Das Letzte, was die Genossenschafter auf ihrer Hauptversammlung hören wollen, ist, dass ihre Genossenschaft in Verzug gerät. Für viele Menschen ist dies jedoch Realität. Jedes Jahr gehen Genossenschaften bankrott und lassen ihre "Eigentümer" in der Kälte.
Was ist eine Koop?
Genossenschaften sind Wohngemeinschaften, bei denen die Einwohner einen Anteil an der juristischen Person besitzen, der als Kapitalgesellschaft bezeichnet wird. Diese Anteilseigner erhalten einen eigenen Mietvertrag oder ein Eigentumsrecht, das ihnen das Wohnen in einer der Wohnungen oder Einheiten ermöglicht. Technisch gesehen besitzt der Eigentümer nur Anteile an dieser Gesellschaft, nicht die Immobilie selbst. Die Gesellschaft besitzt die Immobilien. Der Eigentümer der Anteile zahlt monatliche Unterhaltskosten, die zur Deckung der Kosten für die Gebäudeverwaltung wie Reinigung, Heizung, Wasser, Gehälter der Mitarbeiter, Müllabfuhr, Reparaturkosten, Steuern, Versicherung und die zugrunde liegende Hypothek des Gebäudes verwendet werden.
Standardarten
Es gibt zwei allgemein bekannte Arten von Ausfällen, bei denen es sich um Genossenschaften handelt: Hypothekenausfälle und technische Ausfälle.
- Technische Defizite sind nicht besonders gravierend. Adam Leitman Bailey, Esq., Anwalt für Immobilien in New York und New Jersey und Leiter der New Yorker Wohn- und Handelsimmobilienfirma Adam Leitman Bailey, PC, sagt, diese Art von Zahlungsverzug bestehe darin, dass Reparaturen nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurden der Hypothekenvereinbarung, obwohl alle monetären Zahlungen pünktlich bezahlt wurden. " Normalerweise können diese Arten von Fehlern behoben werden, indem veranlasst wird, dass die Reparaturen abgeschlossen oder zumindest bezahlt werden. Hypothekenausfälle sind weitaus schwerwiegender, da der Kreditgeber laut ursprünglicher Vereinbarung keine Zahlungen für das Gebäude erhält. Dies ist eine frustrierende Situation für Aktionäre, die die monatliche Wartung sorgfältig bezahlt haben, ohne Zahlungen zu verpassen. Dies ist oft der schnellste Weg zur Insolvenz von Genossenschaften. In diesem Fall sendet der Kreditgeber eine Benachrichtigung über den Zahlungsverzug an die Gebäudeverwaltung. Wenn der Zahlungsverzug nicht behoben ist, beginnt der Zwangsvollstreckungsprozess.
Worst Case-Szenario: Abschottung
Abschottung ist das Schlimmste, was passieren kann, wenn eine Genossenschaft Insolvenz anmeldet. Eine Zwangsvollstreckung ist eine vom Kreditgeber eingeleitete Klage, um das Recht an dem Gebäude zu erlangen. Stuart M. Saft, Partner bei Dewey & LeBoeuf LLP, sagt, dass eine Zwangsvollstreckung in New York mehrere Jahre dauern kann. Letztendlich wird ein Schiedsrichter eine Auktion abhalten, um das Gebäude zu verkaufen. und die Aktionäre kehren zurück zu Mietern und "besitzen" ihre Wohnungen nicht mehr.
Für den Fall, dass ein Genossenschaftsunternehmen Konkurs anmeldet, weil es mit seiner Hypothek in Verzug gerät, hat der Kreditgeber das Recht, das Gebäude abzuschließen und die Aktionäre zu vertreiben. Bailey fügt hinzu: "Der Kreditgeber der zugrunde liegenden Hypothek kann nicht jeden Anteilseigner der Wohnung anstreben, da die Hypothek des Gebäudes keine persönliche Garantie der Anteilseigner darstellt." Im Falle einer Insolvenz wird die Bank der Genossenschaft vor den Aktionären bezahlt.
Jeder Erlös aus der Zwangsvollstreckung einer Insolvenz geht an die Bank. Aktionäre, die eine persönliche Hypothek erhalten haben, sind für diese Zahlungen selbst dann verantwortlich, wenn sie das Eigentum an den Wohnungsanteilen verloren haben.
In diesem Szenario haben die Aktionäre nicht viele Optionen. Wenn sich die Genossenschaft dazu entschließt, ein Kapitel 11 (eine Umstrukturierung) einzureichen, kann der Genossenschafter es in ein Kapitel 7 umwandeln, bei dem es sich um eine Liquidation handelt, bei der das Gebäude sofort verkauft wird.
