Single vs. Double vs. Triple Net Leases: Ein Überblick
Ein Nettomietvertrag ist ein Immobilienmietvertrag, bei dem ein Mieter einen oder mehrere Nebenkosten bezahlt. Sie umfassen im Allgemeinen Grundsteuern, Grundversicherungsprämien oder Unterhaltskosten und werden häufig in gewerblichen Immobilien verwendet. Es gibt drei grundlegende Arten von Nettomietverträgen: Einzel-, Doppel- und Dreifach-Nettomietverträge.
Ein einzelner Nettomietvertrag verpflichtet den Mieter, zusätzlich zur Miete nur die Grundsteuer zu zahlen. Bei einem doppelten Nettomietvertrag zahlt der Mieter die Miete zuzüglich der Grundsteuern sowie der Versicherungsprämien. Bei einem Triple Net Lease, auch als NNN oder Net-Net-Net-Lease bezeichnet, muss der Mieter die Miete zuzüglich aller drei Nebenkosten zahlen.
Die Mieten sind bei Nettomietverträgen im Allgemeinen niedriger als bei herkömmlichen Mietverträgen - je mehr Kosten ein Mieter zu tragen hat, desto niedriger ist die Grundmiete, die ein Vermieter berechnet. Dreifache Nettomietverträge sind jedoch in der Regel bindungsfähige Verträge, was bedeutet, dass ein Mieter nicht zurücktreten kann, da die Kosten - insbesondere die Wartungskosten - möglicherweise höher sind.
Single Net Leases
Einzelne Netto-Leasingverträge, die oft als Netto-Leasing oder N-Leasing bezeichnet werden, sind in der Mietwelt nicht so verbreitet. Bei einem solchen Mietvertrag überträgt der Vermieter ein minimales Risiko auf den Mieter, der die Grundsteuern zahlt. Dies bedeutet, dass alle anderen Kosten - wie Versicherungen, Wartungen und Reparaturen sowie Nebenkosten - vom Vermieter getragen werden. Der Vermieter ist auch für alle Wartungs- und / oder Reparaturarbeiten verantwortlich, die während des Mietverhältnisses innerhalb der Immobilie durchgeführt werden müssen.
Mieter mit einem einzigen Nettomietvertrag zahlen aufgrund der zusätzlichen Grundsteuerkosten geringfügig weniger Miete als mit einem Standardmietvertrag. Ein höherer Mietzins mindert jedoch nicht die Verantwortung des Vermieters, diese Ausgaben auf dem neuesten Stand zu halten. Zum Beispiel kann ein Mieter verspätete Zahlungen an die Gemeinde verpassen oder leisten, was bedeutet, dass der Vermieter für sie auf dem Haken liegt. Dies kann zu Geldstrafen und / oder zusätzlichen Gebühren führen. Deshalb beziehen die meisten Vermieter die Grundsteuern in die Mietzahlungen ein. Sie ziehen es vor, dass die Zahlung durch sie geht, damit sie wissen, dass die Steuern pünktlich und in der richtigen Höhe gezahlt werden.
Doppelte Nettomietverträge
Double Net Leases sind besonders bei gewerblichen Immobilien beliebt. In einem solchen Mietvertrag zahlt der Mieter zusätzlich zur Miete die Grundsteuer und die Versicherungsprämien. Die Grundmiete für den Raum selbst ist in der Regel niedriger, da der Mieter zusätzliche Kosten zu tragen hat. Alle Unterhaltskosten gehen hingegen zu Lasten des Vermieters, der diese direkt bezahlt.
In größeren Gewerbegebieten mit mehr als einer Mietfläche wie Einkaufszentren und weitläufigen Bürokomplexen haben Mieter möglicherweise eine andere Fläche als ihre Nachbarn. Daher weisen Vermieter den Mietern in der Regel Steuern und Versicherungskosten proportional zur Mietfläche zu.
Vermieter sollten, genau wie beim Single Net Lease, die zusätzlichen Zahlungen erhalten, damit sie diese an die Gemeinde und die Versicherungsgesellschaft zahlen können. Obwohl der Mietvertrag des Mieters diese Zahlungen beinhaltet, ist der Name des Vermieters auf der Steuer- und Versicherungsrechnung vermerkt, was bedeutet, dass er letztendlich verantwortlich ist. Indem der Mieter diese Ausgaben direkt an ihn zahlen lässt, kann der Vermieter die Probleme vermeiden, die mit verspäteten oder versäumten Zahlungen durch Mieter verbunden sind, die zu zusätzlichen Gebühren führen können.
