HUD vs. FHA Loans: Ein Überblick
Möglicherweise haben Sie gehört, dass Regierungsdarlehen für potenzielle Hausbesitzer zur Verfügung stehen, die mit schlechten Krediten und / oder Insolvenzen oder Zwangsvollstreckungen in der Vergangenheit belastet sind. In Wirklichkeit ist es jedoch nicht ganz so einfach.
Die Bundesregierung verfügt über eine Vielzahl von Programmen, die die unterschiedlichsten Bedürfnisse der Amerikaner unterstützen. Im Interesse der Wohneigentumsförderung - insbesondere für einkommensschwache Amerikaner - ist das Unternehmen möglicherweise bereit, Ihnen eine Hypothek über eines seiner Wohnungsbauprogramme zu garantieren, wenn Sie über eine nicht optimale Kreditwürdigkeit verfügen. Mit anderen Worten, die Regierung kann dem Kreditgeber versprechen, dass er den Kredit gutschreibt, wenn Sie dies nicht tun.
Die Bundesregierung hat mehrere Agenturen, die die Wohnverhältnisse in Amerika analysieren und den Amerikanern die Unterstützung bei der Hypothekendarlehensvergabe erleichtern. Zu den bekanntesten Agenturen zählen das US-amerikanische Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD), die Federal Housing Administration (FHA), die Federal Housing Finance Agency, das Federal Home Loan Bank System sowie staatlich geförderte Unternehmen Freddie Mac und Fannie Mae.
1965 wurde die FHA Teil des US-amerikanischen Ministeriums für Wohnungswesen und Stadtentwicklung. Im Folgenden werden die Rollen dieser beiden Agenturen und ihre Hypothekendarlehensoptionen beschrieben.
Die zentralen Thesen
- Die FHA ist Teil des US-amerikanischen Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung. Das HUD übernimmt selbst keine Darlehensgarantien für einzelne Häuser, es sei denn, Sie sind ein amerikanischer Ureinwohner. Es ist ausschließlich die FHA, die Hypotheken für Einfamilienhauskäufer versichert.
HUD
Das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung unterstützt in erster Linie die Gemeindeentwicklung und Wohneigentum durch verschiedene Initiativen. Während HUD einige Darlehensgarantien selbst übernimmt, konzentriert es sich in erster Linie auf Mehrfamilienhäuser und nicht auf Einzelhäuser (mit Ausnahme der Darlehensgarantien gemäß HUD-Abschnitt 184, die nur Indianern zur Verfügung stehen, die Häuser oder andere Immobilien kaufen). Daher ist es die FHA, auf die sich ein Einfamilienhauskäufer für eine individuelle Unterstützung verlassen muss.
FHA
Die Federal Housing Administration (FHA) ist ein staatlicher Hypothekenversicherer. Sie arbeitet mit ihrem eigenen Einkommen. Als solche ist es eine der wenigen Regierungsagenturen, die völlig autark ist, ohne sich auf die Finanzierung durch den Steuerzahler zu verlassen.
Die meisten Hypotheken mit einer Anzahlung von weniger als 20% erfordern eine Hypothekenversicherung, die Versicherungsprämien zum Schutz vor Zahlungsausfällen enthält. Die FHA ist ein Hypothekenversicherer des Bundes, der sich in erster Linie auf die Versicherung von Einfamilienhäusern mit niedrigem Einkommen konzentriert. Aufgrund seiner Marktposition und Fokussierung bestehen sehr spezifische Anforderungen an die zu versichernden Kredite.
Qualifikation für einen FHA-Kredit
Um einen FHA-Hypothekendarlehen zu sichern, muss ein Kreditnehmer einen von der FHA zugelassenen Kreditgeber, in der Regel eine Bank, aufsuchen. Die Bonität eines FHA-Kredits ist niedriger als bei normalen Hypothekendarlehen.
Kreditnehmer benötigen keine perfekte Bonität. Einzelpersonen, die Konkurs oder gerichtliche Verfallserklärung durchlaufen haben, haben Anspruch auf einen FHA-Kredit, abhängig davon, wie viel Zeit vergangen ist und ob ein guter Kredit wiederhergestellt wurde. Amerikaner haben Anspruch auf einen FHA-Kredit mit einem Mindestkreditwert von 500. Die Anzahlungen können auch nur 3, 5% betragen.
