung damit hat, sagt Robinson.
Bevor Sie eine Hypothek oder ein Darlehen unterzeichnen: Zu berücksichtigende Punkte
Einige Kreditgeber verlangen, dass alle Parteien auf dem Titel auf dem Hypothekenvertrag sind. Dies bedeutet, dass auch wenn das Kind die monatlichen Hypothekenzahlungen abwickeln soll, die Eltern finanziell für die Schulden verantwortlich sind.
Wenn die Eltern nicht in der Hypothek sind, können sie den Hypothekenzinssteuerabzug nicht in Anspruch nehmen. Selbst ein zinsloses Darlehen der Eltern an das Kind kann für die Eltern steuerpflichtig sein. Die IRS geht davon aus, dass Sie Zinsen verdienen, auch wenn Sie dies nicht tun, und das ist zu versteuerndes Einkommen. Elterndarlehen erhöhen die Schuldenlast des Kindes und können die Chance des Kindes beeinträchtigen, sich für eine eigenständige Finanzierung zu qualifizieren. Positiv zu vermerken ist, dass das Kind durch einen ordnungsgemäß erfassten Kredit die Steuerermäßigungen maximieren kann.
Selbst wenn die Eltern eine Anzahlung leisten, muss sich das Kind für die Hypothek qualifizieren. Dazu gehören Bargeldreserven, ein fester Arbeitsplatz und ein stabiles Einkommen. Allerdings erlauben Hypothekenbanken in der Regel, dass die Anzahlung für ein Hauptwohnsitz ganz oder teilweise mit Schenkungsgeldern geleistet wird, sofern andere Anforderungen erfüllt sind. Die Hypothek Home Possible Advantage von Freddie Mac ermöglicht beispielsweise, dass die gesamte Anzahlung von 3% aus Geschenken oder anderen Mitteln stammt.
Potenzielle Steuerersparnis für Eltern
Ein Elternteil, der ein Haus kauft und dem Kind erlaubt, dort zu leben, kann möglicherweise erhebliche Steuerermäßigungen in Anspruch nehmen. Grundsteuern, Hypothekenzinsen, Reparaturen, Instandhaltung und bauliche Verbesserungen sind in der Regel bei einem Zweitwohnsitz abzugsfähig. Während ein Vermieter jedes Jahr Verluste in Höhe von bis zu 25.000 USD abziehen kann, gelten für Eltern bei der Vermietung an Familienmitglieder andere Regeln. Wenn das Kind keine Miete zahlt, gilt dies als persönliche Nutzung der Immobilie und mietbezogene Abzüge sind nicht zulässig.
Wenn das Kind jedoch Mitbewohner hat, die Miete zahlen, kann das Elternteil möglicherweise die mietbezogenen Abzüge in Anspruch nehmen, während das Kind mietfrei dort leben kann.
Beachten Sie, dass der Hypothekenzinsabzug nur von einer Person vorgenommen werden darf, die die Hypothek zahlt und das Haus besitzt (oder teilweise besitzt). Wenn der Elternteil das Eigentumsrecht besitzt, das Kind jedoch jeden Monat die Hypothekenzahlung leistet, kann keiner den Zinsabzug in Anspruch nehmen. Wenn das Kind einen Prozentsatz des Eigenheims besitzt, kann es diesen Anteil der Zinsen abziehen.
Aufbau von Eigenkapital und langfristigen Investitionen
Hypothekenzahlungen können finanziell sinnvoller sein als eine monatliche Wohnbeihilfe für Kinder oder die Zahlung ihrer monatlichen Miete. Durch die Tilgung einer Hypothek entsteht Eigenkapital im Eigenheim, und Eigenheime werden zu Vermögenswerten - in der Regel werden Vermögenswerte geschätzt, wenn sie ordnungsgemäß gewartet werden. Denken Sie daran, dass Wohnimmobilien am besten als langfristige Investition betrachtet werden. In der Regel müssen die meisten Käufer drei bis fünf Jahre lang ein Eigenheim behalten, um die Gewinnschwelle zu erreichen.
Wenn Eltern dem Kind einen zinsgünstigen Kredit gewähren, der zu seinem Hypothekarkreditgeber wird, erhalten sie ein gewisses Einkommen aus den monatlichen Zahlungen. Selbst ein zinsgünstiger Kredit kann die Rendite einiger konservativer Anlagen übertreffen.
