Was sind Wohnanleihen?
Housing Bonds sind Schuldverschreibungen, die von Staaten oder Kommunen ausgegeben werden, um Geld für eine erschwingliche Wohnsiedlung aufzubringen. Wohnanleihen erfordern manchmal die Zustimmung der Wähler und können entweder kurz- oder langfristige Emissionen sein.
Die zentralen Thesen
- Wohnanleihen werden von staatlichen oder lokalen Regierungen ausgegeben und sind Schuldverschreibungen, um Geld für eine erschwingliche Wohnsiedlung zu beschaffen. Wohnanleihen können kurzfristig oder langfristig sein und müssen manchmal von den Wählern genehmigt werden. Wohnanleihen werden von staatlichen und lokalen Regierungen ausgegeben, um den Bau oder die Sanierung von erschwinglichen Mietwohnungen zu finanzieren. Die Regierung profitiert von Immobilienanleihen durch günstige Finanzierung, während der Investor Steuervorteile aus dieser Art von Anleihen zieht.
Wie Housing Bonds funktionieren
Die Regierungen der Bundesstaaten und Kommunen geben Wohnbauanleihen aus, um den Bau oder die Sanierung von erschwinglichen Mietwohnungen zu finanzieren. Zusätzlich zur Rückzahlung des Anleihekapitals muss der Staat oder die Gemeinde Zinsen für das geliehene Geld zahlen.
Als Private Activity Bonds (PABs) können Wohnbauanleihen für qualifizierte und gemeinnützige Entwickler ausgegeben werden, um einkommensschwache Mehrfamilien- und Seniorenwohnbauprojekte zu finanzieren. Der Erlös aus Wohnungsanleihen kann auch ausgegeben werden, um einkommensschwachen Familien oder Einzelpersonen eine kostengünstige Hypothekenfinanzierung zu ermöglichen, damit diese ein Haus kaufen können.
1, 1 Millionen
Die Anzahl der erschwinglichen Häuser, die mit Wohnbauanleihen unter Verwendung des Wohnbaukredits finanziert werden.
Besondere Überlegungen
Eine Gemeindeverwaltung kann Schuldverschreibungen in Form von Anleihen zur Kapitalbeschaffung zur Finanzierung von Projekten begeben. Bei den beiden Arten von Kommunalanleihen handelt es sich um allgemeine Schuldverschreibungen und Ertragsanleihen.
Die Zinszahlung und die Kapitalrückzahlung von allgemeinen Schuldverschreibungen werden aus den Finanzmitteln des Staates oder der lokalen Regierung finanziert. Diese Anleihen sind durch den vollen Glauben und die Kredite der Stadtregierung abgesichert, die möglicherweise befugt sind, die Steuern zu erhöhen, um ihre Zahlungsverpflichtungen für die GO-Anleihe zu erfüllen.
In der Zwischenzeit werden die Zahlungsverpflichtungen für ein Einnahmeband durch die prognostizierte Einnahmequelle des Projekts gedeckt, für das die Anleihe ausgegeben wurde. Eine Form einer Revenue Bond ist die Housing Bond.
Vorteile von Housing Bonds
Wohnanleihen kommen sowohl dem Staat als auch privaten Anlegern zugute. Einerseits erhält die Regierung Zugang zu einer großen Menge billiger Finanzierung. Zum anderen sind die Steuervorteile von Wohnbauanleihen für die oberen Steuerklassen sehr attraktiv.
Für Anleger sind die Zinszahlungen von Wohnbauanleihen von der Einkommensteuer des Bundes und manchmal des Staates befreit. Je höher der Grenzsteuersatz ist, desto wertvoller ist die Steuerbefreiung einer Wohneigentumsanleihe. Anleger, die der alternativen Mindeststeuer (Alternative Minimum Tax, AMT) unterliegen, sind möglicherweise steuerpflichtig. Die Befreiung bedeutet jedoch, dass Anleger in hohen Bundessteuerklassen von Steuerbonds und anderen Kommunalanleihen profitieren. Diese Steuerbefreiung trägt dazu bei, den niedrigen Zinssatz der Anleihen auszugleichen.
Wohnungssteuergutschriften mit niedrigem Einkommen des Bundes sind eine weitere Kapitalquelle, die anstelle von oder zusätzlich zu Wohnbauanleihen zur Finanzierung erschwinglicher Wohnbauprojekte verwendet werden kann. Die Gutschriften sind nicht erstattungsfähige Steuergutschriften des Bundes für einen Teil der Hypothekenzinsen, die qualifizierte Käufer von Eigenheimen jährlich zu zahlen haben.
Anforderungen an Housing Bonds
Hypotheken, die durch Wohnungsanleihen bereitgestellt werden, sind auf Erstkäufer beschränkt, die nicht mehr als das mittlere Einkommen des Gebiets verdienen. Darüber hinaus ist der Kaufpreis eines Eigenheims mit einer Hypothek auf 90 Prozent des durchschnittlichen Kaufpreises begrenzt.
Wohnanleihen sind in der Regel niedrig verzinslich und können entweder als fest oder variabel verzinsliche Nachfrageschuld (VRDO) ausgegeben werden. Die Kapital- und Zinszahlungen an die Anleihegläubiger erfolgen aus verpfändeten Hypothekenrückzahlungen und Kapitalerträgen. Die Rückzahlungen für Hypotheken von Kreditnehmern werden vom Treuhänder der Wohnbaubürgschaft eingezogen, der die Mittel bis zum geplanten Zeitpunkt in kurzfristige Anlagen investiert, um Zinsen an die Anleihegläubiger zu zahlen. Tatsächlich ist die Zahlung von Wohnungsanleihen durch die rechtzeitige und konsistente Zinszahlung und die Tilgung der zugrunde liegenden Hypotheken durch die Kreditnehmer gesichert.
