Inhaltsverzeichnis
- Historische Preise
- Was die Daten nicht anzeigen
- Zahlen und Trends
- Die Realität
- Hypothekenzinsen
- Ist Immobilien eine schlechte Investition?
- Die Quintessenz
Die Immobilientheorie des Laien lautet ungefähr so: Die Pilger kamen. Sie fingen an, das Land zu nutzen. Weitere Europäer kamen. Die Nachfrage nach Land war so hoch, dass Indianer vertrieben wurden, um Platz für die neu ankommenden Siedler zu schaffen. Mehr Land kann nicht gebaut werden, daher werden Nachfrage und Preise immer steigen, was Immobilien zu einer großartigen Investition macht.
Leider ist die Formel nicht ganz so einfach. Hier werfen wir einen Blick auf die Immobilienpreise und die lang gehegte Theorie, dass sie auf unbestimmte Zeit steigen werden.
Die zentralen Thesen
- Die Immobilienpreise stiegen zuletzt im Jahr 2004 kräftig an, bevor sich der Immobilienmarkt abflachte. Seitdem sind die Immobilienpreise in einigen Regionen des Landes aufgrund der starken Nachfrage und des geringen Angebots gestiegen, obwohl die meisten Teile noch nicht die Vorkrise erreicht haben Potenzielle Eigenheimkäufer sollten sich nicht auf nationale Trends konzentrieren, da die Preise zwischen Bundesstaaten und sogar benachbarten Städten variieren. Niedrige Hypothekenzinsen wirken sich indirekt auf die Immobilienpreise aus, da die Verbraucher bereit sind, mehr Schulden aufzunehmen, wenn Kredite günstig sind.
Historische Preise
Vor dem vielfach publizierten Platzen der Immobilienblase und dem daraus resultierenden Immobiliencrash, der 2007 ernsthaft einsetzte, schienen historische Immobilienpreisdaten der National Association of Realtors (NAR) die Theorie endlos steigender Preise zu stützen. Die folgende Grafik zeigt den Median der Immobilienpreise von 1968 bis 2004 mit einem durchschnittlichen jährlichen Anstieg von 6, 4% ohne einen einzigen Rückgang während des 36-jährigen Zeitraums.
Abbildung 1: Mittlere Immobilienpreise von 1968 bis 2004
Was die Daten nicht anzeigen
Unglücklicherweise für Hausbesitzer war 2004 das letzte Jahr mit einem gesunden Wachstum, bevor sich der Markt abflachte. Bis 2006 wiesen die NAR-Daten nur einen Anstieg von 1% auf. Danach erlebten die Märkte einen beispiellosen Rückgang.
Die Preise begannen 2007 auf nationaler Ebene zu fallen. Sie fielen 2008 erneut und 2009 erneut. Mitte 2010 fielen die Immobilienpreise in einem stagnierenden Markt auf das Niveau von 2004 zurück. Was nach Angaben von Standard & Poor's jahrzehntelang als Einbahnstraße für wachsende Gewinne galt, war in nur wenigen Jahren um mehr als 30% gesunken.
Die Preise sind gestiegen, weil in vielen Teilen des Landes die Nachfrage gestiegen ist und das Angebot zurückgegangen ist, aber viele Gebiete haben noch nicht das Niveau erreicht, das sie vor dem Ausbruch der Krise erreicht hatten. Hinzu kommt, dass die Kreditvergabestandards strenger geworden sind und die Menschen vom Markt verdrängen.
Noch bevor die Zahlen in die falsche Richtung gingen, lieferten die Daten zur Verkaufspreisentwicklung ein unvollständiges Bild. Die National Association of Home Builders berichtete, dass die durchschnittliche Wohnfläche in Amerika 1950 983 Quadratfuß, 1970 1.500 Quadratfuß und 2004 2.349 Quadratfuß betrug. Dieser Trend setzte sich in der ersten Hälfte der 2000er Jahre fort und begann danach etwas abnehmen.
Da die Größe der Häuser zunimmt und die Inflation die Kosten für Baumaterialien erhöht, ist es nur logisch, dass die Immobilienpreise steigen würden. Aber was passiert, wenn die Inflation außer Acht gelassen wird? Das Ergebnis ist etwas völlig Unerwartetes. Bereits vor dem Immobiliencrash Ende der 2000er Jahre gingen die Immobilienpreise häufig und deutlich zurück. Tatsächlich waren im Ersten Weltkrieg, in der Weltwirtschaftskrise, im Zweiten Weltkrieg, in den 1970er und 1980er Jahren Phasen eines erheblichen Preisverfalls zu verzeichnen. Auch an anderen Stellen sind regelmäßig geringere Rückgänge zu verzeichnen.
Zahlen und Trends
Sogar die nationalen Trendzahlen geben nur einen Teil des Bildes wieder. Die Entwicklung der Immobilienpreise kann in den verschiedenen Regionen sehr unterschiedlich sein. Ein Boom in Kalifornien kann eine Büste in Detroit maskieren. Selbst innerhalb derselben Stadt können die Zahlen stark variieren. Gebiete mit neuem Wachstum oder neuer Gentrifizierung können erhebliche Preissteigerungen verzeichnen, während Gebiete in der ganzen Stadt rückläufig sein können.
Berücksichtigen Sie bei der Betrachtung der nationalen und regionalen Statistiken unbedingt die Realität des Marktes in Ihrer Region. Steigende Preise auf nationaler Ebene helfen Ihnen möglicherweise nicht weiter, wenn Ihre Stadt, Ihr Bundesstaat oder Ihre Nachbarschaft im Niedergang ist.
