Was ist nur Entschädigung?
Nur Entschädigung bezieht sich auf die Entschädigung, die Einzelpersonen erhalten, wenn ihr Eigentum von der Regierung zur öffentlichen Nutzung beschlagnahmt wird. Als zum Beispiel das nationale Autobahnsystem in den 1950er Jahren gebaut wurde, wurden viele Hausbesitzer beschlagnahmt, weil die Regierung das Land für den Bau des Autobahnsystems benötigte.
Die gerechte Entschädigung wird durch die Takings-Klausel der fünften Änderung gewährt und wird normalerweise als fairer Marktwert angesehen. Was die Regierung jedoch als gerechte Entschädigung ansieht, kann von der Person, deren Eigentum beschlagnahmt wird, nicht als "gerecht" angesehen werden. Die Fähigkeit der Regierung, Privateigentum für öffentliche Zwecke zu nutzen, wird als herausragende Domäne bezeichnet.
Die zentralen Thesen
- Grundbesitzern wird nur eine Entschädigung für die rechtmäßige Beschlagnahme von persönlichem Eigentum oder Grundstücken gezahlt. Dies ist gesetzlich in der Takings-Klausel in der fünften Novelle festgelegt. Grundbesitzern wird ein angemessener Marktwert für ihr Eigentum gezahlt, häufig wird jedoch der beizulegende Zeitwert bestimmt Es gibt verschiedene Methoden, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Dazu gehören der Marktansatz, der Ertragsansatz und der Kostenansatz.
Just Compensation verstehen
Die Idee hinter einer gerechten Entschädigung ist es, den Nachlass der Person zu reparieren, als ob die Einnahme des Eigentums nicht stattgefunden hätte. Dies bedeutet, den Marktwert für die Immobilie zu zahlen.
Personen, die ihr Zuhause durch einen Akt von herausragender Bedeutung verlieren, können den Marktwert der Immobilie möglicherweise nicht als gerechten Ausgleich für ihren Verlust betrachten, da Zeit, Stress und Kosten des Umzugs in eine neue Immobilie nicht berücksichtigt werden. Eine gerechte Entschädigung berücksichtigt auch nicht den Verlust sozialer Bindungen in der Nachbarschaft oder die emotionale Bindung, die der Eigentümer möglicherweise an die Immobilie hat. Der beizulegende Zeitwert wird häufig in wichtigen Sachverhalten bestritten.
Faktoren der gerechten Entschädigung
Bei der Bestimmung der gerechten Vergütung werden die folgenden Aspekte berücksichtigt:
Fairer Marktwert von Grundstücken
Der Preis, den der Grundstückseigentümer erhalten würde, wenn er bereit wäre, das Grundstück zu verkaufen, ohne dazu gezwungen zu werden, kann zur Bestimmung des Marktwerts des Grundstücks herangezogen werden. Wenn ein Grundbesitzer beispielsweise feststellt, dass er ein größeres Grundstück haben möchte und sein vorhandenes Grundstück versteigert, wird der Auktionsverkaufspreis als angemessener Marktwert angesehen.
Fairer Marktwert der Landverbesserung
Landverbesserung bezieht sich auf Strukturen, die den Wert des beschlagnahmten Landes verbessern. Landverbesserung kann freistehende Wohnungen, Scheunen und separate Garagen umfassen. Immaterielle Landverbesserungen müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Beispielsweise kann Land in der Nähe eines Gebiets mit natürlichen Ressourcen als Landverbesserung angesehen werden.
Restschaden
Wird nur ein Teil des Eigentums beschlagnahmt, bezieht sich der Restschaden auf den durch die Beschlagnahme entstandenen Restschaden. Zu den Schäden an den Rückständen können die Unfähigkeit, den besten Teil des Landes zu nutzen, jegliche Veränderung oder Form des Landes und die neue Nähe des Landes zu öffentlichen Infrastrukturen wie Straßen oder Versorgungsgeräten gehören.
Leistungen
Obwohl weniger häufig, können Immobilienbesitzer davon profitieren, dass ihr Land beschlagnahmt wird. Wenn zum Beispiel ein Teil des Grundstücks eines Eigentümers für eine neue Nebenstraße beschlagnahmt wird, über die das Grundstück aufgeteilt werden kann, kann dieser Vorteil zum Ausgleich der gesamten erhaltenen Entschädigung verwendet werden.
Methoden zur Immobilienbewertung
Es gibt drei allgemein anerkannte Methoden, um eine Eigenschaft in einem wichtigen Domänenfall zu bewerten. Dazu gehören die folgenden:
1. Marktansatz
Der Marktansatz ist relativ einfach, da die beschlagnahmte Immobilie mit den jüngsten Immobilienverkäufen mit ähnlichen Merkmalen verglichen wird. Diese Methode wird normalerweise zur Bewertung von Wohnimmobilien verwendet.
2. Einkommensansatz
Der Ertragsansatz eignet sich am besten für Immobilien, die Erträge generieren. In diesen Fällen muss zunächst das Betriebsergebnis der Immobilie ermittelt werden. Dann werden das Einkommen und der Kapitalisierungssatz verwendet, um den Wert zu erhalten.
3. Kostenansatz
Der Kostenansatz berücksichtigt eine sehr spezifische Struktur auf dem Grundstück, die so eindeutig ist, dass der Eigentümer sie auf jedem zukünftigen Grundstück neu erstellen müsste. Der Wert des leeren Grundstücks wird berücksichtigt, zuzüglich der Kosten für das Ersetzen der neuen Struktur und abzüglich der Abschreibung der aktuellen Struktur.
