Inhaltsverzeichnis
- Was ist eine Hypothek?
- Sechs Hauptarten von Hypotheken
- Festhypotheken
- Hypotheken mit variabler Verzinsung
- Erstbetreuungsprogramme
- Hypotheken für Erstkäufer
- Die Quintessenz
Wenn Sie Ihr Haus nicht vollständig in bar kaufen können, ist es nur die halbe Miete, die richtige Immobilie zu finden. Die andere Hälfte wählt die beste Art der Hypothek. Da Sie Ihre Hypothek wahrscheinlich über einen längeren Zeitraum zurückzahlen werden, ist es wichtig, ein Darlehen zu finden, das Ihren Bedürfnissen und Ihrem Budget entspricht. Wenn Sie Geld von einem Kreditgeber ausleihen, treffen Sie eine rechtliche Vereinbarung zur Rückzahlung dieses Kredits über einen festgelegten Zeitraum - mit Zinsen.
Die zentralen Thesen
- Die beiden Hauptteile einer Hypothek sind der Kapitalbetrag und die Zinsen, die auf diesen Kapitalbetrag erhoben werden. Die US-Regierung fungiert nicht als Hypothekarkreditgeber, garantiert jedoch bestimmte Arten von Hypothekarkrediten Hypotheken sind konventionell, konform, nicht konform, von der Federal Housing Administration versichert, vom US-Veteranenministerium versichert und vom US-Landwirtschaftsministerium versichert.
Was ist eine Hypothek?
Es gibt zwei Komponenten für Ihre Hypothekenzahlung: Kapital und Zinsen. Kapital bezieht sich auf den Darlehensbetrag. Zinsen sind ein zusätzlicher Betrag (berechnet als Prozentsatz des Kapitals), den die Kreditgeber Ihnen für das Privileg in Rechnung stellen, sich Geld zu leihen, das Sie im Laufe der Zeit zurückzahlen. Während der Laufzeit Ihrer Hypothek zahlen Sie in monatlichen Raten, basierend auf einem von Ihrem Kreditgeber festgelegten Tilgungsplan.
Ein weiterer Faktor bei der Bewertung einer Hypothek ist der jährliche Prozentsatz (APR), mit dem die Gesamtkosten eines Kredits bewertet werden. Der effektive Jahreszins beinhaltet den Zinssatz und andere Darlehensgebühren.
Die sechs wichtigsten Arten von Hypotheken
Nicht alle Hypothekenprodukte sind gleich. Einige haben strengere Richtlinien als andere. Einige Kreditgeber verlangen möglicherweise eine Anzahlung von 20%, während andere nur 3% des Kaufpreises des Hauses verlangen. Um für einige Arten von Darlehen zu qualifizieren, benötigen Sie makellose Kredite. Andere richten sich an Kreditnehmer mit weniger als hervorragenden Krediten. Die US-Regierung ist kein Kreditgeber, garantiert jedoch bestimmte Arten von Krediten, die die strengen Zulassungsbedingungen für Einkommen, Kreditlimits und geografische Gebiete erfüllen. Hier ist ein Überblick über verschiedene mögliche Hypothekendarlehen.
Fannie Mae und Freddie Mac sind zwei staatlich geförderte Unternehmen, die die meisten konventionellen Hypotheken in den USA kaufen und verkaufen
Konventionelle Hypotheken
Ein herkömmliches Darlehen ist ein Darlehen, das nicht von der Bundesregierung gedeckt ist. Kreditnehmer mit guter Bonität, stabiler Beschäftigungs- und Einkommenshistorie und der Fähigkeit, eine Anzahlung von 3% zu leisten, können sich in der Regel für einen konventionellen Kredit qualifizieren, der von Fannie Mae oder Freddie Mac, zwei staatlich geförderten Unternehmen, die die meisten konventionellen Hypotheken in der EU kaufen und verkaufen, gedeckt wird Vereinigte Staaten. Um eine private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) zu vermeiden, müssen Kreditnehmer in der Regel eine Anzahlung von 20% leisten. Einige Kreditgeber bieten auch konventionelle Kredite mit geringen Anzahlungsanforderungen und ohne private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) an.
