Der Nettoinventarwert (NAV) ist eine hervorragende Messgröße für die Bewertung des Werts eines Real Estate Investment Trust (REIT).
Ein REIT ist ein Wertpapier, das wie normale Aktien gehandelt wird und ausschließlich in Immobilienbestände, Immobilien oder Hypotheken investiert. Die Hauptaufgabe eines REIT ist die Verwaltung von Immobilienclustern, die Erträge erzielen. Der größte Teil der Gewinne eines REIT wird als Dividende ausgeschüttet. Die IRS erkennt eine Immobiliengesellschaft als REIT an, solange sie 90% des steuerpflichtigen Gewinns als Dividende ausschüttet. Die Einhaltung dieser Vorschrift ermöglicht es der Gesellschaft, jegliche Haftung für die Körperschaftsteuer zu vermeiden.
Aktien-REITs
Es gibt verschiedene Arten von REITs, bei den meisten handelt es sich jedoch um Aktien-REITs, die sich auf harte Vermögenswerte konzentrieren. Diese REITs besitzen in der Regel bestimmte Gebäudetypen, z. B. Bürogebäude, Wohnungen oder Einkaufszentren.
Der NAV
Der NAV ist eine wertvolle Messgröße für die Bewertung von REITs. Bei der Anwendung auf REITs haben sich Buchwerte und ähnliche Verhältnisse wie das Preis-Buch-Verhältnis als sehr unzuverlässig erwiesen. Die Verwendung des Nettoinventarwerts ist ein Versuch, den Buchwert zu umgehen, um eine genauere Schätzung des tatsächlichen Marktwerts für REIT-Bestände zu ermöglichen. Zur Berechnung des Nettoinventarwerts erstellt ein Analyst eine subjektive Bewertung der Vermögenswerte des REIT. Ein Weg, dies zu tun, ist die Aktivierung des operativen Ergebnisses, basierend auf den Marktkursen. Ein Cap-Satz für den gegenwärtigen Markt wird bestimmt und verwendet, um das Betriebsergebnis einer Immobilie zu dividieren, wobei der resultierende Betrag dem geschätzten Marktwert entspricht. Der Marktwert abzüglich etwaiger Hypothekenverbindlichkeiten ergibt den NIW. Der Gesamt-NIW kann durch ausstehende Aktien geteilt werden, um einen NIW je Aktie zu erhalten.
Die Quintessenz
Der Nettoinventarwert ist eine gute Messgröße für die Analyse von REITs. Er ist jedoch nur so gut wie der Analyst, der die Bewertung jedes einzelnen Anteils am REIT abschließt. Die Berechnung des Marktwerts von Vermögenswerten muss sorgfältig durchgeführt werden, um einen genauen Nettoinventarwert für den gesamten REIT zu erhalten.
