Anleger, die den Wert eines Real Estate Investment Trusts (REIT) schätzen möchten, werden feststellen, dass herkömmliche Messgrößen wie das Ergebnis je Aktie (EPS) und das Kurs-Gewinn-Verhältnis (P / E) nicht zutreffen. Wir werden eine zuverlässigere Methode zur Schätzung des REIT-Werts diskutieren.
Funds From Operations (FFO) untersuchen
Betrachten wir zunächst eine Zusammenfassung der Gewinn- und Verlustrechnung von XYZ Residential (XYZ), einem fiktiven Wohn-REIT.
Von 2017 bis 2018 stieg der Nettogewinn von XYZ Residential um fast 30% (+122.534 USD auf 543.847 USD). In diesen Nettoertragszahlen sind jedoch die Abschreibungen enthalten, bei denen es sich um wesentliche Posten handelt. Für die meisten Unternehmen ist die Abschreibung eine akzeptable nicht zahlungswirksame Belastung, die die Kosten einer in einer früheren Periode getätigten Investition aufteilt. Immobilien unterscheiden sich jedoch von den meisten Investitionen in feste Anlagen oder Ausrüstungen, da Immobilien selten an Wert verlieren und häufig aufgewertet werden. Das um die Abschreibung geminderte Nettoergebnis ist daher ein schlechteres Maß für die Leistung. Infolgedessen ist es sinnvoll, REITs nach Funds from Operations (FFO) zu beurteilen, die Abschreibungen ausschließen. (Hintergrundinformationen zu REIT-Anlagen finden Sie unter Der REIT-Weg.)
Die Unternehmen sind verpflichtet, den in den Fußnoten ausgewiesenen FFO mit dem Nettoeinkommen in Einklang zu bringen. Bei der allgemeinen Berechnung werden die Abschreibungen zum Nettoergebnis hinzugerechnet und die Gewinne aus dem Verkauf von abschreibungsfähigen Immobilien abgezogen . Wir ziehen diese Gewinne ab, sofern sie nicht wiederkehren und daher nicht zur nachhaltigen Ausschüttungsfähigkeit des REIT beitragen. Die Überleitung des Jahresüberschusses zum FFO (wobei kleinere Posten aus Gründen der Klarheit weggelassen wurden) in den Jahren 2017 und 2018 sieht wie folgt aus:
Es ist klar, dass das Funds from Operations (FFO) nach Rückzinsung der Abschreibungen und Abzug der Immobiliengewinne im Jahr 2017 etwa 838.390 USD und im Jahr 2018 fast 758.000 USD beträgt.
Der FFO muss gemeldet werden, weist jedoch eine Schwäche auf: Er wird nicht für Investitionen abgezogen, die zur Aufrechterhaltung des bestehenden Immobilienportfolios erforderlich sind. Der Immobilienbestand der Aktionäre muss erhalten bleiben, zum Beispiel müssen Wohnungen gestrichen werden, so dass der FFO nicht ganz der wahre verbleibende Cashflow nach allen Ausgaben und Ausgaben ist.
Professionelle Analysten verwenden daher eine Kennzahl namens "Adjusted Funds from Operations" (AFFO), um den Wert des REIT zu schätzen. Obwohl FFO häufig verwendet wird, konzentrieren sich Fachleute aus zwei Gründen auf AFFO. Erstens ist es ein genaueres Maß für den verbleibenden Cashflow, der den Aktionären zur Verfügung steht, und daher eine bessere "Basiszahl" für die Schätzung des Werts. Zweitens ist dies der tatsächliche verbleibende Cashflow und ein besserer Indikator für die zukünftige Fähigkeit des REIT, Dividenden zu zahlen.
AFFO hat keine einheitliche Definition, aber die meisten Berechnungen ziehen, wie oben erwähnt, die Investitionsausgaben ab. Im Fall von XYZ Residential werden fast 182.000 USD vom FFO abgezogen, um den AFFO für das Jahr 2018 zu erhalten. Diese Zahl ist in der Regel auf der Kapitalflussrechnung des REIT zu finden. Es wird als Schätzung des Geldbedarfs für die Instandhaltung bestehender Immobilien verwendet, obwohl ein genauerer Blick auf bestimmte Immobilien genauere Informationen liefern könnte.
Herkömmliche Messgrößen wie das Ergebnis je Aktie (EPS) und das KGV (P / E) sind für die Schätzung des Werts eines REIT nicht zuverlässig.