Übereinstimmende Hypothekendarlehen
Konforme Kredite sind an von der Bundesregierung festgelegte Kredithöchstgrenzen gebunden. Diese Grenzwerte variieren je nach geografischem Gebiet. Für das Jahr 2019 setzte die Federal Housing Finance Agency das grundsätzliche Kreditlimit auf 484.350 USD für Objekte mit einer Einheit fest. Die FHFA legt jedoch in bestimmten Landesteilen (zum Beispiel in New York City oder San Francisco) ein höheres Kreditlimit von 726.525 USD (150% des Basislimits) fest. Das liegt daran, dass die Eigenheimpreise in diesen Gebieten mit hohen Kosten die Grundkreditgrenze um mindestens 115% oder mehr überschreiten.
484.350 USD oder 726.525 USD
Das konforme Hypothekendarlehenslimit für eine Immobilie mit einer Einheit im Jahr 2019, abhängig vom Standort.
Nicht konforme Hypothekendarlehen
Fehlerhafte Kredite können im Allgemeinen von Fannie Mae und Freddie Mac aufgrund des Kreditbetrags oder der Zeichnungsrichtlinien nicht verkauft oder gekauft werden. Jumbo-Kredite sind die häufigste Art von fehlerhaften Krediten. Sie werden als "Jumbo" bezeichnet, da die Darlehensbeträge in der Regel die entsprechenden Kreditlimits überschreiten. Diese Arten von Krediten sind für einen Kreditgeber riskanter, daher müssen Kreditnehmer in der Regel größere Barreserven aufweisen, eine Anzahlung von 10% bis 20% (oder mehr) leisten und über eine hohe Kreditwürdigkeit verfügen.
Staatlich versicherte FHA-Kredite
Käufer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen, die zum ersten Mal ein Haus kaufen, wenden sich in der Regel an Darlehen, die von der Eidgenössischen Wohnungsverwaltung versichert wurden, wenn sie keinen Anspruch auf ein herkömmliches Darlehen haben. Kreditnehmer können nur 3, 5% des Kaufpreises des Hauses niederlegen. Für FHA-Kredite gelten weniger strenge Anforderungen an die Kreditwürdigkeit als für herkömmliche Kredite. Die FHA leiht jedoch nicht direkt Geld aus. Es garantiert Darlehen von FHA-anerkannten Kreditgebern. Ein Nachteil von FHA-Darlehen: Alle Darlehensnehmer zahlen für die Laufzeit des Darlehens eine Voraus- und jährliche Hypothekenversicherungsprämie (MIP) - eine Art von Hypothekenversicherung, die den Darlehensgeber vor dem Ausfall des Darlehensnehmers schützt.
FHA-Darlehen eignen sich am besten für Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen, die sich nicht für ein herkömmliches Darlehensprodukt qualifizieren können, oder für Personen, die sich keine signifikante Anzahlung leisten können. Mit FHA-Darlehen kann ein FICO-Score von nur 500 für eine Anzahlung von 10% und von nur 580 für eine Anzahlung von 3, 5% qualifiziert werden.
Das US-Veteranenministerium garantiert Hypotheken für qualifizierte Servicemitglieder, für die keine Anzahlung erforderlich ist.
Staatlich versicherte VA-Kredite
Das US-Veteranenministerium garantiert qualifizierten Militärdienstmitgliedern, Veteranen und ihren Ehepartnern Hypothekendarlehen. Darlehensnehmer können 100% des Darlehensbetrags ohne erforderliche Anzahlung finanzieren. Weitere Vorteile sind eine Begrenzung der Abschlusskosten (die vom Verkäufer bezahlt werden kann), keine Maklergebühren und kein MEP. Für VA-Darlehen ist eine „Finanzierungsgebühr“ erforderlich, ein Prozentsatz des Darlehensbetrags, der dazu beiträgt, die Kosten für die Steuerzahler auszugleichen. Die Finanzierungsgebühr variiert je nach Wehrdienstkategorie und Darlehensbetrag. Folgende Servicemitglieder müssen die Fördergebühr nicht bezahlen:
- Veteranen, die VA-Leistungen für eine dienstbedingte Behinderung erhaltenVeteranen, die Anspruch auf VA-Entschädigung für eine dienstbedingte Behinderung hätten, wenn sie kein Ruhestands- oder Arbeitsentgelt erhaltenDie überlebenden Ehegatten von Veteranen, die im Dienst oder aufgrund einer dienstbedingten Behinderung gestorben sind
VA-Kredite eignen sich am besten für berechtigtes aktives Militärpersonal oder Veteranen und deren Ehepartner, die wettbewerbsfähige Konditionen und ein Hypothekenprodukt wünschen, das auf ihre finanziellen Bedürfnisse zugeschnitten ist.
