Was ist ein Mangelurteil?
Ein Mangelurteil ist eine gerichtliche Entscheidung gegen einen Schuldner, der mit einem besicherten Darlehen in Verzug ist und angibt, dass der Verkauf einer Immobilie zur Rückzahlung des Darlehens die ausstehenden Schulden nicht vollständig gedeckt hat. Es handelt sich meistens um ein Pfandrecht, das dem Schuldner für weiteres Geld auferlegt wird.
BREAKING DOWN Mangelurteil
Im Zusammenhang mit Hypotheken-Zwangsvollstreckungen kann der Rechtsgrundsatz eines Mangelurteils für jeden gesicherten Kredit gelten, bei dem die Immobilie für weniger als den fälligen Kreditbetrag verkauft wird, beispielsweise für einen Autokredit.
Hypotheken für Eigenheime sollen die Möglichkeit von Mängeln vermeiden, indem sie von Kreditnehmern Anzahlungen verlangen und Darlehen auf den geschätzten Wert der Immobilie stützen. Theoretisch stellen diese Garantien sicher, dass der Kreditgeber die Immobilie verkaufen kann, um einen Kredit wieder hereinzuholen. In einem Immobilienabschwung wie dem nach dem Marktcrash von 2008 können die Immobilienwerte jedoch unter den Wert des ausstehenden Kredits fallen.
Betrachten Sie beispielsweise ein Haus, das für 300.000 USD mit einem Zinssatz von 4% und einer Anzahlung von 30.000 USD gekauft wurde. Der Kreditnehmer nimmt nach zwei Jahren den Kredit in Höhe von 270.000 USD in Anspruch, so dass ein Kapital von 256.000 USD verbleibt. Die Bank verkauft das Haus für 245.000 US-Dollar und beantragt dann ein Mangelurteil gegen den Kreditnehmer für die ausstehenden 11.000 US-Dollar.
Eine hohe Messlatte für Mängelurteile
Viele Staaten verbieten Mängelurteile nach einer Zwangsvollstreckung. Wo dies zulässig ist, müssen die Kreditgeber in der Regel durch vergleichbare Auflistungen und Bewertungen nachweisen, dass der Verkaufspreis angemessen ist. Dieser Schutz verhindert, dass eine Bank ein Lowball-Angebot annimmt und vom Kreditnehmer den Kontostand verlangt. Staatliche Gesetze gegen Mängelurteilsansprüche gelten normalerweise nicht für Zweithypotheken wie Eigenheimkredite.
Auch wenn dies zulässig ist, erfolgt die Beurteilung eines Mangels nicht automatisch. Das Gericht prüft dies nur, wenn der Kreditgeber einen Antrag stellt oder um seine Gewährung bittet. Wenn der Kreditgeber den Antrag nicht stellt, ist das Gericht der Ansicht, dass das aus dem abgeschotteten Eigentum erzielte Geld ausreicht.
Abgesehen von Zwangsvollstreckungen gestatten die meisten Staaten Mängelurteile bei sogenannten Leerverkäufen, dh wenn eine Bank zugestimmt hat, dass ein Kreditnehmer sein Haus zu einem Preis verkauft, der unter dem Darlehensbetrag liegt. Dieser günstige Verkauf kann passieren, wenn die Immobilienpreise fallen und eine Bank versucht, ihren Verlust durch einen schnellen Verkauf zu mildern, anstatt eine Zwangsvollstreckung zu vollziehen. Ebenso sind Mängelurteile in der Regel bei einer als Urkunde bekannten Transaktion anstelle einer Zwangsvollstreckung zulässig, wenn die Bank sich damit einverstanden erklärt, Eigentum an einer Immobilie zu übernehmen, anstatt sie abzuschließen.
Ein Schuldner, der ein Mangelurteil erhält, kann beim Kreditgeber oder anderen Gläubigern eine Befreiung beantragen, einen Antrag auf Aufhebung des Urteils stellen oder erforderlichenfalls den Konkurs anmelden. In jedem Fall, wenn ein Schuldner von der vollständigen Rückzahlung eines Darlehens „aus dem Schneider“ gelassen wird, wird die verzogene Schuld vom IRS als Einkommen betrachtet und unterliegt den Steuern.
