Inhaltsverzeichnis
- Berechnung der Hypothekenzahlung
- Feste Rate vs. Einstellbare Rate
- Festhypothek
- Hypothek mit anpassbarem Zinssatz (ARM)
- Zinskredite
- Übertragungsurkunde und andere Gebühren
- Jeden Monat extra bezahlen
- Zinsen als Steuerabzug
- Die Quintessenz
Der Kauf eines Eigenheims mit einer Hypothek ist wahrscheinlich die größte finanzielle Transaktion, die Sie eingehen werden. In der Regel finanziert eine Bank oder ein Hypothekengeber 80% des Wohnungspreises, und Sie verpflichten sich, diesen über einen bestimmten Zeitraum mit Zinsen zurückzuzahlen. Beim Vergleich von Kreditgebern, Hypothekenzinsen und Optionen ist es hilfreich zu verstehen, wie die Zinsen jeden Monat anfallen und bezahlt werden.
Die zentralen Thesen
- Hypotheken sind die häufigste Art von Privatkrediten, die von privaten Haushalten aufgenommen werden. Diese Kredite sind entweder mit festen oder variablen / anpassbaren Zinssätzen ausgestattet. Bei den meisten Hypotheken handelt es sich um vollständig abgeschriebene Kredite wird sich im Laufe der Zeit ändern.
Berechnung der Hypothekenzahlung
Einfach ausgedrückt, Sie zahlen jeden Monat einen Teil des Kapitals (den von Ihnen geliehenen Betrag) zuzüglich der für den Monat aufgelaufenen Zinsen zurück. Ihr Kreditgeber verwendet eine Tilgungsformel, um einen Zahlungsplan zu erstellen, der jede Zahlung in Tilgung und Zinsen aufteilt. Die Laufzeit Ihres Kredits bestimmt auch, wie viel Sie monatlich bezahlen. Die vollständige Tilgungszahlung bezieht sich auf eine regelmäßige Darlehenszahlung, bei der der Darlehensnehmer bei Zahlungen gemäß dem Tilgungsplan des Darlehens bis zum Ende seiner festgelegten Laufzeit die vollständige Tilgung erhält. Wenn es sich bei dem Darlehen um ein festverzinsliches Darlehen handelt, entspricht jede vollständig amortisierende Zahlung dem Dollarbetrag. Wenn es sich bei dem Darlehen um ein Darlehen mit variablem Zinssatz handelt, ändert sich die vollständig amortisierte Zahlung, wenn sich der Zinssatz für das Darlehen ändert.
Wenn Sie die Zahlungen über mehrere Jahre (bis zu 30 Jahre) ausdehnen, sinken in der Regel die monatlichen Zahlungen. Je länger Sie brauchen, um Ihre Hypothek zurückzuzahlen, desto höher sind die Gesamtkosten für den Kauf Ihres Hauses, da Sie die Zinsen für einen längeren Zeitraum zahlen.
Feste Rate vs. Einstellbare Rate
Banken und Kreditgeber bieten hauptsächlich zwei Arten von Darlehen an:
- Fester Zinssatz : Der Zinssatz ändert sich nicht. Anpassbarer Zinssatz : Der Zinssatz ändert sich unter festgelegten Bedingungen (auch als variabler Zinssatz oder Hybriddarlehen bezeichnet).
So funktionieren diese in einer Hypothek.
Festhypothek
Die monatliche Zahlung bleibt für die Laufzeit dieses Darlehens gleich. Der Zinssatz ist gesperrt und ändert sich nicht. Kredite haben eine Laufzeit von 30 Jahren; Es sind auch kürzere Längen von 10, 15 oder 20 Jahren erhältlich. Kürzere Darlehen haben höhere monatliche Zahlungen, denen niedrigere Zinssätze und niedrigere Gesamtkosten gegenüberstehen.
Beispiel - Eine Hypothek mit einem festen Zinssatz von 200.000 USD für 30 Jahre (360 monatliche Zahlungen) und einem jährlichen Zinssatz von 4, 5% hat eine monatliche Zahlung von ca. 1.013 USD. (Steuern, Versicherungen und Treuhandkonten sind zusätzlich und nicht in dieser Zahl enthalten.) Der jährliche Zinssatz setzt sich wie folgt aus einem monatlichen Zinssatz zusammen: Ein jährlicher Zinssatz von beispielsweise 4, 5% geteilt durch 12 entspricht einem monatlichen Zinssatz von 0, 375%.. Jeden Monat zahlen Sie 0, 375% Zinsen auf den Betrag, den Sie tatsächlich für das Haus schulden.
Ihre erste Zahlung von 1.013 USD (1 von 360 USD) gilt für die Zinsen von 750 USD und für den Kapitalbetrag von 263 USD. Die zweite monatliche Zahlung, da der Kapitalbetrag etwas kleiner ist, wird etwas weniger Zinsen und etwas mehr des Kapitalbetrags ausgezahlt. Bei Zahlung 359 wird der größte Teil der monatlichen Zahlung auf den Auftraggeber angewendet.
Hypothek mit anpassbarem Zinssatz (ARM)
Da der Zinssatz nicht festgelegt ist, ändert sich die monatliche Zahlung für diese Art von Darlehen über die Laufzeit des Darlehens. Die meisten ARMs haben ein Limit oder eine Obergrenze dafür, wie stark der Zinssatz schwanken darf und wie oft er geändert werden kann. Wenn der Zinssatz steigt oder fällt, berechnet der Kreditgeber Ihre monatliche Zahlung neu, sodass Sie die gleichen Zahlungen leisten, bis die nächste Zinsanpassung erfolgt.
