Aus quantitativer Sicht entspricht eine Investition in Immobilien einer Investition in Aktien. Um davon zu profitieren, müssen Anleger den Wert der Immobilien bestimmen und fundierte Vorhersagen darüber treffen, wie viel Gewinn sie jeweils erzielen werden, sei es durch Wertsteigerung der Immobilien, Mieteinnahmen oder beides.
Die Bewertung von Aktien erfolgt in der Regel nach zwei grundlegenden Methoden: dem absoluten Wert und dem relativen Wert. Gleiches gilt für die Immobilienbewertung. Die Diskontierung des zukünftigen operativen Ergebnisses (NOI) mit dem angemessenen Diskontierungssatz für Immobilien entspricht den DCF-Bewertungen (Discounted Cash Flow) für Aktien. Die Integration des Bruttoeinkommens-Multiplikator-Modells in Immobilien ist vergleichbar mit der relativen Bewertung von Aktien. Im Folgenden sehen wir uns an, wie eine Immobilie mit diesen Methoden bewertet wird.
TUTORIAL: "Erste Homebuyer's Guide"
Die Kapitalisierungsrate
Eine der wichtigsten Annahmen, die ein Immobilieninvestor bei der Bewertung von Immobilien trifft, ist die Wahl eines angemessenen Kapitalisierungssatzes, der die erforderliche Rendite auf Immobilien abzüglich Wertsteigerung oder Wertminderung darstellt. Einfach ausgedrückt ist es der Satz, der auf das Netto-Betriebsergebnis angewendet wird, um den Barwert einer Immobilie zu bestimmen.
Wenn zum Beispiel eine Immobilie, von der erwartet wird, dass sie in den nächsten zehn Jahren ein Netto-Betriebsergebnis (NOI) von 1 Million US-Dollar erzielt, mit einem Kapitalisierungssatz von 14% abgezinst wird, beträgt der Marktwert der Immobilie 1.000.000 US-Dollar / 0, 14 = 7.142.857 US-Dollar (netto) Betriebsergebnis / Gesamtkapitalisierungsrate = Marktwert).
Der Marktwert von 7.142.857 USD ist ein gutes Geschäft, wenn sich die Immobilie zu 6, 5 Mio. USD verkauft. Es ist ein schlechtes Geschäft, wenn der Verkaufspreis 8 Millionen US-Dollar beträgt.
Die Ermittlung des Kapitalisierungssatzes ist eine der wichtigsten Messgrößen für die Bewertung einer ertragsgenerierenden Immobilie. Obwohl es etwas komplizierter ist, als den gewichteten durchschnittlichen Kapitalkostensatz (WACC) eines Unternehmens zu berechnen, gibt es verschiedene Methoden, mit denen Anleger einen angemessenen Kapitalisierungssatz ermitteln können. (Für verwandte Lektüre siehe "4 Möglichkeiten, ein Immobilienmietobjekt zu bewerten")
Die Aufbaumethode
Ein üblicher Ansatz ist die Aufbaumethode. Fügen Sie beginnend mit dem Zinssatz Folgendes hinzu:
- Die angemessene Liquiditätsprämie (ergibt sich aufgrund der Illiquidität von Immobilien) Wiederauffüllungsprämie (berücksichtigt die Nettowertsteigerung von Grundstücken) Risikoprämie (gibt Aufschluss über das Gesamtrisiko des Immobilienmarkts)
Bei einem Zinssatz von 4%, einem Nichtliquiditätssatz von 1, 5%, einer Rücknahmegebühr von 1, 5%. bei einer risikoquote von 2, 5% ergibt sich für eine aktienimmobilie eine kapitalisierungsquote von 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Wenn der Nettobetriebsertrag 200.000 USD beträgt, beträgt der Marktwert der Immobilie 200.000 USD / 115 USD = 1.739.130 USD.
Es ist offensichtlich, dass diese Berechnung sehr einfach ist. Die Komplexität liegt in der Einschätzung genauer Schätzungen für die einzelnen Komponenten des Kapitalisierungssatzes, was eine Herausforderung sein kann. Der Vorteil der Aufbaumethode besteht darin, dass versucht wird, einzelne Komponenten eines Abzinsungssatzes zu definieren und genau zu messen.
