Wir alle wissen, was Benjamin Franklin sagte: "Nichts ist sicher als Tod und Steuern." Egal wie sehr Sie sich bemühen, sie zu umgehen, es kommt eine Zeit, in der Sie sich der einen und dann der anderen stellen müssen. Steuern sind in der Regel eine Pflicht, die die meisten Menschen lieber auf minimaler Basis zahlen. Die Steuerzahler werden sich nach besten Kräften bemühen, den an Onkel Sam zu zahlenden Teil ihres Einkommens zu verringern.
Während es möglich ist, Schlupflöcher zu entdecken, die Ihre gesamten Steuerschulden verringern, kann die Maximierung des Nachsteuereinkommens einen erheblichen Zeit-, Kosten- und Kreativitätsaufwand bedeuten. Und das klingt genauso, wenn Sie Eigentum besitzen. Aber wenn es um Immobilienverkäufe geht, gibt es eine Möglichkeit, die Zahlung einer hohen Steuerbelastung an den Internal Revenue Service (IRS) zu verhindern. Es handelt sich um eine 1031-Börse, die zunehmend für ihre Steuervorteile für Anleger aller Ebenen anerkannt wird. Lesen Sie weiter, um mehr über diese Regel zu erfahren und wie sie helfen kann.
Die zentralen Thesen
- Bei einer 1031-Börse handelt es sich um eine Börse für ähnliche Immobilien, die in den USA zu Geschäfts- oder Investitionszwecken gehalten werden. Bei der Börse können steuerpflichtige Gewinne aus der erstmalig verkauften Immobilie abgegrenzt werden. Die Steuerzahler haben ab dem Zeitpunkt der Veräußerung eine Frist von 45 Tagen Die Immobilie wird verkauft, um mögliche Ersatzimmobilien zu identifizieren. Die Ersatzimmobilie muss gesichert und der Umtausch spätestens 180 Tage nach dem Verkauf des ursprünglichen Vermögenswerts abgeschlossen sein.
Was ist eine 1031-Börse?
Eine 1031-Börse ist eine Börse für ähnliche Immobilien in den Vereinigten Staaten. Einfach ausgedrückt unterliegt eine verkaufte Immobilie erst dann der Kapitalertragsteuer, wenn sie letztendlich ohne Reinvestition des Erlöses verkauft wird. Dies ermöglicht im Wesentlichen nicht die Vermeidung, sondern die Aufschiebung von steuerpflichtigen Gewinnen aus dem Eigentum, das zuerst verkauft wird.
Bei einer 1031-Börse müssen beide Immobilien zu Geschäfts- oder Investitionszwecken gehalten werden und sich in den USA befinden. Obwohl sie von Natur aus ähnlich sein müssen, ist die Qualität der Eigenschaften unerheblich. Körperschaften, Personengesellschaften, Gesellschaften mit beschränkter Haftung und Trusts sind förderfähige Steuerzahler, die einen Austausch gemäß § 1031 einrichten können.
Aber was ist mit persönlichem Eigentum? Der Verkauf eines Wohnhauses für ein anderes wäre nach den 1031-Umtauschrichtlinien nicht zulässig. Darüber hinaus gibt es bestimmte Arten von Immobilien, die nicht förderfähig sind und sich daher nicht für einen 1031-Tausch qualifizieren. Diese beinhalten:
- BetriebsinventarAktien und AnleihenSchuldverschreibungenWertpapiereBeteiligungen an Personengesellschaften
Für viele Menschen kann das Thema Steuern sehr schnell verwirrend werden. Steuern können von einfach bis hochkomplex gehen, indem Sie der Gleichung einfach ein paar Grundstücke hinzufügen. Es kann jedoch ein Vorteil für sich sein, sich darüber zu informieren, welche effektiven Steuervorschriften zur Verfügung stehen. Eine 1031-Börse ist ein Abschnitt des Steuergesetzbuchs, mit dem Personen belohnt werden können, die bestimmte Geschäfts- und Investitionstätigkeiten ausüben.
Regel 1031 Änderungen
Mit der Verabschiedung des Gesetzes über Steuersenkungen und Arbeitsplätze (TCJA) im Dezember 2017 wurden einige Änderungen an der Definition von Eigentum vorgenommen. Vor den Änderungen waren Flugzeuge, Ausrüstung und Franchise-Lizenzen für einen 1031-Austausch berechtigt. Das neue Gesetz beschränkte die Definition von Eigentum jedoch auf Immobilien. Es gelten auch Mietverträge (TICs). Hierbei handelt es sich um Vereinbarungen, an denen zwei oder mehr Personen beteiligt sind, die sich das Eigentum an einem Grundstück teilen.
Die Verabschiedung des Gesetzes über Steuersenkungen und Arbeitsplätze beseitigte bestimmte Arten von Eigentum aus der Umtauschregel von 1031, einschließlich Flugzeugen, Ausrüstung und Franchise-Lizenzen
Erforderliche Richtlinien
Um als 1031-Börse zugelassen zu werden, muss die Transaktion von der Erlangung und Abtretung des jeweiligen Eigentums abhängig sein. Die beteiligten Parteien setzen in der Regel Börsenfirmen ein, die bei der Abwicklung derartiger Geschäfte behilflich sind, um deren ordnungsgemäße Durchführung zu gewährleisten. Glücklicherweise muss ein ähnlicher Austausch nicht gleichzeitig durchgeführt werden, es müssen jedoch einige zeitliche Einschränkungen beachtet werden.
