Was sind Hypothekarkredit-Zertifikate?
In Nordamerika ist ein Hypothekarkreditzertifikat, auch MCC genannt, ein Dokument, das der ursprüngliche Hypothekengeber dem Kreditnehmer aushändigt und einen Teil der vom Kreditnehmer gezahlten Hypothekenzinsen direkt in eine nicht erstattungsfähige Steuergutschrift umwandelt. Hauskäufer mit niedrigem oder mittlerem Einkommen können ein Hypothekarkredit-Zertifikat-Programm (Mortgage Credit Certificate, MCC) verwenden, um ein Haus zu kaufen. Hypothekarkreditzertifikate können entweder von Kreditvermittlern oder den Kreditgebern selbst ausgestellt werden, sie sind jedoch kein Kreditprodukt.
Wie Hypothekarkreditzertifikate funktionieren
Hypothekarkreditzertifikate sollen Erstkäufern dabei helfen, sich für ein Wohnungsbaudarlehen zu qualifizieren, indem sie ihre Steuerverbindlichkeiten unter das senken, was sie sonst zu zahlen hätten. Der Begriff „Hypothekarkreditzertifikat“ wird manchmal auch verwendet, um die Steuergutschrift zu bezeichnen, die berechtigten Kreditnehmern gewährt wird. Kreditnehmer können für einen Teil der Hypothekenzinsen, die sie jedes Jahr zahlen, eine Steuergutschrift in US-Dollar erhalten.
Die zentralen Thesen
Qualifizierte Kreditnehmer mit begrenztem Einkommen können ein Hypothekarkreditzertifikat verwenden, um den Kauf eines Eigenheims erschwinglicher zu machen.
Kreditnehmer müssen bestimmte Richtlinien, einschließlich Einkommensgrenzen, erfüllen, um sich für ein Hypothekarkreditzertifikat zu qualifizieren.
MCC-Programme (Mortgage Credit Certificate, Hypothekarkreditzertifikat) können von Bundesstaat zu Bundesstaat unterschiedlich sein, und MCCs sind am häufigsten für Erstkäufer von Vorteil, obwohl andere Käufer nicht ausschließen sollten, sich für sie zu qualifizieren.
Kreditnehmer können eine maximale Steuergutschrift von 2.000 USD pro Jahr erhalten. Der genaue Betrag der Steuergutschrift, die ein Darlehensnehmer erhält, wird anhand einer Formel berechnet, die den Hypothekenbetrag, den Hypothekenzins und den Prozentsatz der Hypothekarkreditbescheinigung berücksichtigt. Der Kreditzins hängt von der Höhe des ursprünglichen Hypothekendarlehens ab.
Besondere Überlegungen
In verfahrenstechnischer Hinsicht beantragen Kreditnehmer Hypothekarkreditzertifikate beim ursprünglichen Kreditgeber nach Unterzeichnung des Kaufvertrags, jedoch vor dem Zeitpunkt des Abschlusses. Die Partei, die das Programm für Hypothekenzertifikate verwaltet, erhebt für diesen Service eine nicht erstattungsfähige Gebühr. Die erteilte staatliche oder lokale Genehmigung kann bis zu 120 Tage gültig sein und ist in der Regel auf eine andere Immobilie übertragbar, wenn das aktuelle Darlehen nicht abgeschlossen wird. Ein Hypothekarkredit-Zertifikat-Programm hat Einkommens- und Kaufpreiskriterien, die Eigenheimkäufer erfüllen müssen, um sich zu qualifizieren.
Kreditnehmer, die keine Erstkäufer sind, können sich möglicherweise noch für eine Hypothekarkreditbescheinigung qualifizieren, wenn sie eine Immobilie in einem Gebiet kaufen, das als wirtschaftlich benachteiligt eingestuft wurde.
Durch die Reduzierung der Steuerschuld des Käufers auf Bundesebene können die Hypothekarkreditbescheinigung und die damit verbundene Steuervergünstigung im Wesentlichen dazu beitragen, einen Teil der monatlichen Hypothekenzahlung zu subventionieren oder auszugleichen. Diese reduzierte Steuerschuld kann Kreditnehmern sogar dabei helfen, sich während des Erstgenehmigungsverfahrens für einen Kredit zu qualifizieren.
Sobald sie eine Hypothekarkreditbescheinigung erhalten haben, kann der Kreditnehmer diese weiterhin verwenden, um die Steuergutschrift jedes Jahr in Anspruch zu nehmen, solange er weiterhin Zinsen für den Kredit zahlt, während er zu Hause bleibt und diesen als Hauptwohnsitz nutzt. Wenn der Darlehensnehmer das Darlehen refinanziert, kann das Hypothekarkreditzertifikat in den meisten Fällen erneut ausgestellt werden.
