Inhaltsverzeichnis
- Vorteile für Verkäufer
- Wie Käufer gewinnen
- MLS Statement 8.0
- Auswirkung der MLS-Erklärung 8.0
- Off-Market-Listings bleiben bestehen
- Kontakt Immobilienmakler
- Online gehen
- Ansatz Hausbesitzer
- Kennen Sie den Prozess
- Die Quintessenz
Da der Immobilienbestand in vielen Märkten des Landes immer noch knapp ist, möchten Sie als potenzieller Eigenheimkäufer der Konkurrenz einen Schritt voraus sein. Hier kommen Off-Market-Listings ins Spiel. Diese Immobilien werden auch als Quiet- oder Pocket-Listings bezeichnet und stehen möglicherweise zum Verkauf, sind jedoch nicht bei Multiple Listing Services (MLS) gelistet. Das bedeutet, dass Immobilienmakler, die diese Immobilien verkaufen, die notwendigen Schritte unternehmen müssen, um selbst Käufer zu finden.
Die Börsennotierung außerhalb des Marktes war in der Vergangenheit eine Seltenheit, hat aber in den letzten Jahren bei den Hausbesitzern zunehmend an Bedeutung gewonnen und diese Börsennotierungen zu einer Art Sekundärmarkt gemacht - insbesondere angesichts der ständig steigenden Nachfrage.
Eine neue Richtlinie der National Association of Realtors (R), bekannt als „MLS Statement 8.0“, schränkt Off-Market-Listings stark ein.
Off-Market-Listings erscheinen dem Verkäufer möglicherweise nicht intuitiv. Schließlich gibt es mehr Nachfrage als Lagerbestände, was bedeutet, dass in vielen Stadtteilen Bieterkriege üblich sind. Warum sollten Verkäufer also geheime Listings durchführen wollen und wie finden Sie - der Käufer - diese?
Die zentralen Thesen
- Off-Market-Listings sind Immobilien, die zum Verkauf stehen, jedoch nicht bei mehreren Listingservices aufgeführt sind. Einige Verkäufer wünschen sich Off-Market-Listings, um das Wasser zu testen, die Privatsphäre zu wahren, Provisionen zu sparen oder ein Gefühl der Exklusivität zu schaffen, das dazu führen kann Für Käufer bieten Off-Market-Listings Zugang zu zusätzlichem Inventar, die Möglichkeit zu sparen, wenn die Provision niedriger ist, und die Möglichkeit, den Wettbewerb um Immobilien in einem wünschenswerten Bereich zu vermeiden. Off-Market-Verkäufe mit nur einem Agenten sind möglich Mitunter bieten sie Käufern, die nach Preisverhandlungen suchen, nur sehr wenig Spielraum. Um Zugang zu diesen Angeboten zu erhalten, können sich Käufer direkt an Makler oder Hausbesitzer wenden oder versuchen, online zu gehen.
Vorteile für Verkäufer
Einige Hausverkäufer entscheiden sich für eine Off-Market-Listung, um das Wasser zu testen, während andere einen privateren Verkaufsprozess oder die Möglichkeit wünschen, eine niedrigere Verkaufsprovision auszuhandeln, da nur ein Vertreter beteiligt ist.
Bestimmte Hausbesitzer haben gedacht, dass ein Taschenbuch eine Attraktion schafft, die ihnen einen höheren Preis bringt. Wenn das Haus gelistet ist und länger als 30 Tage auf dem Markt bleibt, besteht eine gute Chance, dass potenzielle Käufer versuchen, Lowball-Angebote zu machen. Ohne den Ticker "Days on the Market" ist die Wahrscheinlichkeit geringer, dass ein Verkäufer unterboten wird.
Wie Käufer gewinnen
Für Sie als Käufer hat eine Off-Market-Notierung zwei Vorteile. Für den Anfang erhalten Sie Zugriff auf Inventar, das andere Käufer nicht sehen. Wenn Sie in einem besonders heißen Markt einkaufen, sind möglicherweise Tascheneinträge die einzige Möglichkeit, ein Haus zu kaufen. In einem normalen Marktumfeld kann es vorkommen, dass Sie ein Geschäft abschließen, da die vom Verkäufer zu zahlende Provision geringer ist.
Nicht alle Eigenheimkäufer suchen einen Hauptwohnsitz. Möglicherweise suchen Sie nach einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie oder nach Immobilien, die Sie kaufen und mit denen Sie Gewinne erzielen können. Ein Off-Market-Listing in einer großartigen Nachbarschaft kann ein hervorragender Weg sein, um dieses Ziel zu erreichen.
MLS Statement 8.0 Klare Kooperationspolitik
Eine bedeutende Hürde für Off-Market-Listings war die kürzliche Verabschiedung der „MLS Statement 8.0 Clear Cooperation Policy“ durch die National Association of Realtors. Diese Richtlinie gilt ab dem 1. Januar 2020 und muss vor Ort bis zum 1. Mai 2020 umgesetzt werden jeder Immobilienmakler, der an einem Mehrfachnotierungsservice teilnimmt, um seine Notierung innerhalb eines Geschäftstages nach Vermarktung der Immobilie an die Öffentlichkeit bei der MLS einzureichen.