Erstens hat der Steuerzahler ab dem Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie 45 Tage Zeit, um mögliche Ersatzimmobilien zu identifizieren. Ein schriftlicher Hinweis auf diesen Ausweis muss unterschrieben und dem Verkäufer oder qualifizierten Vertreter der gewünschten Immobilie zugestellt werden. Bei Immobilien muss die Dokumentation spezifische Angaben zur Immobilie enthalten, z. B. die Anschrift und die rechtliche Beschreibung. Anschließend muss die Ersatzimmobilie gesichert und der Umtausch spätestens 180 Tage nach dem Verkauf des ursprünglichen Vermögenswerts oder der Frist für die Einkommensteuererklärung für das Steuerjahr, in dem der ursprüngliche Vermögenswert verkauft wurde, abgeschlossen werden - je nachdem, was zuerst eintritt. Die Beschreibung der Immobilie muss der Beschreibung in der ersten 45-tägigen Frist sehr ähnlich sein.
Reverse Exchanges
Da Sie nun mehr über einen regulären 1031-Austausch wissen, ist es wichtig zu wissen, dass auch ein umgekehrter Austausch möglich ist. Der Reiz dieser Art des Austauschs besteht darin, dass der Steuerzahler so viel Zeit wie nötig für den Kauf einer Immobilie benötigen kann, da die Fristen erst durchgesetzt werden, wenn die Immobilie offiziell erworben und bei einem Exchange Accommodation Titleholder registriert wurde. Technisch gesehen ist dies ein Agent, der die rechtlichen Eigentumsrechte besitzt, bis der Swap abgeschlossen ist. Der Immobilieninvestor hat 45 Tage Zeit, um festzulegen, welche Immobilien er verkaufen möchte, was häufig bereits bekannt ist. Der Investor hat weitere 135 Tage Zeit, um den Verkauf der aufgegebenen Immobilie abzuschließen. Die Umkehrung der Steuervergünstigung bietet eine weitere Möglichkeit, diese einzigartige Steuervergünstigung zu nutzen.
Papierkram Anforderungen
Wenn alle vorherigen Bedingungen erfüllt sind, müssen auch administrative Anforderungen dokumentiert und nachverfolgt werden. Der Gewinn aus dem ursprünglichen Verkauf des ersten Vermögenswerts muss erfasst werden. Wenn der Ersatzvermögenswert verkauft wird, werden beide Gewinne mit ein paar Anpassungen besteuert. Der IRS verlangt, dass 1031 Börsen auf dem Formular 8824 verfolgt werden, in dem Einzelheiten zur Transaktion angegeben sind. Das Formular selbst fordert Beschreibungen der umgetauschten Immobilien, der Erwerbs- und Übergabetermine, der Beziehung zwischen den beiden Parteien und des Werts beider Immobilien an.
Darüber hinaus erfordert das Formular die Angabe des Gewinns oder Verlusts der verkauften Immobilie sowie der erhaltenen oder gezahlten Barmittel zusammen mit etwaigen Verbindlichkeiten aus der Transaktion. Schließlich muss die Grundlage - oder die Kosten mit den erforderlichen Hinzufügungen und Abzügen - der ursprünglichen Eigenschaft aufgeführt werden. Die IRS-Veröffentlichung 544 enthält außerdem zusätzliche Details zum Verkauf und zur Veräußerung von Vermögenswerten sowie zu deren angemessener steuerlicher Behandlung.
Die Quintessenz
Der einzigartige Kanal für steuerlich verzögertes Wachstum über 1031 Börsen kann Einzelpersonen die Möglichkeit geben, ihr Vermögen bei korrekter Verwendung exponentiell zu steigern. Anstatt Steuern zu zahlen, wenn ein Kapitalgewinn realisiert wird, können diese Erlöse in einen Vermögenswert von ähnlichem oder höherem Wert reinvestiert werden. Im Idealfall kann dieser Prozess wiederholt werden, indem die Mittel für den Erwerb von Immobilien verwendet werden, anstatt den IRS zu zahlen, was zu einem beschleunigten Wachstum führt. Reverse Exchange bietet eine noch größere Flexibilität dieser Regel und eröffnet den Anlegern mehr Möglichkeiten.
Der Papierkram, der erforderlich ist, um diese Art von Transaktion nachzuverfolgen, ist gründlich, aber lassen Sie sich nicht davon abhalten. Denken Sie auch an die Fristen und Termine, innerhalb derer Immobilien gekauft und verkauft werden können. Das Fehlen dieser entscheidenden Zeitfenster kann dazu führen, dass Sie bis zu 35% Steuern zahlen oder Ihr Vermögen erhöhen. Letztendlich handelt es sich bei der 1031-Börse um eine völlig legale Strategie der Steuerlatenz, die jeder Steuerzahler in den USA anwenden kann. Langfristig kann sich eine konsequente und ordnungsgemäße Anwendung dieser Strategie über Jahre auszahlen.