Mit steigenden Zinssätzen steigt auch Ihre monatliche Zahlung, wobei jede Zahlung über eine bestimmte Anzahl von Jahren auf Zinsen und Kapital wie eine Festhypothek angewendet wird. Kreditgeber bieten in den ersten Jahren eines ARM häufig niedrigere Zinssätze an, danach ändern sich die Zinssätze jedoch häufig - so oft wie einmal im Jahr. Der anfängliche Zinssatz für einen ARM ist erheblich niedriger als bei einer Festhypothek.
- ARMs können attraktiv sein, wenn Sie planen, nur ein paar Jahre in Ihrem Haus zu bleiben. Überlegen Sie, wie oft sich der Zinssatz anpassen wird. Beispielsweise hat ein fünf- bis einjähriger ARM einen festen Zinssatz für fünf Jahre, und der Zinssatz wird jedes Jahr für den Rest der Darlehenslaufzeit angepasst. Die ARMs geben an, wie die Zinssätze bestimmt werden - sie können an unterschiedliche Zinssätze gebunden sein Finanzindizes wie einjährige US-Schatzwechsel. Bitten Sie Ihren Finanzplaner um Rat bei der Auswahl eines ARM mit dem stabilsten Zinssatz.
Beispiel - Ein Fünf-zu-Ein-Jahr-Betrag von 200.000 USD Eine Hypothek mit variabler Verzinsung für 30 Jahre (360 monatliche Zahlungen) beginnt mit einem jährlichen Zinssatz von 4% für fünf Jahre und darf sich dann jedes Jahr um 0, 25% ändern. Dieser ARM hat eine Zinsobergrenze von 12%. Der Zahlungsbetrag für die Monate eins bis 60 beträgt jeweils 955 USD. Die Zahlung für 61 bis 72 ist 980 $. Die Zahlung für 73 bis 84 ist $ 1.005. (Steuern, Versicherungen und Treuhandkonten sind zusätzlich und nicht in diesen Zahlen enthalten.) Sie können Ihre Kosten für einen ARM online berechnen.
Zinskredite
Eine dritte Option - normalerweise für wohlhabende Käufer von Eigenheimen oder solche mit unregelmäßigem Einkommen - ist eine Hypothek, die nur auf Zinsen ausgerichtet ist. Wie der Name schon sagt, haben Sie bei dieser Art von Darlehen die Möglichkeit, nur Zinsen für die ersten Jahre zu zahlen, und sie ist aufgrund der geringen Zahlungen in den Jahren mit niedrigem Einkommen für Erstbesitzer attraktiv. Es kann auch die richtige Wahl sein, wenn Sie davon ausgehen, dass Sie das Haus für eine relativ kurze Zeit besitzen und beabsichtigen, es zu verkaufen, bevor die größeren monatlichen Zahlungen beginnen.
Eine Jumbo-Hypothek ist in der Regel für Beträge über dem entsprechenden Kreditlimit von derzeit 453.100 USD für alle Bundesstaaten mit Ausnahme von Hawaii und Alaska, wo sie höher ist. In bestimmten staatlich anerkannten Märkten für hochpreisige Wohnimmobilien wie New York City, Los Angeles und dem gesamten Gebiet San Jose-San Francisco-Oakland beträgt das entsprechende Kreditlimit 679.650 USD.
Es gibt auch zinslose Jumbo-Kredite, in der Regel jedoch für sehr Reiche. Sie sind ähnlich wie ein ARM aufgebaut und die Zinsbindungsfrist beträgt bis zu 10 Jahre. Danach wird der Zinssatz jährlich angepasst und die Zahlungen werden zur Tilgung des Kapitals verwendet. Die Zahlungen können zu diesem Zeitpunkt erheblich steigen.
Übertragungsurkunde und andere Gebühren
Sie müssen andere Posten einplanen, die den Betrag Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung erheblich erhöhen, z. B. Steuern, Versicherungen und Treuhandkosten. Diese Kosten sind nicht fix und können schwanken. Ihre kreditgebende Stelle wird zusätzliche Kosten als Teil Ihrer Hypothekenvereinbarung aufführen.
Jeden Monat extra bezahlen
Theoretisch ist es eine Möglichkeit, Ihr Eigenheim schneller zu besitzen, wenn Sie jeden Monat ein wenig mehr für die Reduzierung des Eigenkapitals zahlen. Finanzfachleute empfehlen, ausstehende Schulden, z. B. von Kreditkarten oder Studentendarlehen, zuerst abzuzahlen, und Sparkonten sollten vor der monatlichen Nachzahlung über eine ausreichende Deckung verfügen.
Zinsen als Steuerabzug
Die Quintessenz
Die nationale Politik bevorzugt Hauskäufer über die Steuerkennziffer (obwohl weniger als zuvor). Für viele Familien ist der richtige Kauf eines Eigenheims der beste Weg, um einen Vermögenswert für ihr Notgroschen im Ruhestand aufzubauen. Wenn Sie auf eine Auszahlungsrefinanzierung verzichten können, wird das Haus, das Sie im Alter von 30 Jahren mit einer 30-jährigen Festhypothek kaufen, bis zum Erreichen des normalen Renteneintrittsalters vollständig zurückbezahlt, was Ihnen einen kostengünstigen Wohnraum verschafft wenn Ihr Einkommen nachlässt.
Nach dem Finanzcrash von 2008 und dem anschließenden Zusammenbruch der Immobilienblase erholten sich schließlich viele (aber nicht alle) Immobilienmärkte. Wohneigentum wird auf umsichtige Weise eingegangen und bleibt etwas, das Sie in Ihrer langfristigen Finanzplanung berücksichtigen sollten. Das Verständnis, wie Hypotheken und ihre Zinssätze funktionieren, ist der beste Weg, um sicherzustellen, dass Sie dieses Asset auf die finanziell günstigste Weise aufbauen.