Die praktischen Auswirkungen der MLS-Erklärung 8.0
Es ist erwähnenswert, dass MLS Statement 8.0 kein Gesetz im herkömmlichen Sinne ist. Laut Realtor Doug Wagner von RE / Max Victory ist „die Nationale Maklervereinigung eine regierende Vereinigung, keine juristische Person, aber alle MLS-Mitglieder, Makler und Vertreter der Vereinigung müssen sich an die neue Richtlinie halten.“
Wagner weist darauf hin, dass lizenzierte Makler, die keine Makler sind (keine Mitglieder von NAR), nicht an die Richtlinie gebunden sind. Angesichts der Tatsache, dass 89% der jüngsten Eigenheimkäufer Immobilien oder Makler in Anspruch nahmen und fast 7 von 10 zugelassenen Immobilienmaklern Makler sind, ist die Aussage 8.0 für die meisten Transaktionen mit Wohnimmobilien von praktischer Bedeutung.
Off-Market-Listings bleiben bestehen
Glücklicherweise bedeutet MLS Statement 8.0 nicht das Ende von Off-Market-Listings. Die neue Richtlinie von NAR enthält integrierte Optionen, mit denen Mitgliederagenten und Broker sowohl begrenzte als auch vollständige Off-Market-Listings führen können.
Beispielsweise können Verkäufer unter MLS Statement 8.0 die Anzeige von MLS IDX oder Internet deaktivieren. Eine weitere Option, die als "Office Exclusive" -Auflistung bezeichnet wird, steht Verkäufern zur Verfügung, die den Datenschutz wahren möchten. Im Falle eines Büroexklusivvertrags kann der Vertreter die Auflistung mit anderen Vertretern im Büro oder einzeln mit Käufern teilen.
Bestimmte andere Off-Market-Optionen, die zuvor über Broker verfügbar waren, wie z. B. "Private Listing Networks", sind nach Statement 8.0 nicht mehr zulässig. Andere, einschließlich "In Kürze" und "Verspätetes Erscheinen", unterliegen der Kontrolle lokaler MLS, enthalten jedoch neue Einschränkungen, die verhindern, dass Agenten sie mit Käufern teilen.
Laut Wagner ist die Online-Website Zillow, die Listen aus MLS-Daten zieht, aber kein Mitglied von NAR ist, nicht davon ausgeschlossen, interne Off-Market-Programme wie "Make Me Move", "Coming Soon", "FSBO" und "NAR" fortzusetzen "iBuyer."
Kontakt Immobilienmakler
Um ein traditionelles, exklusives Zuhause außerhalb des Marktes zu finden, sind ein paar Hausaufgaben und viel Networking erforderlich. Sobald Sie die Nachbarschaft bestimmt haben, in der Sie einkaufen möchten, müssen Sie eine Liste der besten Immobilienmakler erstellen und sich mit ihnen in Verbindung setzen, um eventuelle exklusive Angebote für Büros zu erhalten.
Online gehen
Neben der direkten Kontaktaufnahme mit Immobilienmaklern stehen den Käufern auch Online-Tools zur Verfügung, mit denen sie Nicht-MLS-Listings finden können, z. B. For Sale by Owner (FSBO), Kleinanzeigen in Zeitungen oder sogar Craigslist. Wie bereits erwähnt, bietet die Online-Website Zillow potenziellen Verkäufern und Käufern verschiedene Off-Market-Programme.
Ansatz Hausbesitzer
Wenn es ein Gebiet oder eine Gegend gibt, an der Sie besonders interessiert sind, können Sie direkt bei den Hausbesitzern einchecken. Möglicherweise können Sie einen Hinweis finden, indem Sie an die Tür klopfen oder Mailer versenden. Es kostet Sie zwar Zeit und Geld und garantiert keinen Erfolg. Es besteht jedoch eine geringe Chance, dass mindestens eine Person antwortet.
Schließen Sie vernachlässigte Eigenschaften nicht aus, besonders wenn Sie wissen, dass Sie es sich leisten können, Reparaturen durchzuführen. Vielleicht gibt es einen Hausbesitzer, der mit den Unterhaltskosten so überfordert ist - und der nie geglaubt hat, dass er sie jemals verkaufen könnte -, dass ein unaufgefordertes Angebot als Segen betrachtet wird.
Stellen Sie sicher, dass Sie sowohl billige als auch effektive Mailer drucken, damit Sie nicht die Bank sprengen. Schließlich möchten Sie so professionell wie möglich auftreten. Und du weißt es nie, bis du fragst, oder?
Kennen Sie den Prozess
Ein Off-Market-Listing zu finden, ist nur die halbe Miete. Der Abschluss eines Deals ist das Endspiel, weshalb Käufer von Off-Market-Listings die Vor- und Nachteile des Prozesses kennen müssen. Sobald Sie einen Vertrag abgeschlossen haben, ist dies ein Standardgeschäft, aber da der Agent wahrscheinlich Sie beide vertritt, kann es ein bisschen trüb werden.
Der Käufer kann nur schwer feststellen, ob der Agent seine Interessen im Auge hat. Je höher der Verkaufspreis, desto höher die Provision für den Makler. Wenn Sie in einem Markt mit geringem Lagerbestand kaufen, ist es möglicherweise unerheblich, ob Sie das beste Angebot erhalten, solange Sie zu Hause sind. Es lohnt sich jedoch, Interessenkonflikte zu berücksichtigen.
Die Quintessenz
In vielen Landesteilen ist der Immobilienmarkt nach wie vor heiß und mehr gefragt als der Lagerbestand. Frustrierte Käufer, die außer Haus geboten wurden, brauchen jeden Vorteil, den sie bekommen können. Obwohl MLS Statement 8.0 den Zugang zu Off-Market-Listings stark einschränkt, werden sie nicht vollständig verboten. Machen Sie Ihre Hausaufgaben, stellen Sie fest, dass Risiken bestehen, und wissen Sie, dass es sich lohnen kann, Ihr nächstes Zuhause durch eine Off-Market-Listung zu finden.
