Da Immobilien sowohl für institutionelle Anleger als auch für Privatanleger ein fester Bestandteil der Kapitalallokationsmatrix sind, verzeichneten Immobilienfonds in letzter Zeit ein zunehmendes Wachstum. Aufgrund des kapitalintensiven Charakters von Immobilieninvestments, der Forderung nach aktiver Verwaltung sowie der zunehmenden globalen Immobilienmöglichkeiten wechseln Institute, die eine effiziente Vermögensverwaltung anstreben, schrittweise zu Immobilienfonds.
Gleiches gilt für Privatanleger, die jetzt von einer viel größeren Auswahl an Immobilien-Investmentfonds als zuvor profitieren und eine effiziente Kapitalallokation und -diversifikation ermöglichen. Immobilien haben wie jeder andere Investmentsektor Vor- und Nachteile. Es sollte jedoch für die meisten Investmentportfolios in Betracht gezogen werden, wobei Immobilieninvestmentfonds (Real Estate Investment Trusts, REITs) und Immobilien-Investmentfonds möglicherweise als die beste Methode zur Besetzung dieser Allokation angesehen werden.
Immobilien für institutionelle Anleger
Immobilieninvestitionen werden seit langem von großen Akteuren dominiert: Pensionsfonds, Versicherungsunternehmen und andere große Finanzinstitute. Dank der Globalisierung der Immobilieninvestitionen und der Erschließung neuer Offshore-Möglichkeiten, die sowohl ein höheres Maß an Diversifikation als auch ein höheres Renditepotenzial ermöglichen, entwickelt sich ein dauerhafter Platz für Immobilien in institutionellen Portfolioallokationen als Trend.
Die dauerhafte Vergabe von Immobilienkapital ist mit gewissen Hürden verbunden. In erster Linie ist es kapitalintensiv. Im Gegensatz zu Aktien, die in kleinen Schritten gekauft werden können, erfordern gewerbliche Immobilieninvestitionen relativ hohe Summen, und Direktinvestitionen führen häufig zu klumpigen Portfolios und übermäßigen Risiken in Bezug auf den Standort oder die Art der Immobilie. Immobilien erfordern auch ein aktives Management, das arbeitsintensiv ist. Die Verwaltung einer Immobilienallokation erfordert im Vergleich zu herkömmlichen Anlagen erhebliche Ressourcen. Infolge dieser Probleme tendieren die Institute eher zu Immobilienfonds und Dachfonds, um die Verwaltungseffizienz und die Kapitalverteilung zu erhöhen. Dieselben Vorteile können Privatanleger durch REITs, REIT Exchange Traded Funds (ETFs) und Immobilien-Investmentfonds erzielen.
Kleinanleger
Privatanleger haben verschiedene Möglichkeiten, auf das Renditepotenzial von Immobilien zuzugreifen und sich in der Anlageklasse zu engagieren.
Direkte Investition
Diese Strategie bezieht sich auf Investoren, die bestimmte Immobilien direkt auswählen. Der große Vorteil dieser Strategie ist die Kontrolle. Direktes Eigentum an Immobilien ermöglicht die Entwicklung und Umsetzung von Strategien sowie direkten Einfluss auf die Rendite. Direktinvestitionen machen es jedoch sehr schwierig, ein gut diversifiziertes Immobilienportfolio aufzubauen. Für die meisten Privatanleger ist die Immobilienallokation nicht groß genug, um genügend Immobilien für eine echte Diversifizierung zu erwerben. es erhöht auch das Engagement auf dem lokalen Immobilienmarkt sowie das Risiko von Immobilienarten.
Real Estate Investment Trusts (REITs)
REIT-Aktien repräsentieren private und öffentliche Aktien von Unternehmen, die als Trusts strukturiert sind, die in Immobilien, Hypotheken oder andere immobilienbesicherte Anlagen investieren. REITs besitzen und betreiben typischerweise Immobilien. Dies können Mehrfamilienwohnimmobilien, Einkaufszentren mit Lebensmittelgeschäften, lokale Einzelhandelsimmobilien und Einkaufszentren, Einkaufszentren, gewerbliche Büroflächen und Hotels sein.
Immobilien-Investment-Trusts werden von einem Verwaltungsrat geleitet, der im Namen des Trusts Entscheidungen über das Investment-Management trifft. REITs zahlen nur wenig oder gar keine Bundeseinkommensteuer, solange sie 90% des zu versteuernden Einkommens als Dividende an die Aktionäre ausschütten. Obwohl der Steuervorteil die Cashflows nach Steuern erhöht, kann die Unfähigkeit von REITs, liquide Mittel zu halten, das Wachstum und die langfristige Wertsteigerung erheblich behindern. Abgesehen von den Steuervorteilen bieten REITs viele der gleichen Vor- und Nachteile wie Aktien.
