Die Zinssätze sind immer noch extrem niedrig, aber es wird nicht erwartet, dass sie dort lange bleiben. Sollten Sie refinanzieren, bevor es zu spät ist? Nicht unbedingt. Hier sind vier Gründe, warum eine Refinanzierung eine schlechte Idee sein könnte.
TUTORIAL: Immobilieninvestitionen erkunden
1. Die Gewinnschwelle ist zu lang.
Der Break-Even-Zeitraum gibt die Anzahl der Monate an, die Sie benötigen, um die Kosten für den Abschluss eines neuen Kredits auszugleichen. Um Ihre Gewinnschwelle zu berechnen, müssen Sie wissen, wie hoch die Abschlusskosten für Ihr neues Darlehen sind und wie hoch Ihr neuer Zinssatz sein wird. Sie sollten in der Lage sein, eine Schätzung dieser Zahlen von einem Kreditgeber zu erhalten.
Es gibt keine magische Zahl, die eine akzeptable Gewinnschwelle darstellt - dies hängt davon ab, wie lange Sie im Haus bleiben möchten und wie sicher Sie mit dieser Vorhersage sind. (Finden Sie heraus, wie Sie feststellen können, ob Sie durch die Refinanzierung einen Vorsprung oder einen noch größeren Rückstand erzielen . Weitere Informationen finden Sie unter Auswirkungen der Hypothekenrefinanzierung auf Ihr Vermögen. )
2. Die langfristigen Kosten sind zu hoch.
Die Refinanzierung zur Senkung Ihrer monatlichen Zahlung ist großartig - es sei denn, es tut Ihnen auf lange Sicht erheblich weh. Wenn Sie eine Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren über mehrere Jahre abgeschlossen haben, haben Sie viel Zinsen gezahlt, aber nicht viel Kapital. Durch die Refinanzierung in eine Hypothek mit einer Laufzeit von 15 Jahren erhöhen Sie wahrscheinlich Ihre monatliche Zahlung auf ein Niveau, das Sie sich nicht leisten können. Wenn Sie mit einer neuen Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren erneut beginnen, beginnen Sie mit fast genauso viel Kapital wie zu Beginn Ihrer aktuellen Hypothek. Ihr neuer Zinssatz ist zwar niedriger, aber Sie zahlen ihn 30 Jahre lang. Ihre langfristigen Ersparnisse könnten daher unbedeutend sein, oder der Kredit könnte Sie auf lange Sicht sogar mehr kosten.
Wenn eine Senkung Ihrer monatlichen Zahlung den Unterschied zwischen dem Verbleib einer neuen, niedrigeren Zahlung und dem Ausfall einer aktuellen, höheren Zahlung bedeutet, ist diese langfristige Realität möglicherweise akzeptabel. Aber wenn Sie sich Ihre derzeitige Hypothekenzahlung leisten können, können Sie es jetzt tun. (Siehe dazu Hypotheken: Das ABC der Refinanzierung. )
3. Sie müssten in einen ARM umziehen, um Ihre Rate sinnvoll zu senken.
Angenommen, Sie haben bereits einen niedrigen Zinssatz: 5% auf eine 30-jährige Festhypothek. Wenn Sie sich für einen weiteren Zeitraum von 30 Jahren refinanzieren, der auf 4, 5% festgelegt ist, sind die monatlichen Einsparungen nur dann erheblich, wenn Sie eine Hypothek haben, die um ein Vielfaches höher ist als der nationale Durchschnitt.
Eine Hypothek mit variabler Verzinsung (ARM) zu bekommen, könnte eine großartige Idee sein. ARMs haben die niedrigsten verfügbaren Zinssätze: Quicken Loans bietet beispielsweise Zinssätze von nur 2, 75% an. Die angegebenen Raten sind so niedrig, dass es verrückt erscheint, sie nicht zu nutzen, insbesondere wenn Sie vorhaben, bis zum Zurücksetzen des ARM umzuziehen. Sicherlich hat sich der Immobilienmarkt in fünf oder sieben Jahren erholt und Sie können verkaufen, oder?
Fakt ist, dass die Zinssätze derzeit so niedrig sind (rund 4, 5% für eine 30-jährige Festhypothek), dass sie in Zukunft wahrscheinlich nicht wesentlich niedriger sein werden. Sie werden also wahrscheinlich entweder mit erheblich höheren Zinszahlungen konfrontiert sein, wenn der ARM zurückgesetzt wird, wenn Sie sich aus einem ARM heraus refinanzieren können oder wenn Sie es schaffen, ein anderes Haus zu verkaufen und zu kaufen.
Wenn Sie bereits einen niedrigen festen Zinssatz haben und Ihre Zahlungen verwalten, möchten Sie vielleicht bei der sicheren Sache bleiben. Eine Hypothek mit variabler Verzinsung ist normalerweise viel riskanter als eine Hypothek mit fester Verzinsung. Es könnte sich auszahlen und Ihnen Tausende von Dollar ersparen - oder es könnte Sie Tausende von Dollar kosten oder Sie sogar aus Ihrem Haus zwingen. (Für verwandte Lektüre siehe Dieser ARM hat Zähne. )
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4. Die Abschlusskosten können Sie sich nicht leisten.
Eine kostenlose Refinanzierung gibt es eigentlich nicht. Sie zahlen entweder die Abschlusskosten aus eigener Tasche oder Sie zahlen einen höheren Zinssatz. In einigen Fällen dürfen Sie die Abschlusskosten in Ihr Darlehen einbeziehen, aber Sie zahlen Zinsen dafür, solange Sie über dieses Darlehen verfügen.
Können Sie es sich leisten, im Moment mehrere tausend Dollar für Abschlusskosten auszugeben, oder benötigen Sie dieses Geld für etwas anderes? Wenn Sie eine kostenlose Refinanzierung in Betracht ziehen, lohnt sich die Refinanzierung bei dem höheren Zinssatz noch? Wenn Sie die Abschlusskosten in Ihr Darlehen einbeziehen möchten, sollten Sie berücksichtigen, dass 6.000 US-Dollar bei einem Zinssatz von 4, 5% für 30 Jahre auf lange Sicht rund 5.000 US-Dollar mehr kosten, als wenn Sie das Geld jetzt nur aus eigener Tasche zahlen. (Weitere Informationen finden Sie unter Die wahre Ökonomie der Refinanzierung einer Hypothek. )
Die Quintessenz
Die einzige Person, die entscheiden kann, ob es ein guter Zeitpunkt für eine Refinanzierung ist, sind Sie - und wenn Sie eine professionelle Meinung einholen möchten, erhalten Sie mit größerer Wahrscheinlichkeit eine unvoreingenommene Antwort von einem kostenpflichtigen Finanzberater als von jemandem, der Sie verkaufen möchte eine Hypothek. Die Details Ihrer individuellen Situation, nicht der Markt, sollten der entscheidende Faktor sein, wenn Sie sich für eine Refinanzierung entscheiden. (Weitere Informationen finden Sie unter Achten Sie auf "Junk" -Hypothekengebühren. )
