Inhaltsverzeichnis
- 1. Der Originator der Hypothek
- 2. Der Aggregator
- 3. Effektenhändler
- 4. Investoren
- Die Quintessenz
Sie können Ihre Hypothek als das Darlehen betrachten, das Ihnen beim Kauf Ihres Hauses geholfen hat. Investoren sehen eine Hypothek jedoch als einen Strom zukünftiger Cashflows. Diese Cashflows werden auf dem Sekundärhypothekenmarkt gekauft, verkauft, abgetragen, in Tranchings eingeteilt und verbrieft. Da die meisten Hypotheken zum Verkauf stehen, ist der Sekundärhypothekenmarkt extrem groß und sehr liquide.
Vom Entstehungszeitpunkt bis zu dem Zeitpunkt, an dem die monatliche Zahlung eines Kreditnehmers bei einem Investor als Teil eines Mortgage-Backed-Securities (MBS), Asset-Backed-Securities (ABS), Collateralized-Mortgage-Obligation (CMO) oder Collateralized-Debt-Obligation (CDO) -Zahlung gibt es mehrere verschiedene Institute, die alle einen bestimmten Prozentsatz der anfänglichen Gebühren und / oder monatlichen Cashflows herausarbeiten.
Wir zeigen Ihnen, wie der Sekundärhypothekenmarkt funktioniert, und stellen Ihnen die wichtigsten Teilnehmer vor.
Auf diesem Markt gibt es vier Hauptteilnehmer: den Originator der Hypothek, den Aggregator, den Effektenhändler und den Investor.
1. Der Originator der Hypothek
Der Hypothekengeber ist das erste Unternehmen, das auf dem Sekundärhypothekenmarkt tätig ist. Hypothekengeber sind Retailbanken, Hypothekenbanken und Hypothekenmakler. Während Banken ihre traditionellen Finanzierungsquellen zur Schließung von Krediten nutzen, nutzen Hypothekenbanker in der Regel eine sogenannte Warehouse-Kreditlinie, um Kredite zu finanzieren. Die meisten Banken und fast alle Hypothekenbanker verkaufen schnell neu entstandene Hypotheken auf dem Sekundärmarkt.
Es ist zu beachten, dass Banken und Hypothekenbanker ihre eigenen Mittel verwenden, um Hypotheken zu schließen, und Hypothekenmakler nicht. Hypothekenmakler agieren vielmehr als unabhängige Agenten für Banken oder Hypothekenbanker, die sie mit Kunden (Kreditnehmern) zusammenstellen.
Abhängig von seiner Größe und Komplexität kann ein Hypothekengeber Hypotheken für einen bestimmten Zeitraum aggregieren, bevor er das gesamte Paket verkauft. Möglicherweise werden auch einzelne Kredite verkauft, sobald sie vergeben wurden. Es besteht ein Risiko für einen Originator, wenn er an einer Hypothek festhält, nachdem ein Zinssatz von einem Kreditnehmer notiert und festgeschrieben wurde. Wenn die Hypothek zum Zeitpunkt der Zinsbindung des Kreditnehmers nicht gleichzeitig auf dem Sekundärmarkt verkauft wird, können sich die Zinssätze ändern, was den Wert der Hypothek auf dem Sekundärmarkt und letztendlich den Gewinn ändert, den der Originator mit der Hypothek erzielt.
Originatoren, die Hypotheken vor dem Verkauf aggregieren, sichern ihre Hypotheken-Pipelines häufig gegen Zinsänderungen ab. Es gibt eine spezielle Art von Transaktion, die als Best-Effort-Handel bezeichnet wird und für den Verkauf einer einzelnen Hypothek konzipiert ist. Dadurch muss der Originator keine Hypothek mehr absichern. Kleinere Originatoren tendieren dazu, nach besten Kräften zu handeln.
Im Allgemeinen verdienen Hypothekengeber Geld mit den Gebühren, die für die Entstehung einer Hypothek erhoben werden, und der Differenz zwischen dem Zinssatz, der einem Kreditnehmer gewährt wird, und der Prämie, die ein Sekundärmarkt für diesen Zinssatz zahlt.