Die Marktextraktionsmethode
Bei der Marktextraktionsmethode wird davon ausgegangen, dass zu vergleichbaren ertragsgenerierenden Objekten aktuelle, leicht verfügbare Netto-Betriebs- und Verkaufspreisinformationen vorliegen. Der Vorteil der Marktextraktionsmethode besteht darin, dass die Kapitalisierungsrate die direkte Ertragskapitalisierung aussagekräftiger macht.
Die Ermittlung des Kapitalisierungssatzes ist relativ einfach. Angenommen, ein Investor erwägt den Kauf eines Parkplatzes, der voraussichtlich ein Netto-Betriebsergebnis von 500.000 USD erzielen wird. In der Gegend gibt es drei vergleichbare einkommensgenerierende Parkgrundstücke.
- Parkplatz 1 hat ein Netto-Betriebsergebnis von 250.000 USD und einen Verkaufspreis von 3 Millionen USD. In diesem Fall beträgt der Kapitalisierungssatz: 250.000 USD / 3.000.000 USD = 8, 33%. Das Parklot 2 weist einen Nettobetriebsertrag von 400.000 USD und einen Verkaufspreis von 3, 95 Mio. USD auf. Die Kapitalisierungsrate beträgt: 400.000 USD / 3.950.000 USD = 10, 13%. Das Parklot 3 weist einen Nettobetriebsertrag von 185.000 USD und einen Verkaufspreis von 2 Mio. USD auf. Die Kapitalisierungsrate beträgt: 185.000 USD / 2.000.000 USD = 9, 25%.
Basierend auf den berechneten Kursen für diese drei vergleichbaren Immobilien (8, 33%, 10, 13% und 9, 25%) wäre eine Gesamtkapitalisierungsrate von 9, 4% eine angemessene Darstellung des Marktes. Anhand dieses Kapitalisierungssatzes kann ein Anleger den Marktwert der Immobilie ermitteln. Der Wert der Investitionsmöglichkeit für einen Parkplatz beträgt 500.000 USD / 0, 094 USD = 5.319.149 USD.
Die Band-of-Investment-Methode
Der Kapitalisierungssatz wird unter Verwendung individueller Zinssätze für Immobilien berechnet, die sowohl Fremd- als auch Eigenkapitalfinanzierungen verwenden. Der Vorteil der Band-of-Investment-Methode besteht darin, dass sie für finanzierte Immobilieninvestitionen am besten geeignet ist.
Der erste Schritt ist die Berechnung eines sinkenden Fondsfaktors. Dies ist der Prozentsatz, der für jede Periode zurückgestellt werden muss, um zu einem zukünftigen Zeitpunkt einen bestimmten Betrag zu erhalten. Angenommen, eine Immobilie mit einem Netto-Betriebsergebnis von 950.000 USD wird zu 50% finanziert, wobei die Schulden zu 7% über einen Zeitraum von 15 Jahren abgeschrieben werden. Der Rest wird mit einer geforderten Rendite von 10% aus Eigenkapital bezahlt. Der sinkende Fondsfaktor würde wie folgt berechnet:
Um die Umstellung zu erleichtern, müssen Sie (Anzahl Jahre ∗ 12 Monate) −112 MonateZinssatz
Wenn wir die Zahlen eingeben, erhalten wir:
.07 / 12
{ 15 x 12 } - 1
Dies berechnet sich zu.003154 pro Monat. Pro Jahr beträgt dieser Prozentsatz: 0, 003154 x 12 Monate = 0, 0378. Der Zinssatz, zu dem ein Kreditgeber bezahlt werden muss, entspricht diesem sinkenden Fondsfaktor zuzüglich des Zinssatzes. In diesem Beispiel beträgt diese Rate: 0, 07 + 0, 0378 = 10, 78% oder 0, 1078.
Der gewichtete Durchschnittssatz oder der Gesamtkapitalisierungssatz unter Verwendung der Gewichtung von 50% für Schulden und 50% für Eigenkapital beträgt somit: (.5 x.1078) + (.5 x.10) = 10, 39%. Infolgedessen beträgt der Marktwert der Immobilie: 950.000 USD /.1039 USD = 9.143.407 USD.