Im Falle einer Insolvenz oder Zwangsvollstreckung bleiben die Genossenschaftsaktionäre als Mieter, wenn sie dort wohnen, ihr Eigentumsvertrag wird jedoch gekündigt. Wenn sie eine Hypothek auf ihre Wohnung schulden und nicht zahlen, "könnten sie negative Auswirkungen auf die Einkommenssteuer haben", bestätigt Saft.
Genossenschaften, die möglicherweise in Verzug sind, können versuchen, Zahlungen nachzuholen, indem sie zusätzliche Mittel leihen, die monatliche Wartung erhöhen oder eine Bewertung hinzufügen. Eine Beurteilung ist eine vorübergehende Erhöhung der monatlichen Wartung. Diese Erhöhung ist für Reparaturen oder andere Ausgaben vorgesehen, die vom Kooperationsbedarf gedeckt werden.
Sind Co-op-Insolvenzen üblich?
Genossenschaftsinsolvenzen sind selten. Saft sagt: "Soweit wir wissen, sind seit dem Zweiten Weltkrieg in NYC weniger als 10 Genossenschaften ausgeschlossen worden. Daher ist es unwahrscheinlich, dass dies jetzt geschieht. Es lohnt sich jedoch, wachsam zu sein." Ein technischer Ausfall könnte zum Konkurs führen, wenn alle Gelder in der Banknote aufgrund eines technischen Ausfalls fällig werden, was jedoch unwahrscheinlich ist.
Was können Aktionäre tun?
Leider ist für die Aktionäre nicht viel zu tun, wenn sie die Genossenschaftswohnung bereits gekauft haben. Wenn sie Anteile an einer in Schwierigkeiten geratenen Genossenschaft erworben haben, sollten sie sich von einem qualifizierten Anwalt beraten lassen. Der Schlüssel besteht darin, beim Einkaufen fundierte Entscheidungen zu treffen und die Kooperation vor dem Kauf zu untersuchen.
Bailey sagt, dass er, wenn er einen Käufer vertritt, sicherstellt, dass das Gebäude stabil ist, indem er die Finanzdaten des Gebäudes für die letzten zwei Jahre analysiert. Er vergleicht den Jahresabschluss mit wesentlichen strukturellen Verbesserungen oder erforderlichen Reparaturen und prüft, ob das Gebäude über solide Liquiditätsreserven verfügt. Gebäude, die es sich nicht leisten können, Hypothekenzahlungen zu leisten oder die Kosten zu tragen, sind eindeutig rote Fahnen.
Wohnungssuchende können vermeiden, in eine "schlechte" Genossenschaft zu verfallen, indem sie selbst nach den Finanzen fragen. Ein Blick auf eine zweijährige Geschichte kann einen guten Eindruck davon vermitteln, wie gut (oder schlecht) das Gebäude ist. Eine geringe Barreserve könnte zum Beispiel darauf hindeuten, dass die Genossenschaft nicht über genügend Mittel verfügt, um Notreparaturen durchführen zu können. In diesem Fall müsste die Genossenschaft die Mittel entweder in Form eines anderen Darlehens von der Bank oder von den Aktionären erwerben.
Aktionäre müssen bei der Recherche einer Wohnung wichtige Fragen stellen. Fragen Sie zum Beispiel, ob die Genossenschaft monatliche Hypothekenzahlungen geleistet hat. Wenn sie Zahlungen verpasst haben, fragen Sie warum. Fragen Sie, ob andere Arten von Schulden ausstehen als die Hypothek, und ob größere Reparaturen anstehen und wie die Genossenschaft diese bezahlen soll.
Saft schlägt einige Tipps vor: "Sehen Sie im letzten Finanzbericht nach, ob der Buchhalter ein sauberes Prüfungsschreiben ausgestellt hat. Lassen Sie Ihren Anwalt prüfen, ob Grundpfandrechte gegen das Gebäude geltend gemacht wurden oder die Grundsteuern nicht gezahlt wurden. Versuchen Sie es herauszufinden vom Geschäftsführer, wenn viele Aktionäre ihre Unterhaltszahlungen nicht leisten. Lassen Sie Ihren Anwalt das Protokoll der Genossenschaft lesen, um festzustellen, ob es Probleme gibt."
Die Quintessenz
Der Genossenschaftsvorstand hat das Recht, Sie als potenziellen Käufer nach Ihrer finanziellen Vergangenheit zu fragen. Sie möchten sicherstellen, dass Sie zusätzlich zu Ihrer persönlichen Hypothekenzahlung die Verantwortung für die monatliche Wartung tragen können. Als Käufer haben Sie jedoch auch das Recht, sicherzustellen, dass der Wohnraum, in dem Sie landen, wirtschaftlich stabil ist. Stellen Sie sicher, dass Sie nach jedem Detail fragen. Es ist deine Zukunft, also übe deine Rechte aus.