Die hohen Kosten für Zweitwohnungen und die Unterzeichnung von Hypotheken
Häuser, die von Eltern als Zweitwohnsitz oder als Kapitalanlage gekauft wurden, erfordern häufig größere Anzahlungen, da sie nicht für großzügige, auf Erstanfänger ausgerichtete Hypotheken wie durch die Federal Housing Administration (FHA) gesicherte Darlehen in Frage kommen. "Der Unterschied zwischen einer Ersthypothek und einer Hypothek für Eigenheime ist erheblich", stellt Robinson fest. "Sie müssen mindestens 20% bis 30% auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien setzen, und die Sätze sind auch etwas höher. Wenn die Kinder überhaupt kreditwürdig sind, sind die Eltern möglicherweise besser dran, Mitunterzeichner und Geschenkgeber zu sein, als diejenigen zu sein auf dem Darlehen."
Wenn ein Elternteil eine Hypothek mitzeichnet und das Kind in Zahlungsverzug gerät, wird die Kreditwürdigkeit des Elternteils ebenso beeinträchtigt wie die des Kindes. Darüber hinaus ist das Mutterunternehmen als Mitunterzeichner (und somit als Mitkreditnehmer) für die Verschuldung verantwortlich. Ein Elternteil, der ein verheiratetes Kind mitsigniert oder einem verheirateten Kind Geld gibt, das sich dann scheidet, könnte sich in einer chaotischen Vermögensaufteilung verfangen und einen Teil oder die gesamte Investition an den Ex-Ehepartner verlieren.
Navigieren in den emotionalen Kosten
Finanzielle Verstrickungen in Familien können Stress und Konflikte verursachen. Geschwister außerhalb des Austauschs fühlen sich möglicherweise eifersüchtig oder ärgerlich. Geschenkgeber sind möglicherweise frustriert darüber, was sie als Missbrauch des Geschenks empfinden, können aber nichts dagegen tun, wie das Geschenk verwendet wird.
Geschenkempfänger sind möglicherweise frustriert über die mit einem Geschenk verbundenen Bedingungen in Form von Erwartungen und Regeln. Einige Eltern werden die Konsequenzen nicht durchsetzen, wenn das Kind das Ende des Geschäftes nicht durchhält. Finanzielle Vereinbarungen zwischen Familienmitgliedern können häufig zu unordentlichen Missverständnissen führen und sind nur schwer durchsetzbar.
Die Quintessenz
Es gibt viele Vorteile, ein Haus für ein Kind zu kaufen oder finanzielle Unterstützung zu leisten, um es zu erwerben. Es kann dem Kind die Steuervorteile von Wohneigentum geben und ihm oder ihr helfen, eine gute Kreditgeschichte aufzubauen.
Der Kauf kann auch dann vorteilhaft sein, wenn das Vermögen der Eltern ausreicht, um Erbschaftssteuern oder Erbschaftssteuern auszulösen. Eine Verringerung des Nachlasses kann in Zukunft die Steuerbelastung verringern. Die Immobilie ist auch eine Investition, die dem Elternteil letztendlich dabei helfen kann, die Gewinnschwelle zu überschreiten oder einen Gewinn zu erwirtschaften, da die Ausgaben auf diesem Weg steuerlich absetzbar sind.
Eltern sollten einem Kind niemals ein Haus kaufen, wenn dies bedeutet, dass sie ihre eigenen Rechnungen bezahlen, ihre Hypothekenzahlungen selbst bezahlen oder ihren Lebensstandard im Ruhestand aufrechterhalten können. Es ist im Allgemeinen eine schlechte Idee, Kredite gegen Pensionsfonds oder einen Hauptwohnsitz aufzunehmen oder Konten vollständig zu dezimieren. Und emotionale Konsequenzen sind schwerer zu messen als finanzielle.
Egal, wie Sie sich entscheiden - Schenkung, Darlehen, Miteigentum -, setzen Sie es schriftlich fest, dh als legalen Vertrag. Dies mag ein Akt der Liebe sein, aber es muss als Geschäftsvereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Nachwuchs angesehen werden. Schließlich wissen Sie, wo sie leben.
