Was ist das Back-End-Verhältnis?
Das Back-End-Verhältnis, auch Schulden-Einkommens-Verhältnis genannt, gibt an, welcher Teil des monatlichen Einkommens einer Person für die Begleichung von Schulden verwendet wird. Die monatlichen Gesamtschulden umfassen Aufwendungen wie Hypothekenzahlungen (Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen), Kreditkartenzahlungen, Unterhaltszahlungen für Kinder und andere Darlehenszahlungen.
Back-End-Ratio = (monatlicher Gesamtschuldenaufwand / monatliches Bruttoeinkommen) x 100
Kreditgeber verwenden dieses Verhältnis in Verbindung mit dem Front-End-Verhältnis, um Hypotheken zu genehmigen.
BREAKING DOWN Back-End-Verhältnis
Die Back-End-Quote ist eine von wenigen Kennzahlen, anhand derer Hypothekenversicherer das mit der Kreditvergabe an einen potenziellen Kreditnehmer verbundene Risiko beurteilen. Es ist wichtig, weil es angibt, wie viel vom Einkommen des Kreditnehmers jemand anderem oder einem anderen Unternehmen geschuldet wird. Wenn ein hoher Prozentsatz des Gehaltsschecks eines Bewerbers monatlich für die Zahlung von Schulden verwendet wird, gilt der Bewerber als Kreditnehmer mit hohem Risiko, da sich der Verlust von Arbeitsplätzen oder die Verringerung des Einkommens schnell aufhäufen können.
Berechnung des Backend-Verhältnisses
Die Back-End-Quote wird berechnet, indem alle monatlichen Schuldenzahlungen eines Kreditnehmers addiert werden und der Betrag durch das monatliche Einkommen des Kreditnehmers dividiert wird.
Stellen Sie sich einen Kreditnehmer vor, dessen monatliches Einkommen 5.000 USD (60.000 USD jährlich geteilt durch 12 USD) beträgt und dessen monatliche Gesamtschuldentilgung 2.000 USD beträgt. Das Back-End-Verhältnis dieses Kreditnehmers beträgt 40% (2.000 USD / 5.000 USD).
Generell wünschen sich die Kreditgeber eine Back-End-Quote, die 36% nicht überschreitet. Einige Kreditgeber machen jedoch Ausnahmen von Quoten von bis zu 50% für Kreditnehmer mit guter Bonität. Einige Kreditgeber berücksichtigen nur dieses Verhältnis, wenn sie Hypotheken genehmigen, während andere es in Verbindung mit dem Front-End-Verhältnis verwenden.
Back-End vs. Front-End-Verhältnis
Wie das Back-End-Verhältnis ist das Front-End-Verhältnis ein weiterer Schulden-Einkommens-Vergleich, der von Hypothekenversicherern verwendet wird. Der einzige Unterschied besteht darin, dass das Front-End-Verhältnis keine anderen Schulden als die Hypothekenzahlung berücksichtigt. Daher wird das Front-End-Verhältnis berechnet, indem nur die Hypothekenzahlung des Kreditnehmers durch sein monatliches Einkommen dividiert wird. Zurückkehrend zu dem obigen Beispiel wird angenommen, dass die Hypothekenzahlung des Kreditnehmers von der monatlichen Schuldverpflichtung in Höhe von 2.000 US-Dollar 1.200 US-Dollar dieses Betrags umfasst.
Das Front-End-Verhältnis des Kreditnehmers beträgt dann (1.200 USD / 5.000 USD) oder 24%. Eine Front-End-Ratio von 28% ist eine übliche Obergrenze für Hypothekenbanken. Wie bei der Back-End-Ratio bieten bestimmte Kreditgeber eine größere Flexibilität bei der Front-End-Ratio, insbesondere wenn ein Kreditnehmer andere mildernde Faktoren hat, wie z. B. eine gute Bonität, ein verlässliches Einkommen oder große Barreserven.
So verbessern Sie das Back-End-Verhältnis
Kreditkarten abzuzahlen und ein finanziertes Auto zu verkaufen, sind zwei Möglichkeiten, wie ein Kreditnehmer sein Back-End-Verhältnis senken kann. Wenn das beantragte Hypothekendarlehen eine Refinanzierung ist und das Eigenheim über genügend Eigenkapital verfügt, kann die Konsolidierung anderer Schulden durch eine Auszahlungsrefinanzierung die Back-End-Quote senken. Da Kreditgeber bei einer Auszahlungsrefinanzierung jedoch ein höheres Risiko eingehen, ist der Zinssatz häufig etwas höher als bei einer Standardrefinanzierung, um das höhere Risiko auszugleichen. Darüber hinaus verlangen viele Kreditgeber von einem Kreditnehmer, dass er die revolvierenden Schulden in einer Auszahlungsrefinanzierung zurückzahlt, um die zurückgezahlten Schuldenkonten zu schließen, damit er nicht seinen Kontostand wieder aufbaut.