REIT-Manager liefern strategische Visionen und treffen Entscheidungen in Bezug auf Investitionen und Immobilien. Damit werden Managementfragen für Investoren angesprochen. Die größten Nachteile von REITs für Privatanleger liegen in der Schwierigkeit, mit begrenztem Kapital zu investieren, und im erheblichen Umfang an vermögensspezifischem Wissen und Analysen, die erforderlich sind, um sie auszuwählen und ihre Wertentwicklung vorherzusagen.
REIT-Anlagen haben eine viel höhere Korrelation zum gesamten Aktienmarkt als direkte Immobilienanlagen, was dazu führt, dass einige ihre Diversifikationseigenschaften herabsetzen. Die Volatilität im REIT-Markt war ebenfalls höher als bei direkten Immobilien. Dies ist auf den Einfluss der makroökonomischen Kräfte auf die REIT-Werte und die Tatsache zurückzuführen, dass REIT-Aktien kontinuierlich bewertet werden, während direkte Immobilien stärker von den lokalen Immobilienmärkten beeinflusst werden und nach der Bewertungsmethode bewertet werden, die die Anlagerenditen tendenziell glättet.
Immobilienfonds
Immobilien-Investmentfonds investieren hauptsächlich in REIT-Aktien und Immobilienunternehmen. Sie bieten die Möglichkeit, mit relativ geringem Kapitaleinsatz ein diversifiziertes Engagement in Immobilien zu erzielen. Abhängig von ihrer Strategie und ihren Diversifizierungszielen bieten sie Anlegern eine viel breitere Auswahl an Vermögenswerten, als sie durch den alleinigen Kauf von REIT-Aktien erzielt werden können, und bieten außerdem die Flexibilität, problemlos von einem Fonds zu einem anderen zu wechseln. Flexibilität ist auch für den Investmentfonds-Anleger von Vorteil, da der Erwerb und die Veräußerung von Vermögenswerten an einer systematischen und geregelten Börse vergleichsweise einfach ist, im Gegensatz zu Direktinvestitionen, die mühsam und teuer sind. Spekulativere Anleger können bestimmte Immobilien oder regionale Engagements taktisch übergewichten, um die Rendite zu maximieren.
Durch das Engagement in einer breiten Basis von Investmentfonds können auch die Transaktionskosten und Provisionen im Vergleich zum Kauf einzelner REIT-Aktien gesenkt werden. Ein weiterer wesentlicher Vorteil für Privatanleger sind die Analyse- und Research-Informationen der Fonds zu den erworbenen Vermögenswerten sowie die Einschätzung des Managements zur Rentabilität und Wertentwicklung von Immobilien, sowohl als spezifische Anlage als auch als Anlageklasse.
Investoren ohne den Wunsch, das Wissen oder das Kapital, Grundstücke oder Immobilien mit eigenen Immobilienfonds zu kaufen, können am Einkommen und am langfristigen Wachstumspotenzial von Immobilien partizipieren. Obwohl Immobilien-Investmentfonds einer traditionell illiquiden Anlageklasse Liquidität verleihen, sind die Neinsager der Ansicht, dass sie nicht mit direkten Immobilieninvestitionen vergleichbar sind.
Wohneigentum
Viele Privatanleger, die keine Immobilienzuteilungen für ihre Anlageportfolios in Betracht gezogen haben, erkennen nicht, dass sie möglicherweise bereits durch den Besitz eines Eigenheims in Immobilien investieren. Sie sind nicht nur bereits in Immobilien engagiert, die meisten gehen auch ein zusätzliches finanzielles Risiko ein, indem sie eine Eigenheimhypothek aufnehmen. In den meisten Fällen war dieses Engagement von Vorteil und hat vielen geholfen, das für den Ruhestand erforderliche Kapital zusammenzutragen.
Die Quintessenz
Privatanleger können und sollten das Wohneigentum bei ihrer Portfolioallokation berücksichtigen, es können jedoch auch zusätzliche, liquide Anlagen in Immobilien in Betracht gezogen werden. Für diejenigen, die über die erforderlichen Handelsfähigkeiten und das erforderliche Kapital verfügen, bietet REIT-Investment den Zugang zu einigen Vorteilen von Immobilieninvestments, ohne dass ein direktes Eigentum erforderlich ist. Für andere, die eine geringere Allokation in Betracht ziehen, oder für diejenigen, die sich nicht von der Asset-Auswahl leiten lassen wollen, aber eine maximale Diversifikation benötigen, wären Immobilien-Investmentfonds eine geeignete Wahl.