- Kredit-Score von 500 bis 579: Anspruch auf 10% AnzahlungKredit-Score von mindestens 580: Anspruch auf 3, 5% Anzahlung
Weitere Anforderungen für ein FHA-Darlehen sind:
- Einkommensschuld von weniger als 43% Die Wohnung muss der Hauptwohnsitz des Darlehensnehmers sein. Die Darlehensnehmer müssen einen Beschäftigungs- und Einkommensnachweis vorlegen
Alle FHA-Kreditnehmer müssen eine Hypothekenversicherungsprämie (MIP) an die FHA zahlen. Der MEP erfordert eine Vorauszahlung sowie eine jährliche Zahlung. Der jährliche MEP für Darlehen mit einer Laufzeit von weniger als 15 Jahren liegt zwischen 0, 45% und 0, 95% des Kapitals. Bei Kreditlaufzeiten von mehr als 15 Jahren liegt der jährliche MEP zwischen 0, 80% und 1, 05%.
Im Allgemeinen werden Kreditnehmer feststellen, dass ein FHA-Darlehen viel einfacher zu erhalten ist als ein Standardhypothekendarlehen. Standard-Hypothekendarlehen haben in der Regel folgende Konditionen:
- Anzahlung von 3% bis 20% Kredit-Score mindestens 620Private Hypothekenversicherung von 0, 5% bis 1% des Darlehenskapitals pro Jahr für Darlehen mit einer Anzahlung von weniger als 20% Verhältnis von Schulden zu Einkommen von 40% bis 50%
Im Vordergrund steht, dass ein FHA-Darlehen gegenüber einem Standarddarlehen mehrere Vorteile bieten kann. Während die Genehmigung einfacher ist und die Zinssätze im Allgemeinen angemessen sind, kann der Gesamtkostensatz des Vorab-MIP und der erforderlichen jährlichen MIP-Zahlungen über die gesamte Laufzeit des FHA-Kredits höher sein als bei einem Standardhypothekendarlehen. Aus diesem Grund versuchen einige Empfänger von FHA-Darlehensgarantien später, ihre Immobilien mit einem herkömmlichen Bankdarlehen zu refinanzieren, sobald sich ihre Bonität verbessert hat.
Weitere Überlegungen zum FHA-Darlehen
Die von der FHA versicherten Darlehensbedingungen werden auf der Grundlage von Darlehensbeträgen von mehr oder weniger als 625.500 USD festgelegt. Viele Eigentumswohnungen sind nicht FHA-genehmigt, so dass einige günstigere Wohnmöglichkeiten vom Tisch sind. FHA Darlehen erfordern, dass das Haus eine Checkliste der Bedingungen erfüllt und auch von einem FHA-zugelassenen Gutachter beurteilt werden. FHA Darlehen können möglicherweise eine Option für Fertighäuser sein.
Ein weiterer Vorteil von FHA-Darlehen besteht darin, dass sie angenommen werden können, dh, wer auch immer Ihre Immobilie kauft, kann sie von Ihnen übernehmen, während dies bei herkömmlichen Hypotheken im Allgemeinen nicht der Fall ist. Der Käufer muss sich qualifizieren, indem er die Bedingungen der FHA einhält. Nach der Genehmigung übernehmen sie alle Verpflichtungen aus der Hypothek beim Verkauf der Immobilie und entbinden den Verkäufer von jeglicher Haftung.
Wohnungsbaudarlehen
FHA-garantierte Darlehen sind Teil des Mandats von HUD, das Wohneigentum zu fördern (HUD selbst übernimmt keine Darlehensgarantien für einzelne Häuser, es sei denn, Sie sind ein amerikanischer Ureinwohner). Wenn Sie einigermaßen gute Kredite haben, aber nicht genügend Mittel für eine Anzahlung zur Verfügung stehen, kann ein FHA-versicherter Kredit Ihnen dabei helfen, Hausbesitzer zu werden. Weitere staatlich geförderte Hypothekendarlehensoptionen sind möglicherweise auch über die Federal Housing Finance Agency, das Federal Home Loan Bank System, Freddie Mac und Fannie Mae erhältlich. Daher kann es auch wichtig sein, alle Optionen zu prüfen.
Jeder Kreditnehmer sollte bei der Analyse jeder Art von Wohnungsbaudarlehen alle damit verbundenen Kosten berücksichtigen. Ein Hypothekendarlehen wird mit Zinsen verbunden sein, die im Laufe der Zeit zurückgezahlt werden. Dies ist jedoch nicht der einzige Preis. Für alle Arten von Hypothekendarlehen gelten verschiedene Gebühren, die im Voraus fällig werden oder zu den Zahlungen des Darlehens hinzugerechnet werden können. Hypothekenversicherungen sind auch wichtig, um einen Hypothekendarlehen zu verstehen, da sie häufig erforderlich sind und erhebliche Kosten verursachen können, die zur Rückzahlung des Darlehens beitragen. Beachten Sie, dass Hypothekenzahlungen und Hypothekenversicherungen für jede Art von Darlehen einige Steuervergünstigungen bieten können, die meisten jedoch einen Steuerabzug nach Einzelposten beinhalten.
