Was ist der Einkommensansatz?
Der Ertragsansatz, der manchmal als Ertragskapitalisierungsansatz bezeichnet wird, ist eine Art Immobilienbewertungsmethode, mit der Anleger den Wert einer Immobilie auf der Grundlage der Einnahmen schätzen können, die die Immobilie erzielt. Es wird verwendet, indem das Netto-Betriebsergebnis (NOI) der gesammelten Miete durch den Kapitalisierungssatz dividiert wird.
Einkommensansatz
Wie der Einkommensansatz funktioniert
Der Ertragsansatz wird in der Regel für einkommensschaffende Immobilien verwendet und ist einer von drei gängigen Ansätzen zur Bewertung von Immobilien. Die anderen sind der Kostenansatz und der Vergleichsansatz. Der Ertragsansatz für Immobilienbewertungen entspricht dem Discounted Cash Flow (DCF) für Finanzierungen. Der Ertragsansatz diskontiert den zukünftigen Wert der Mieten mit dem Kapitalisierungssatz.
Bei der Verwendung des Ertragsansatzes für den Kauf eines Mietobjekts berücksichtigt ein Investor die Höhe des erzielten Einkommens und andere Faktoren, um zu bestimmen, wie viel das Objekt unter den aktuellen Marktbedingungen verkaufen kann. Neben der Feststellung, ob der Investor von dem Mietobjekt profitieren kann, möchte ein Kreditgeber auch das potenzielle Rückzahlungsrisiko kennen, wenn er dem Investor eine Hypothek gewährt.
Von den drei Methoden zur Bewertung von Immobilien wird der Einkommensansatz als die aufwendigste und schwierigste angesehen.
Besondere Überlegungen
Bei der Verwendung des Ertragsansatzes für den Kauf einer Mietimmobilie muss ein Investor auch den Zustand der Immobilie berücksichtigen. Mögliche größere Reparaturen, die möglicherweise erforderlich sind, können den zukünftigen Gewinn erheblich einschränken.
Darüber hinaus sollte ein Investor überlegen, wie effizient die Immobilie betrieben wird. Zum Beispiel kann der Vermieter Mieterminderungen für die Erledigung von Gartenarbeiten oder anderen Aufgaben gewähren. Vielleicht stehen bestimmte Mieter vor wirtschaftlichen Schwierigkeiten, die sich in den nächsten Monaten ändern sollten, und der Vermieter will sie nicht räumen. Wenn die vereinnahmte Miete nicht höher ist als die laufenden Kosten, wird der Investor die Immobilie höchstwahrscheinlich nicht kaufen.
Beim Einkommensansatz haben die Obergrenze und der geschätzte Wert eine umgekehrte Beziehung - eine Verringerung der Obergrenze erhöht den geschätzten Wert
Ein Anleger muss auch feststellen, wie viele Anteile durchschnittlich zu einem bestimmten Zeitpunkt leer sind. Wenn Sie nicht von jeder Einheit die volle Miete erhalten, wirkt sich dies auf das Einkommen des Anlegers aus der Immobilie aus. Dies ist besonders wichtig, wenn eine Immobilie dringend repariert werden muss und viele Einheiten leer stehen - was auf eine niedrige Auslastung hindeutet. Wenn die Einheiten nicht regelmäßig gefüllt werden, ist die Miete geringer als möglich, und der Kauf der Immobilie ist möglicherweise nicht im besten Interesse des Anlegers.
Die zentralen Thesen
- Der Ertragsansatz ist eine Immobilienbewertungsmethode, bei der der beizulegende Zeitwert anhand der von der Immobilie erzielten Erträge geschätzt wird. Es wird berechnet, indem das Netto-Betriebsergebnis durch den Kapitalisierungssatz dividiert wird. Ein Käufer sollte bei der Verwendung des Einkommensansatzes besonderes Augenmerk auf den Zustand der Immobilie, die Betriebseffizienz und den Leerstand legen.
Beispiel für den Einkommensansatz
Beim Ertragsansatz verwendet ein Investor Marktverkäufe von Vergleichsdaten zur Auswahl eines Kapitalisierungssatzes. Bei der Bewertung eines Wohngebäudes mit vier Wohneinheiten in einem bestimmten Landkreis berücksichtigt der Investor beispielsweise die aktuellen Verkaufspreise für ähnliche Immobilien in demselben Landkreis. Nach der Berechnung des Kapitalisierungssatzes kann der Anleger den NOI des Mietobjekts durch diesen Satz dividieren. Zum Beispiel ist eine Immobilie mit einem Netto-Betriebsergebnis (NOI) von 700.000 USD und einem gewählten Kapitalisierungssatz von 8% 8, 75 Mio. USD wert.