Untersuchung des Wachstums von FFO und / oder AFFO
Wir können den Wert des REIT genauer schätzen, wenn wir den FFO und den AFFO zur Hand haben und nach dem erwarteten Wachstum in einer oder beiden Metriken suchen. Dies erfordert einen sorgfältigen Blick auf die zugrunde liegenden Perspektiven des REIT und seines Sektors. Die Besonderheiten der Bewertung der Wachstumsperspektiven eines REITs gehen über den Rahmen dieses Artikels hinaus. Hier einige Quellen, die zu berücksichtigen sind:
- Die Aussicht auf eine höhere Miete erhöht die Aussicht auf eine Verbesserung / Aufrechterhaltung der Belegungspläne für die Aufwertung / Aufwertung von Immobilien (eine beliebte und erfolgreiche Strategie ist der Erwerb von Low-End-Immobilien und deren Aufwertung, um qualitativ hochwertigere Mieter anzuziehen. Bessere Mieter führen zu höheren Belegungsquoten (weniger Räumungen). und höhere Mieten) externe Wachstumsperspektiven (viele REITs fördern das FFO-Wachstum durch Akquisition, aber es ist einfacher gesagt als getan, da ein REIT den größten Teil seiner Gewinne ausschütten muss und normalerweise keinen großen Cash-Hort hält, viele REITs jedoch ihre Portfolios erfolgreich beschneiden, Verkauf von Immobilien mit schlechterer Wertentwicklung zur Finanzierung des Erwerbs von unterbewerteten Immobilien)
Anwenden eines Multiple auf FFO / AFFO
Die Gesamtrendite des REIT ergibt sich aus zwei Quellen: gezahlte Dividenden und Kurssteigerung. Die erwartete Preissteigerung kann in zwei weitere Komponenten unterteilt werden: das Wachstum von FFO / AFFO und die Ausweitung des Preis-zu-FFO- oder des Preis-zu-AFFO-Vielfachen
Schauen wir uns ein Vielfaches für XYZ an. Beachten Sie, dass wir den Preis geteilt durch den FFO anzeigen, der in Wirklichkeit die Marktkapitalisierung geteilt durch den FFO ist. Die Marktkapitalisierung von XYZ (Anzahl der Aktien multipliziert mit dem Preis pro Aktie) beträgt in diesem Beispiel etwa 8 Milliarden US-Dollar.
Wie interpretieren wir diese Multiples, abgesehen von einem direkten Vergleich mit Branchenkollegen? Ähnlich wie bei P / E-Multiplikatoren ist die Interpretation von Preis-zu-FFO- oder Preis-zu-AFFO-Multiplikatoren keine exakte Wissenschaft, und Multiplikatoren variieren je nach Marktbedingungen und spezifischen REIT-Teilsektoren. Und wie bei anderen Aktienkategorien möchten wir vermeiden, ein zu hohes Vielfaches einzukaufen.
Abgesehen von den gezahlten Dividenden gliedert sich die Preissteigerung in zwei Quellen: Wachstum des FFO / AFFO und / oder Ausweitung des Bewertungsmultiplikators (Preis-zu-FFO- oder Preis-zu-AFFO-Verhältnis). Wir sollten beide Quellen zusammen betrachten, wenn wir einen REIT mit günstigen FFO-Wachstumsperspektiven betrachten. Wenn beispielsweise der FFO um 10% wächst und das Vielfache von 10, 55x beibehalten wird, steigt der Preis um 10%. Wenn sich das Vielfache jedoch um etwa das 5- bis 11-fache erweitert, beträgt die Preissteigerung etwa 15% (10% FFO-Wachstum + 5% Mehrfacherweiterung).
Eine sinnvolle Übung nimmt den Kehrwert des Preis-AFFO-Vielfachen, dh 1 1 = AFFO / Preis . Dies entspricht etwa 7, 2% ( 575, 7 ÷ 8.000 USD ) bei XYZ Residential und wird als "AFFO-Rendite" bezeichnet. Um den REIT-Preis zu bewerten, können wir die AFFO-Rendite mit Folgendem vergleichen:
1. die Kapitalisierungsrate des Marktes oder "Cap Rate"
2. unsere Schätzung für das Wachstum des REIT in FFO / AFFO.
Die Cap Rate ist eine allgemeine Zahl, die den Anlegern sagt, wie viel der Markt derzeit für Immobilien zahlt. 8% implizieren beispielsweise, dass Anleger im Allgemeinen das 12, 5-fache ( 1 1 8% ) des Netto-Betriebsergebnisses (NOI) jeder Immobilienimmobilie zahlen.
Nehmen wir an, dass die Marktkapitalisierungsrate bei etwa 7% liegt und unsere Wachstumserwartung für den FFO / AFFO von XYZ berauschende 5% beträgt. Bei einer berechneten AFFO-Rendite von 7, 2% sehen wir wahrscheinlich eine gute Investition, da unser Preis im Vergleich zur Marktkapitalisierungsrate angemessen ist (sie ist sogar etwas höher, was besser ist). Darüber hinaus sollte sich das erwartete Wachstum letztendlich in höheren Dividenden und Kursen niederschlagen. In der Tat, wenn alle anderen Investoren unserer Bewertung zustimmen würden, wäre der Preis von XYZ viel höher, da ein höheres Vielfaches erforderlich wäre, um diese Wachstumserwartungen zu berücksichtigen.
Die Quintessenz
Die REIT-Bewertung schafft mehr Klarheit bei der Betrachtung des Funds from Operations (FFO) als des Jahresüberschusses. Potenzielle Anleger sollten auch das bereinigte Funds from Operations (AFFO) berechnen, das die wahrscheinlichen Ausgaben abzieht, die zur Aufrechterhaltung des Immobilienportfolios erforderlich sind. AFFO bietet ein hervorragendes Instrument zur Messung der Dividendenausschüttungskapazität und der Wachstumsperspektiven des REIT.