Nationale Trends geben möglicherweise nicht das Gesamtbild wieder, da die Immobilienwerte und -preise zwischen Bundesstaaten und Nachbarstädten variieren.
Die Realität
Ein weiterer wichtiger Punkt, den Sie bei der Betrachtung von Immobilien als Investition berücksichtigen sollten, ist, dass sich Immobilien nur dann auszahlen, wenn Sie sie verkaufen. Aus praktischer Sicht bedeutet dies wahrscheinlich nur, dass Ihre Immobiliensteuern gestiegen sind, auch wenn sich der Wert Ihres Hauptwohnsitzes seit dem Kauf verdoppelt hat. Alle Gewinne, die Sie erzielen, sind nur ein Gewinn auf dem Papier, bis Sie die Immobilie verkaufen.
Während es möglich ist, das Eigenkapital in Ihrem Haus durch Aufnahme eines Darlehens gegen es zu erschließen, war die Verwendung Ihres Hauses als Geldautomat in der Vergangenheit eine dumme Strategie. Nicht nur die Zinsen, die Sie zahlen, fließen in Ihren Gewinn ein, auch die Auszahlung des Kredits beeinträchtigt Ihre finanzielle Stabilität. Wenn die Immobilienpreise sinken, befinden Sie sich möglicherweise in der beneidenswerten Lage, mehr auf den Kredit zu schulden, als das Haus wert ist.
Hypothekenzinsen
Die Hypothekenzinsen steigen im Allgemeinen in Zeiten des Wirtschaftswachstums. In diesem Fall ist der Arbeitsmarkt gesund und auch die Löhne steigen. Die Hypothekenzinsen waren seit dem Zusammenbruch des Immobilienmarktes relativ niedrig, was das Wohneigentum attraktiver machte. Der Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek lag im Mai 2013 bei 3, 35% und blieb zum Juni 2019 mit 3, 73% relativ unverändert. Laut Freddie Mac haben niedrige Raten Kaufanwendungen angekurbelt, und das Unternehmen erwartet eine Verbesserung des Immobilienmarktes aufgrund höherer Verkaufsaktivitäten und niedrigerer Preise. Mortgage Reports prognostiziert bis Ende 2019 Zinssätze um die 4, 4% -Marke, was bedeutet, dass die Steigerungen möglicherweise gedämpft sind.
Wie spielt dies für Immobilienpreise aus? Niedrigere Hypothekenzinsen stehen nicht unbedingt in direktem Zusammenhang mit den Immobilienpreisen, auch wenn wir annehmen möchten, dass dies der Fall ist. Sie können sich jedoch indirekt auf sie auswirken. Wenn die Zinsen niedrig sind, sind die Verbraucher eher bereit und können es sich leisten, mehr Schulden zu machen. Das liegt daran, dass die Kreditkosten - dh die Zinsen - günstig sind. Steigende Zinsen führen jedoch tendenziell zu einer schwächeren Nachfrage von Käufern.
Ist Immobilien eine schlechte Investition?
Inzwischen denken Sie vielleicht, dass der Kauf eines Hauses keinen Wert hat, in der Hoffnung, dass es mit der Zeit an Wert gewinnt. Zwar ist es wahr, dass Sie wahrscheinlich keine Gewinne sehen, die Sie ausgeben können, wenn Sie vorhaben, Ihr ganzes Leben im selben Haus zu verbringen, aber wenn Sie mit einer Ausstiegsstrategie in den Kauf einsteigen, haben Sie eine viel bessere Chance, einen zu sehen Geldgewinn.
Betrachten Sie zunächst Ihre Motivation für den Kauf eines Hauses. Wenn Sie darin leben wollen, sollten Sie aufhören, über Gewinne und Verluste nachzudenken. Wenn Sie Geld verdienen möchten, müssen Sie die Transaktion mit einer Exit-Strategie eingeben. Dies bedeutet auch, dass Sie einen Verkaufspreis im Hinterkopf haben sollten, während der Kaufpreis der Immobilie stets im Vordergrund steht.
Wenn Sie Ihren Preispunkt erreicht haben, verkaufen Sie die Immobilie wie eine Aktie, die es zu schätzen weiß. Abhängig von Ihrem Lebensstil ist dies möglicherweise kein praktischer Ansatz für Ihren Hauptwohnsitz, aber genau das tun viele Immobilieninvestoren, wenn sie Immobilien kaufen - renovieren und verkaufen. Denken Sie daran, dass die Preise nicht immer steigen.
In der Vergangenheit sind die Immobilienpreise in Japan noch stärker gesunken. Das bedeutet nicht, dass diese Preise nicht in profitables Terrain zurückkehren werden, aber denken Sie daran, dass dies in einigen Fällen sehr lange dauern kann.
Die Quintessenz
Mit der Geschichte als Leitfaden würden die meisten angehenden Hausbesitzer gut daran tun, einen Ort zu kaufen, von dem sie tatsächlich hoffen, dass er bewohnt wird, die Hypothek schnell zurückzuzahlen, dort bis zur Rente zu leben, dann zu verkleinern und in ein günstigeres Zuhause umzuziehen. Es ist keine sichere Wette, aber diese Strategie erhöht die Wahrscheinlichkeit, einen Gewinn zu erzielen.