Double Net Leases, auch Net-Net- oder NN-Leases genannt,
Triple Net Leases
Der dreifache Nettomietvertrag entbindet den Vermieter vom höchsten Risiko eines Nettomietvertrages. Dies bedeutet, dass neben Miete, Grundsteuer und Versicherungsprämien auch die Kosten für bauliche Instandhaltung und Reparaturen vom Mieter zu tragen sind. Da diese Nebenkosten an den Mieter weitergegeben werden, berechnet der Vermieter in der Regel eine niedrigere Grundmiete.
Wenn die Wartungskosten höher sind als erwartet, versuchen Mieter im Rahmen von Dreifach-Nettomietverträgen häufig, aus ihren Mietverträgen auszusteigen oder Mietkonzessionen zu erhalten. Um dies zu verhindern, bevorzugen viele Vermieter einen bindungsfähigen Nettomietvertrag. Dies ist eine Art von Triple Net Lease, die nicht vor ihrem Ablaufdatum gekündigt werden kann. Darüber hinaus kann der Mietbetrag aus keinem Grund geändert werden, einschließlich unerwarteter und signifikanter Erhöhungen der Nebenkosten.
Vermieter bevorzugen möglicherweise einen bindungsfähigen Nettomietvertrag, da die Mieter möglicherweise versuchen, aus einem teuren Dreifach-Nettomietvertrag auszusteigen.
Dreifache Nettomieten können die Betriebskosten des Mieters erhöhen, und sie können für Selbstbehalte bei Versicherungspolicen in Frage kommen, und sie können auch für Schäden am Eigentum verantwortlich sein, die nicht von der Versicherungsgesellschaft gedeckt sind.
Bei den meisten Triple-Net-Leases handelt es sich um langfristige Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als 10 Jahren, in denen in der Regel Zugeständnisse für Mieterhöhungen enthalten sind. Sie werden in der Immobilienbranche auch als Net-Net-Net- oder NNN-Leasing bezeichnet. (Für verwandte Lektüre siehe: Welche Arten von Immobilien nutzen Triple Net (NNN) -Leasingverträge?)
Die zentralen Thesen
- Nettomietverträge beinhalten Mieter, die einen oder mehrere zusätzliche Kosten in der gewerblichen Immobilienbranche bezahlen. Bei einem einzelnen Nettomietvertrag zahlt der Mieter zusätzlich zu den Grundsteuern eine niedrigere Grundmiete. Doppelte Nettomietverträge enthalten Grundsteuern und Versicherungsprämien mit der Grundmiete. Dreifache Nettomieten beinhalten Grundsteuern, Versicherungs- und Unterhaltskosten sowie Grundmieten. Die Mieter können versuchen, aus dreifachen Nettomieten herauszukommen, da diese mit hohen Kosten verbunden sind. Vermieter verwenden daher im Allgemeinen einen bindungsfähigen Nettomietvertrag.
Besondere Überlegungen
Bei der Eingabe von Mietverträgen muss der Mieter berücksichtigen, dass sich die Mietzahlungen, unabhängig davon, ob sie zusätzliche Kosten oder einen Hinweis enthalten, erhöhen können. Ein Vermieter kann die Miete wegen gesetzlicher Erhöhungen erhöhen, die von den lokalen Regierungen erlaubt werden. Die Miete kann sich aber auch aufgrund von Neufestsetzungen der Grundsteuer oder einer Erhöhung der Versicherungsprämien erhöhen.
Es gibt aber Alternativen. Bei entsprechender Option können Mieter in Betracht ziehen, einen Bruttomietvertrag zu unterzeichnen, für den eine Pauschalmiete berechnet wird. Dieser Betrag deckt die Raumgebühr sowie die damit verbundenen zusätzlichen Kosten ab. Der Vermieter behält sich daher die Verantwortung für die Zahlung von Grundsteuern, Versicherungsprämien und Unterhaltskosten vor. Er deckt diese Kosten, indem er sie in die Miete einrechnet, die er seinem Mieter berechnet.
Wenn die jährliche Miete beispielsweise 10.000 US-Dollar beträgt und er die zusätzlichen Kosten auf 3.000 US-Dollar schätzt, beläuft sich die effektive Miete, die er dem Mieter berechnet, auf 13.000 US-Dollar pro Jahr. Traditionelle Mietverträge sind zwar häufiger als Nettomietverträge, sie stellen jedoch ein höheres Risiko für den Vermieter dar, der unerwartete Erhöhungen der Mehrkosten in Kauf nehmen muss. Aus diesem Grund bevorzugen einige Vermieter die Nutzung einer Art Nettomietvertrag, wodurch ein Teil oder das gesamte Risiko auf den Mieter verlagert wird.
