Was ist eine konventionelle Hypothek oder ein Darlehen?
Eine konventionelle Hypothek oder ein konventioneller Kredit ist jede Art von Wohneigentumskredit, der nicht von einer staatlichen Stelle angeboten oder besichert wird, wie z. B. der Federal Housing Administration (FHA), dem US-Veteranenministerium (VA) oder dem USDA Rural Housing Service, sondern ist über einen privaten Kreditgeber (Banken, Kreditgenossenschaften, Hypothekenbanken) oder die beiden staatlich geförderten Unternehmen, die Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) und die Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), erhältlich oder wird von diesen garantiert.
Herkömmliche Kredite werden oft fälschlicherweise als konforme Hypotheken oder Kredite bezeichnet. Während es eine Überlappung gibt, handelt es sich bei beiden um unterschiedliche Kategorien. Eine konforme Hypothek ist eine Hypothek, deren zugrunde liegende Bedingungen die Finanzierungskriterien von Fannie Mae und Freddie Mac erfüllen. Dazu gehört vor allem ein Dollar-Limit, das jährlich von der Federal Housing Finance Agency (FHFA) festgelegt wird: 2019 darf ein Darlehen in den meisten kontinentalen USA 484.350 USD nicht überschreiten. Während alle konformen Kredite konventionell sind, gelten nicht alle konventionellen Kredite als konform. Eine Jumbo-Hypothek in Höhe von beispielsweise 800.000 USD ist eine konventionelle Hypothek, jedoch keine konforme Hypothek, da sie den Betrag übersteigt, der eine Absicherung durch Fannie Mae oder Freddie Mac ermöglichen würde. (Für verwandte Lektüre siehe "Jumbo vs. konventionelle Hypotheken")
Derzeit machen konventionelle Hypotheken rund zwei Drittel der in den USA begebenen Hypothekendarlehen aus. Der Sekundärmarkt für konventionelle Hypotheken ist extrem groß und liquide. Die meisten konventionellen Hypotheken werden in hypothekenbesicherte Pass-Through-Wertpapiere verpackt, die auf einem gut etablierten Terminmarkt, dem so genannten TBA-Markt, gehandelt werden. Viele dieser herkömmlichen Pass-Through-Wertpapiere werden weiter in Collateralized Mortgage Obligations (CMOs) verbrieft.
Die zentralen Thesen
- Eine konventionelle Hypothek oder ein konventioneller Kredit ist ein Hauskaufkredit, der nicht von einer staatlichen Stelle angeboten oder besichert wird. Er wird von einem privaten Kreditgeber oder den beiden staatlich geförderten Unternehmen - Fannie Mae und Freddie Mac - angeboten oder garantiert. Potenzielle Kreditnehmer müssen Füllen Sie einen offiziellen Hypothekenantrag aus, und legen Sie die erforderlichen Dokumente, die Bonitätshistorie und die aktuelle Bonitätsbewertung vor. Die Zinssätze für konventionelle Kredite sind in der Regel höher als bei staatlich gesicherten Hypotheken wie FHA-Darlehen.
Wie eine konventionelle Hypothek oder ein Darlehen funktioniert
In den Jahren seit dem Zusammenbruch der Subprime-Hypotheken im Jahr 2007 haben die Kreditgeber die Qualifikationen für Kredite verschärft - zum Beispiel „keine Überprüfung“ und „keine Anzahlung“ -, aber insgesamt haben sich die meisten grundlegenden Anforderungen nicht geändert. Potenzielle Kreditnehmer müssen einen offiziellen Hypothekenantrag ausfüllen (und in der Regel eine Antragsgebühr entrichten) und dem Kreditgeber dann die erforderlichen Dokumente zur Verfügung stellen, um eine umfassende Überprüfung ihres Hintergrunds, ihrer Bonität und ihrer aktuellen Bonität durchzuführen.
Erforderliche Unterlagen
Keine Immobilie wird jemals zu 100% finanziert. Bei der Überprüfung Ihrer Vermögenswerte und Verbindlichkeiten prüft ein Kreditgeber nicht nur, ob Sie sich Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen leisten können (die in der Regel 28% Ihres Bruttoeinkommens nicht übersteigen sollten), sondern auch, ob Sie eine Anzahlung für die Immobilie leisten können (und wenn ja, wie viel), zusammen mit anderen Vorlaufkosten, wie Kredit- oder Zeichnungsgebühren, Maklergebühren und Abwicklungs- oder Abschlusskosten, die die Kosten einer Hypothek erheblich erhöhen können. Unter den benötigten Gegenständen sind:
1. Einkommensnachweis. Diese Dokumente umfassen unter anderem:
- 30-tägige Gehaltsabrechnungen, die sowohl das Einkommen als auch das Einkommen seit Jahresbeginn ausweisen. Zwei Jahre Steuererklärung. Sechzig Tage oder eine vierteljährliche Aufstellung aller Vermögenskonten, einschließlich Ihrer Schecks, Ersparnisse und etwaiger Anlagekonten. Zwei Jahre W-2-Kontoauszüge
Kreditnehmer müssen auch mit dem Nachweis von zusätzlichen Einnahmen wie Unterhalt oder Boni vorbereitet werden.
2. Vermögenswerte. Sie müssen Kontoauszüge und Kontoauszüge vorlegen, um nachzuweisen, dass Sie über Mittel für die Anzahlung und die Abschlusskosten der Residenz sowie über Bargeldreserven verfügen. Wenn Sie Geld von einem Freund oder Verwandten erhalten, um die Anzahlung zu unterstützen, benötigen Sie Geschenkbriefe, die bestätigen, dass es sich nicht um Darlehen handelt und keine erforderliche oder obligatorische Rückzahlung erfolgt. Diese Briefe müssen oft notariell beglaubigt werden.