Staatlich versicherte USDA-Kredite
Das US-Landwirtschaftsministerium garantiert Kredite, um einkommensschwachen Käufern in ländlichen Gebieten im ganzen Land Wohneigentum zu ermöglichen. Für diese Kredite ist für qualifizierte Kreditnehmer nur ein geringer oder gar kein Geldaufwand erforderlich, sofern die Immobilien den USDA-Zulassungsregeln entsprechen.
USDA-Darlehen eignen sich am besten für Hauskäufer in förderfähigen ländlichen Gebieten, die ein geringeres Einkommen haben, wenig Geld für eine Anzahlung sparen und sich ansonsten nicht für ein herkömmliches Darlehensprodukt qualifizieren können.
Feste Darlehen sind am besten für Menschen, die für eine lange Zeit in ihrem Haus leben möchten.
Festhypotheken
Die Bedingungen für Hypotheken, einschließlich der Dauer der Rückzahlung, sind ein Schlüsselfaktor dafür, wie ein Kreditgeber Ihr Darlehen und Ihren Zinssatz bewertet. Sie klingen wie Festzinsdarlehen: ein fester Zinssatz für die Laufzeit des Darlehens, in der Regel zwischen 10 und 30 Jahren. Wenn Sie Ihr Zuhause schneller auszahlen möchten und sich eine höhere monatliche Zahlung leisten können, können Sie mit einem kurzfristigen Festzinsdarlehen (z. B. 15 oder 20 Jahre) Zeit und Zinszahlungen sparen. Sie werden auch viel schneller Eigenkapital in Ihrem Zuhause aufbauen.
Wenn Sie sich für eine kürzere befristete Hypothek entscheiden, sind die monatlichen Zahlungen höher als bei einem längerfristigen Darlehen. Drücken Sie die Zahlen zusammen, um sicherzustellen, dass Ihr Budget die höheren Zahlungen bewältigen kann. Möglicherweise möchten Sie auch andere Ziele berücksichtigen, z. B. das Sparen für den Ruhestand oder einen Notfallfonds.
Festverzinsliche Kredite sind ideal für Käufer, die planen, über viele Jahre hinweg zu bleiben. Ein 30-jähriger fester Kredit kann Ihnen Spielraum geben, um andere finanzielle Bedürfnisse zu befriedigen. Wenn Sie jedoch den Appetit auf ein kleines Risiko haben und die Mittel und die Disziplin haben, um Ihre Hypothek schneller zurückzuzahlen, können Sie mit einem 15-jährigen Festkredit erhebliche Zinsersparnisse erzielen und die Rückzahlungsdauer halbieren.
Hypotheken mit variabler Verzinsung sind riskanter als Hypotheken mit fester Verzinsung, können jedoch sinnvoll sein, wenn Sie das Haus verkaufen oder die Hypothek kurzfristig refinanzieren möchten.
Hypotheken mit variabler Verzinsung
Hypotheken mit variabler Verzinsung (ARM) sind zunächst für einen Zeitraum von drei bis zehn Jahren festverzinslich. Nach Ablauf dieses Zeitraums schwankt der Zinssatz jedoch mit den Marktbedingungen. Diese Darlehen können riskant sein, wenn Sie nicht in der Lage sind, eine höhere monatliche Hypothekenzahlung zu zahlen, sobald der Zinssatz zurückgesetzt wird. Einige ARM-Produkte haben eine Zinsobergrenze, die angibt, dass Ihre monatliche Hypothekenzahlung einen bestimmten Betrag nicht überschreiten darf. In diesem Fall müssen Sie die Zahlen zusammenfassen, um sicherzustellen, dass Sie potenzielle Zahlungserhöhungen bis zu diesem Zeitpunkt abwickeln können. Rechnen Sie nicht damit, dass Sie Ihr Eigenheim verkaufen oder Ihre Hypothek refinanzieren können, bevor Ihr ARM zurückgesetzt wird, da sich die Marktbedingungen und Ihre Finanzen ändern könnten.