So bewerten Sie ein Immobilieninvestment
Vergleichbare Aktienbewertungen
Absolute Bewertungsmodelle bestimmen den Barwert zukünftiger eingehender Zahlungsströme, um den inneren Wert einer Aktie zu ermitteln. Die gebräuchlichsten Methoden sind Dividendenrabattmodelle (DDM) und Discounted-Cashflow-Techniken (DCF). Auf der anderen Seite legen Relative-Value-Methoden nahe, dass zwei vergleichbare Wertpapiere entsprechend ihrer Erträge in ähnlicher Weise bewertet werden sollten. Kennzahlen wie das Preis-Leistungs-Verhältnis und das Preis-Umsatz-Verhältnis werden mit anderen brancheninternen Unternehmen verglichen, um festzustellen, ob eine Aktie unter- oder überbewertet ist. Wie bei der Aktienbewertung sollte die Immobilienbewertungsanalyse beide Verfahren anwenden, um eine Reihe möglicher Werte zu ermitteln.
Berechnung des Betriebsergebnisses einer Immobilie
Um die Umstellung zu erleichtern, müssen Sie Marktwert = r − gNOI1 = RNOI1 wobei: NOI = Nettoumsatzerlöse = Erforderliche Rendite auf Immobilienvermögen g = Wachstumsrate von NOIR = Kapitalisierungsrate (r − g)
Das Betriebsergebnis spiegelt das Ergebnis wider, das die Immobilie nach Berücksichtigung der Betriebskosten, jedoch vor Abzug von Steuern und Zinszahlungen erzielen wird. Vor Abzug der Aufwendungen müssen die Gesamteinnahmen aus der Investition ermittelt werden. Die erwarteten Mieteinnahmen können zunächst auf der Grundlage vergleichbarer Objekte in der Nähe prognostiziert werden. Mit einer angemessenen Marktforschung kann ein Investor feststellen, zu welchen Preisen Mieter in der Gegend zahlen müssen, und davon ausgehen, dass für diese Immobilie ähnliche Quadratfuß-Mieten gelten können. Die prognostizierten Mietpreissteigerungen sind in der Wachstumsrate der Formel berücksichtigt.
Da hohe Leerstandsquoten eine potenzielle Bedrohung für die Rendite von Immobilieninvestitionen darstellen, sollten entweder eine Sensitivitätsanalyse oder realistische konservative Schätzungen verwendet werden, um das verlorene Einkommen zu ermitteln, wenn der Vermögenswert nicht mit voller Kapazität genutzt wird.
Zu den betrieblichen Aufwendungen zählen solche, die direkt aus dem laufenden Betrieb des Gebäudes entstehen, wie Sachversicherungen, Verwaltungsgebühren, Wartungsgebühren und Nebenkosten. Beachten Sie, dass die Abschreibungen nicht in der Gesamtkostenberechnung enthalten sind. Das Betriebsergebnis einer Immobilie entspricht in etwa dem Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA).
Die Diskontierung des operativen Ergebnisses einer Immobilieninvestition mit dem Marktkapitalisierungssatz entspricht der Diskontierung eines zukünftigen Dividendenstroms mit der angemessenen erforderlichen Rendite, angepasst an das Dividendenwachstum. Aktieninvestoren, die mit Dividendenwachstumsmodellen vertraut sind, sollten die Ähnlichkeit sofort erkennen. (Der DDM ist eine der grundlegendsten Finanztheorien, aber nur so gut wie seine Annahmen. Lesen Sie " Das Dividendenrabattmodell kennenlernen ".)
Einkommensschaffende Kapazität einer Immobilie finden
Um die Umstellung zu erleichtern, müssen Sie Marktwert = Bruttoeinkommen × Bruttoeinkommensmultiplikator
Der Bruttoeinkommen-Multiplikator-Ansatz ist eine relative Bewertungsmethode, die auf der zugrunde liegenden Annahme basiert, dass Immobilien in derselben Region proportional zum Bruttoeinkommen bewertet werden, das sie generieren. Wie der Name schon sagt, ist das Bruttoeinkommen das Gesamteinkommen vor Abzug der Betriebskosten. Die Leerstandsquoten müssen jedoch prognostiziert werden, um eine genaue Schätzung des Bruttoeinkommens zu erhalten.