3. Überprüfung der Beschäftigung. Kreditgeber möchten heute sicherstellen, dass sie Kredite nur an Kreditnehmer mit einer stabilen Arbeitserfahrung vergeben. Ihr Kreditgeber möchte nicht nur Ihre Gehaltsabrechnungen sehen, sondern kann auch Ihren Arbeitgeber anrufen, um sich zu vergewissern, dass Sie noch beschäftigt sind, und um Ihr Gehalt zu überprüfen. Wenn Sie kürzlich den Job gewechselt haben, kann es sein, dass ein Kreditgeber Ihren vorherigen Arbeitgeber kontaktieren möchte. Selbstständige Kreditnehmer müssen erhebliche zusätzliche Unterlagen in Bezug auf ihr Geschäft und Einkommen vorlegen.
4. Andere Unterlagen. Ihr Kreditgeber muss Ihren Führerschein oder Ihren Personalausweis kopieren und benötigt Ihre Sozialversicherungsnummer und Ihre Unterschrift, damit der Kreditgeber Ihre Kreditauskunft abrufen kann.
Zinsen
Herkömmliche Darlehenszinssätze sind tendenziell höher als die von staatlich gesicherten Hypotheken wie FHA-Darlehen (obwohl diese Darlehen, die normalerweise die Zahlung von Prämien für Hypothekenversicherungen vorschreiben, sich auf lange Sicht als ebenso kostspielig herausstellen können).
Der Zinssatz einer konventionellen Hypothek hängt von mehreren Faktoren ab, einschließlich der Laufzeit des Kredits - seiner Länge, seiner Größe und der Frage, ob der Zinssatz fest oder variabel ist - sowie den aktuellen wirtschaftlichen oder finanziellen Marktbedingungen. Die Hypothekengeber legen die Zinssätze auf der Grundlage ihrer Erwartungen für die künftige Inflation fest. Das Angebot und die Nachfrage nach hypothekenbesicherten Wertpapieren beeinflussen ebenfalls die Zinssätze. Wenn die Federal Reserve die Kreditaufnahme für Banken durch eine höhere Leitzinsrate des Bundes verteuert, geben die Banken die höheren Kosten an ihre Kunden weiter, und die Zinssätze für Konsumentenkredite, einschließlich der Hypothekarkredite, steigen tendenziell.
In der Regel sind mit dem Zinssatz Punkte und Gebühren verbunden, die an den Kreditgeber (oder Makler) gezahlt werden. Je mehr Punkte Sie bezahlen, desto niedriger ist Ihr Zinssatz. Ein Punkt kostet 1% des Darlehensbetrags und senkt Ihren Zinssatz um ca. 0, 25%. Im Allgemeinen sollten Personen, die länger (10 oder mehr Jahre) in einem Haus leben möchten, Punkte in Betracht ziehen, um die Zinssätze für die Laufzeit des Kredits niedrig zu halten.
Der letzte Faktor bei der Bestimmung des Zinssatzes ist das finanzielle Profil des einzelnen Kreditnehmers: persönliches Vermögen, Kreditwürdigkeit und die Höhe der Anzahlung, die er für die zu finanzierende Residenz leisten kann.
Ein Käufer, der 10 oder mehr Jahre in einem Haus leben möchte, sollte in Betracht ziehen, Punkte zu zahlen, um die Zinsen für die Laufzeit der Hypothek niedrig zu halten.
Besondere Überlegungen für eine konventionelle Hypothek oder ein Darlehen
Diese Art von Darlehen ist nicht jedermanns Sache. Hier sehen Sie, wer wahrscheinlich für eine konventionelle Hypothek in Frage kommt und wer nicht.
Wer ist wahrscheinlich zu qualifizieren
Menschen mit etablierten Krediten und hervorragenden Kreditauskünften, die solide finanziert sind, haben normalerweise Anspruch auf herkömmliche Hypotheken. Insbesondere sollte der ideale Kandidat Folgendes haben:
- Ein Kredit-Score von mindestens 680 und vorzugsweise weit über 700. Je höher der Score, desto niedriger der Zinssatz für das Darlehen, wobei die besten Konditionen für diejenigen über 740 reserviert sind. Ein akzeptables Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI)). Dies ist die Summe Ihrer monatlichen Verpflichtungen im Vergleich zu Ihrem monatlichen Einkommen. Diese Zahl liegt bei 36% und nicht mehr als 43%. Eine Anzahlung von mindestens 20% des Kaufpreises des Hauses ist sofort verfügbar. Kreditgeber können und akzeptieren weniger, aber wenn sie dies tun, verlangen sie oft, dass Kreditnehmer eine private Hypothekenversicherung abschließen und ihre Prämien monatlich zahlen, bis sie mindestens 20% des Eigenkapitals des Hauses erreichen.
Darüber hinaus sind herkömmliche Hypotheken häufig die beste oder einzige Möglichkeit für Eigenheimkäufer, die den Wohnsitz zu Investitionszwecken, als Zweitwohnsitz oder zum Kauf einer Immobilie über 500.000 USD erwerben möchten.
Wer ist unwahrscheinlich zu qualifizieren
Im Allgemeinen haben diejenigen, die gerade erst im Leben anfangen, die mit etwas mehr Schulden als normal und die mit einer bescheidenen Bonität oft Probleme, sich für herkömmliche Kredite zu qualifizieren. Genauer gesagt, wären diese Hypotheken für diejenigen, die haben:
- Insolvenz oder gerichtliche Verfallserklärung in den letzten sieben Jahren erlitten. Kredit-Scores unter 650.DTIs über 43%. Weniger als 20% oder sogar 10% des Kaufpreises des Hauses für eine Anzahlung.