2. Der Aggregator
Aggregatoren sind das nächste Unternehmen in der Reihe der Marktteilnehmer für Sekundärhypotheken. Aggregatoren sind große Hypothekengeber mit Verbindungen zu Wall Street-Firmen und von der Regierung geförderten Unternehmen (GSEs) wie Fannie Mae und Freddie Mac. Aggregatoren kaufen neu begebene Hypotheken von kleineren Originatoren und bilden zusammen mit ihren eigenen Originaten Pools von Hypotheken, die sie entweder in hypothekenbesicherten Private-Label-Wertpapieren (durch Zusammenarbeit mit Wall Street-Firmen) oder in hypothekenbesicherten Agency-Wertpapieren (durch Zusammenarbeit) verbriefen durch GSEs).
Ähnlich wie Originatoren müssen Aggregatoren die Hypotheken in ihren Pipelines ab dem Zeitpunkt absichern, zu dem sie sich zum Kauf einer Hypothek durch den Verbriefungsprozess verpflichtet haben, bis die MBS an einen Effektenhändler verkauft wird. Die Absicherung einer Hypotheken-Pipeline ist aufgrund von Ausfällen und Spread-Risiken eine komplexe Aufgabe. Aggregatoren erzielen Gewinne durch die Differenz zwischen dem Preis, den sie für Hypotheken zahlen, und dem Preis, zu dem sie die durch diese Hypotheken gesicherten MBS verkaufen können, abhängig von ihrer Wirksamkeit als Absicherung.
3. Effektenhändler
Nachdem ein MBS gebildet wurde (und manchmal, je nach Art des MBS, bevor es gebildet wird), wird es an einen Wertpapierhändler verkauft. Die meisten Wall Street-Brokerfirmen haben MBS-Trading-Desks. Händler an diesen Schreibtischen machen alle möglichen kreativen Dinge mit MBS und ganzen Hypothekendarlehen. Das Endziel besteht darin, sie als Wertpapiere an Investoren zu verkaufen. Händler verwenden häufig MBSs, um CMOs, ABSs und CDOs zu strukturieren. Diese Deals können so strukturiert werden, dass sie im Vergleich zu den zugrunde liegenden MBS oder ganzen Darlehen unterschiedliche und etwas eindeutige Vorauszahlungsmerkmale und verbesserte Kreditratings aufweisen. Händler streuen den Preis, zu dem sie MBS kaufen und verkaufen, und streben Arbitrage-Gewinne bei der Strukturierung der jeweiligen CMO-, ABS- und CDO-Pakete an.
4. Investoren
Investoren sind die Endnutzer von Hypotheken. Ausländische Regierungen, Pensionsfonds, Versicherungsunternehmen, Banken, GSEs und Hedgefonds sind große Investoren für Hypotheken. MBS, CMOs, ABS und CDOs bieten Anlegern eine breite Palette potenzieller Renditen, die auf unterschiedlichen Bonitäts- und Zinsrisiken beruhen.
Ausländische Regierungen, Pensionsfonds, Versicherungsunternehmen und Banken investieren in der Regel in Hypothekenprodukte mit hoher Bonität. Bestimmte Tranchen der verschiedenen strukturierten Hypothekengeschäfte werden von diesen Anlegern aufgrund ihres Vorauszahlungs- und Zinsrisikoprofils nachgefragt. Hedge-Fonds sind in der Regel große Investoren in Hypothekenprodukte mit niedriger Bonität und strukturierte Hypothekenprodukte mit höherem Zinsrisiko.
Von allen Hypothekeninvestoren haben die GSEs die größten Portfolios. Die Art des Hypothekenprodukts, in das sie investieren können, wird weitgehend von der Bundesanstalt für Wohnungswesen reguliert.
Die Quintessenz
Nur wenige Kreditnehmer erkennen, inwieweit ihre Hypothek in Scheiben geschnitten, gewürfelt und gehandelt wird. Innerhalb weniger Wochen, möglicherweise eines Monats, kann eine Hypothek von der Entstehung an Teil einer CMO, eines ABS oder einer CDO werden. Der Endnutzer einer Hypothek kann ein Hedgefonds sein, der direktionale Zinssätze setzt oder Hebelpositionen nutzt, um kleine Unregelmäßigkeiten bei der relationalen Preisgestaltung auszunutzen, oder die Zentralbank eines fremden Landes, die das Kreditrating einer MBS-Agentur mag.
Andererseits könnte es sich um eine in Brüssel ansässige Versicherungsgesellschaft handeln, die sich durch die Laufzeit und das Konvexitätsprofil einer bestimmten Tranche eines ABS-, CMO- oder CDO-Geschäfts auszeichnet. Der Sekundärhypothekenmarkt ist riesig, liquide und komplex. Mehrere Institute möchten unbedingt ein Stück vom Hypothekenkuchen konsumieren.