Wenn ein Immobilieninvestor beispielsweise ein Gebäude mit einer Fläche von 100.000 Quadratfuß kauft, kann er anhand vergleichbarer Immobiliendaten ermitteln, dass das durchschnittliche monatliche Bruttoeinkommen pro Quadratfuß in der Nachbarschaft 10 USD beträgt. Obwohl der Investor zunächst davon ausgehen kann, dass das Bruttojahreseinkommen 12 Millionen US-Dollar (10 x 12 Monate x 100.000 Quadratfuß) beträgt, ist es wahrscheinlich, dass sich zu einem bestimmten Zeitpunkt einige freie Einheiten im Gebäude befinden. Unter der Annahme einer Leerstandsquote von 10% beträgt das Bruttojahreseinkommen 10, 8 Mio. USD (12 Mio. USD x 90%). Ein ähnlicher Ansatz wird auch für den Nettoergebnisansatz angewendet.
Der nächste Schritt bei der Bewertung des Immobilienwerts ist die Ermittlung des Bruttoeinkommensmultiplikators. Dies wird erreicht, wenn man historische Verkaufsdaten hat. Betrachtet man die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien und dividiert diesen Wert durch das erzielte Bruttojahreseinkommen, ergibt sich der durchschnittliche Multiplikator für die Region.
Diese Art der Bewertung ähnelt der Verwendung vergleichbarer Transaktionen oder Multiplikatoren zur Bewertung einer Aktie. Viele Analysten werden das Ergebnis eines Unternehmens prognostizieren und das Ergebnis je Aktie (EPS) mit dem KGV der Branche multiplizieren. Die Immobilienbewertung kann durch ähnliche Maßnahmen erfolgen.
Hindernisse für die Immobilienbewertung
Beide Methoden der Immobilienbewertung scheinen relativ einfach zu sein. In der Praxis ist die Ermittlung des Wertes einer einkommensschaffenden Immobilie anhand dieser Berechnungen jedoch recht kompliziert. Erstens kann es sich als äußerst zeitaufwendig und herausfordernd erweisen, die erforderlichen Informationen zu allen Formeleingaben zu erhalten, z. B. das Betriebsergebnis, die in der Kapitalisierungsrate enthaltenen Prämien und vergleichbare Verkaufsdaten.
Zweitens berücksichtigen diese Bewertungsmodelle mögliche wesentliche Veränderungen auf dem Immobilienmarkt, wie beispielsweise eine Kreditkrise oder einen Immobilienboom, nicht angemessen. Infolgedessen müssen weitere Analysen durchgeführt werden, um die möglichen Auswirkungen sich ändernder wirtschaftlicher Variablen vorherzusagen und zu berücksichtigen.
Da die Immobilienmärkte weniger liquide und transparent sind als die Aktienmärkte, ist es manchmal schwierig, die notwendigen Informationen zu erhalten, um eine fundierte Anlageentscheidung treffen zu können. Aufgrund der großen Kapitalinvestitionen, die normalerweise für den Kauf eines großen Projektes erforderlich sind, kann diese komplizierte Analyse eine große Auszahlung bringen, wenn sie zur Entdeckung einer unterbewerteten Immobilie führt (ähnlich wie bei einer Kapitalinvestition). Es lohnt sich also, sich die Zeit zu nehmen, um die erforderlichen Eingaben zu recherchieren.
Die Quintessenz
Die Immobilienbewertung basiert häufig auf ähnlichen Strategien wie die Aktienanalyse. Neben dem Ansatz des diskontierten Netto-Betriebsergebnisses und des Brutto-Einkommensmultiplikators werden häufig andere Methoden angewendet - einige davon sind einzigartig für diese Anlageklasse. Einige Branchenexperten verfügen beispielsweise über ein aktives Wissen über Stadtmigration und Stadtentwicklungsmuster. Infolgedessen können sie ermitteln, in welchen lokalen Bereichen am ehesten Wertsteigerungen zu verzeichnen sind.
Welcher Ansatz auch immer verwendet wird, der wichtigste Indikator für den Erfolg einer Strategie ist, wie gut sie erforscht ist.