ARMs sind eine gute Option, wenn Sie nicht vorhaben, über den anfänglichen Festzinszeitraum hinaus in einem Haus zu bleiben, oder wenn Sie wissen, dass Sie vor dem Zurücksetzen des Kredits eine Refinanzierung beabsichtigen. Warum? Die Zinssätze für ARMs sind in den ersten Jahren der Rückzahlung tendenziell niedriger als die festen Zinssätze, sodass Sie in den ersten Jahren des Wohneigentums möglicherweise Tausende von Dollar an Zinszahlungen einsparen können.
Erstbetreuungsprogramme
Spezielle Programme, die von Staaten oder örtlichen Wohnungsbehörden gesponsert werden, bieten Hilfe speziell für Erstkäufer. Viele dieser Programme sind auf der Grundlage des Einkommens oder des finanziellen Bedarfs der Käufer erhältlich. Diese Programme, die in der Regel Unterstützung in Form von Anzahlungszuschüssen bieten, können Erstkreditnehmern auch erhebliche Einsparungen bei den Abschlusskosten ermöglichen.
Das US-amerikanische Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung listet die erstmaligen Eigenheimkäuferprogramme nach Bundesstaaten auf. Wählen Sie Ihr Bundesland aus und wählen Sie dann "Hilfe beim Kauf von Eigenheimen", um das Programm in Ihrer Nähe zu finden.
Hypotheken für Erstkäufer
Alle diese Darlehensprogramme (mit Ausnahme der erstmaligen Hilfe für Eigenheimkäufer) stehen allen Eigenheimkäufern zur Verfügung, unabhängig davon, ob Sie zum ersten Mal oder zum vierten Mal ein Eigenheim kaufen. Viele Leute glauben fälschlicherweise, dass FHA-Kredite nur Erstkäufern zur Verfügung stehen, aber Wiederholungskreditnehmer können sich qualifizieren, solange der Käufer vor dem Kauf mindestens drei Jahre lang keinen Hauptwohnsitz besessen hat.
Die Wahl des für Ihre Situation am besten geeigneten Kredits hängt in erster Linie von Ihrer finanziellen Gesundheit ab: Ihrem Einkommen, Ihrer Bonität, Ihrem Ergebnis, Ihrer Beschäftigung und Ihren finanziellen Zielen. Hypothekenbanken können Sie bei der Analyse Ihrer Finanzen unterstützen, um die besten Darlehensprodukte zu ermitteln. Sie können Ihnen auch dabei helfen, die Qualifikationsanforderungen, die in der Regel komplex sind, besser zu verstehen. Ein unterstützender Kreditgeber oder Hypothekenmakler kann Ihnen auch Hausaufgaben machen - gezielte Bereiche Ihrer Finanzen, um sich zu verbessern - um Sie in die stärkste Position zu bringen, eine Hypothek zu erhalten und ein Haus zu kaufen.
Die Quintessenz
Unabhängig davon, für welche Darlehensart Sie sich entscheiden, prüfen Sie Ihre Kreditauskunft im Voraus, um festzustellen, wo Sie stehen. Sie haben über annualcreditreport.com jedes Jahr Anspruch auf eine kostenlose Kreditauskunft von jedem der drei Hauptauskunfteien. Von dort aus können Sie Fehler erkennen und beheben, die Tilgung von Schulden vorbereiten und den Verlauf verspäteter Zahlungen verbessern, bevor Sie sich an einen Hypothekengeber wenden.
Es kann vorteilhaft sein, die Finanzierung fortzusetzen, bevor Sie sich ernsthaft mit Immobilien beschäftigen und Angebote machen. Warum? Sie können schneller handeln und werden von Verkäufern möglicherweise ernst genommen, wenn Sie einen Vorabgenehmigungsbrief in der Hand haben.
