Unabhängig davon, ob Sie ein Haus kaufen möchten, um es als Hauptwohnsitz oder als als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu nutzen, ist es möglich, dass die Immobilie derzeit von Mietern bewohnt wird. In diesem Fall sollten Sie einige Dinge berücksichtigen, bevor Sie sich für den Kauf entscheiden. Lesen Sie weiter, um eine kurze Einführung in die Mieterrechte und -pflichten zu erhalten und zu erfahren, wie Sie Risiken beim Kauf eines Hauses mit Mietern begrenzen können.
Mieterrechte
Für den Anfang ist es wichtig zu verstehen, dass ein Immobilienverkauf die Bedingungen von Mietverträgen nicht ändert. Genau wie Dienstbarkeiten (und andere Verträge), die „mit dem Land laufen“ - das heißt, sie sind an das Land gebunden und nicht an den Eigentümer -, bleiben Mietverträge mit dem Haus „verbunden“, auch wenn das Eigentum den Besitzer wechselt. Der Imbiss: Der Mietvertrag, der vor dem Kauf der Immobilie besteht, bleibt auch nach Abschluss des Vertrags bestehen, sodass Sie die Miete nicht rechtmäßig erhöhen, die Klauseln oder Vereinbarungen nicht ändern oder einen Mieter vor Ablauf einer Mietdauer ausschließen können, nur weil Du bist der neue Besitzer.
Verpflichtungen des Vermieters
Als neuer Eigentümer erben Sie die Verpflichtungen des Vermieters. Ein großer Teil des Vermieters ist die Pflege eines sicheren und bewohnbaren Eigentums für Ihre Mieter. Im Allgemeinen müssen Sie (mindestens):
- Halten Sie alle öffentlichen Bereiche wie Flure und Treppen in einem sicheren und sauberen Zustand. Stellen Sie sicher, dass die Strukturelemente sicher und intakt sind (Böden, Wände, Treppen, Aufzüge, Dächer) Sorgen Sie dafür, dass die Mieter zu angemessenen Zeiten Zugang zu fließendem Wasser, heißem Wasser und Wärme haben. Stellen Sie Abfallbehälter bereit und sorgen Sie für die Beseitigung des Abfalls. Behandeln Sie bekannte Umweltgifte, einschließlich Blei-Lackstaub und Asbest. Vernichten Sie Nagetiere und andere Schädlinge.
In Ihren örtlichen Gesetzen können zusätzliche Anforderungen in Bezug auf die Bewohnbarkeit erforderlich sein. Überprüfen Sie diese, um sicherzustellen, dass Sie die Anforderungen erfüllen. Es ist auch wichtig, dass Sie den Mietvertrag lesen, um herauszufinden, welche anderen spezifischen Verpflichtungen Sie möglicherweise haben - z. B. Rasenmähen oder Bezahlen für Nebenkosten.
Mietvertrag ändern oder kündigen
Im Allgemeinen können Sie (als neuer Vermieter) das Mietverhältnis vor Beginn eines neuen Monats kündigen oder die Miete erhöhen, sofern Sie dies mit einer entsprechenden Kündigungsfrist (in der Regel 30 Tage, aber) kündigen Dies variiert je nach Staat und Anzahl der Monate, in denen der Mieter das Grundstück bewohnt hat. Wenn jedoch ein befristeter Mietvertrag besteht (z. B. sechs Monate oder zwölf Monate), hat der Mieter (in den meisten Fällen) ein gesetzliches Recht, das Haus zu bewohnen, solange der Mietvertrag aktiv ist, unabhängig davon, wem das Haus gehört.
Es gibt einige Fälle, in denen der Mietvertrag vorzeitig beendet werden kann. Einer ist, wenn der Mietvertrag eine Sprache enthält, die angibt, dass der Eigentümer (Verkäufer) das Recht hat, den Mietvertrag zu kündigen, wenn er das Eigentum verkauft oder überträgt. In diesem Fall kann der Mietvertrag mit dem Kauf des Eigenheims rechtskräftig gekündigt werden. Die andere Ausnahme ist, wenn Sie die Immobilie aufgrund einer Zwangsvollstreckung kaufen. In diesem Fall können Sie die Regeln Ihres Staates bezüglich der Kündigung des Rücktritts befolgen. Im Bundesstaat Washington müssen Sie beispielsweise den Mietern eine Frist von 60 Tagen einhalten, um eine abgeschottete Immobilie zu räumen, bevor Sie eine Räumungsmaßnahme einleiten können. In einigen Fällen stimmen die Mieter zu, vorzeitig mit einem Angebot für Schlüsselübergabe des neuen Eigentümers, Treuhänders oder der Bank auszuziehen.
Wenn Sie vorhaben, das Haus als Hauptwohnsitz (und nicht als Mietobjekt) zu verwenden, können Sie möglicherweise eine Eigentümer-Umzugsräumung (OMI) verwenden, um einen Mieter zum Auszug zu bewegen. Die Bestimmungen hierfür variieren je nach Staat. Im Allgemeinen müssen Sie jedoch innerhalb von 90 Tagen nach der Räumung in das Haus einziehen und dort mindestens drei Jahre lang als Hauptwohnsitz leben.
Die Quintessenz
Ein wichtiger erster Schritt besteht darin, die Mietvertragsunterlagen vor dem Abschluss zu überprüfen, damit Sie wissen, worauf Sie sich einlassen, und um sicherzustellen, dass der Mietvertrag gut geschrieben und strukturiert ist, um den örtlichen Mietgesetzen zu entsprechen. Wenn etwas nicht stimmt, fordern Sie den Verkäufer auf, die Sprache als Bedingung für Ihren Abschluss festzulegen. Es ist auch wichtig, dass Sie nicht nur die Aufzeichnungen zu vorausbezahlten Miet- und Kaution erhalten, sondern auch das Geld (es sollte Ihnen auf der Abschlussabrechnung überwiesen werden). Wahrscheinlich müssen Sie die Kaution auf einem Treuhandkonto aufbewahren (abhängig von Ihrem Bundesstaat), und die Abschlussstelle sollte die aktuelle Mietzahlung zwischen Ihnen und dem Verkäufer anteilig bemessen.
Stellen Sie außerdem sicher, dass der Verkäufer vor dem Einzug des Mieters Unterlagen zum Zustand des Objekts vorlegt. Wenn Schäden vorliegen, fällt es Ihnen schwer, zu beweisen, dass der Mieter ohne Check-in-Bericht verantwortlich ist. Treffen Sie sich nach Möglichkeit mit den Mietern, bevor Sie schließen, um den aktuellen Zustand des Hauses zu überprüfen und die Mietbedingungen zu besprechen.
Stellen Sie schließlich sicher, dass Sie angemessen versichert sind. Eine Standardrichtlinie für Eigenheimbesitzer reicht normalerweise nicht aus. Informieren Sie Ihren Versicherer darüber, dass das Haus vermietet wird, damit Sie bei Verletzungen von Mietern, Fahrlässigkeit und anderen Verlusten abgesichert sind.
