Die Struktur der Eigenheimhypotheken ist weltweit unterschiedlich. Das Bezahlen von Hypothekenpunkten ist in den Vereinigten Staaten üblich. Anekdoten zufolge könnte dies ein einzigartiger amerikanischer Ansatz für die Finanzierung von Eigenheimen sein.
Was Hypothek Punkte sind
Es gibt zwei Arten von Hypothekenpunkten: Ursprungspunkte und Rabattpunkte. In beiden Fällen entspricht jeder Punkt in der Regel 1% des gesamten belasteten Betrags. Bei einem Wohnungsbaudarlehen in Höhe von 300.000 US-Dollar entspricht ein Punkt beispielsweise 3.000 US-Dollar.
Herkunftspunkte werden verwendet, um Kreditsachbearbeiter zu entschädigen. Nicht alle Hypothekenanbieter verlangen die Zahlung von Ursprungspunkten, und diejenigen, die dies tun, sind häufig bereit, die Gebühr zu verhandeln. Diskontpunkte sind vorausbezahlte Zinsen. Der Kauf jedes Punktes senkt in der Regel den Zinssatz für Ihre Hypothek um bis zu 0, 25%. Die meisten Kreditgeber bieten die Möglichkeit, zwischen einem und drei Rabattpunkten zu erwerben.
Vor der Verabschiedung des neuen Steuergesetzes im Jahr 2017 (das für die Steuerjahre 2018 bis 2025 gilt) waren Ursprungspunkte nicht steuerlich absetzbar, jedoch konnten nach Anhang A Rabattpunkte abgezogen werden erste $ 750.000 eines Darlehens. Darüber hinaus gibt es einen höheren Standardabzug. Daher ist es ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren, um herauszufinden, ob Sie Steuervorteile von Einkaufspunkten erhalten können.
Wir konzentrieren uns hier auf Rabattpunkte und wie diese Ihre gesamten Hypothekenzahlungen verringern können. Beachten Sie, dass Kreditgeber bei der Bekanntgabe von Zinssätzen möglicherweise einen Satz anzeigen, der auf dem Kauf von Punkten basiert.
Sollten Sie für Rabattpunkte bezahlen?
Die Beantwortung dieser Frage setzt ein Verständnis der Hypothekenzahlungsstruktur voraus. Es gibt zwei Hauptfaktoren, die zu berücksichtigen sind, ob für Rabattpunkte gezahlt werden soll oder nicht. Die erste bezieht sich auf die Zeitdauer, die Sie voraussichtlich im Haus leben werden. Je länger Sie planen zu bleiben, desto größer ist im Allgemeinen Ihre Ersparnis, wenn Sie Rabattpunkte kaufen. Betrachten Sie das folgende Beispiel für einen 30-jährigen Kredit:
- Bei einer Hypothek über 100.000 USD mit einem Zinssatz von 5% beträgt Ihre monatliche Zahlung für Kapital und Zinsen 537 USD pro Monat. Beim Kauf von drei Rabattpunkten beträgt Ihr Zinssatz 4, 25% und Ihre monatliche Zahlung 492 USD pro Monat.
Der Kauf der drei Rabattpunkte kostet 3.000 US-Dollar im Austausch für eine Ersparnis von 45 US-Dollar pro Monat. Sie müssen das Haus für 66 Monate oder fünfeinhalb Jahre behalten, um die Gewinnschwelle beim Punktekauf zu erreichen. Da ein 30-jähriges Darlehen eine Laufzeit von 360 Monaten hat, ist der Kauf von Punkten in diesem Fall eine gute Entscheidung, wenn Sie vorhaben, für längere Zeit in Ihrem neuen Zuhause zu leben. Wenn Sie jedoch nur ein paar Jahre bleiben möchten, möchten Sie möglicherweise weniger oder gar keine Punkte kaufen. Im Internet stehen zahlreiche Taschenrechner zur Verfügung, die Sie bei der Bestimmung der angemessenen Anzahl von Rabattpunkten unterstützen, die Sie erwerben können, basierend auf der Zeit, die Sie für den Besitz Ihres Eigenheims planen.
Der zweite Faktor, der beim Kauf von Rabattpunkten berücksichtigt werden muss, ist, ob Sie genug Geld haben, um sie zu bezahlen. Viele Leute sind kaum in der Lage, sich die Anzahlung und die Abschlusskosten für ihre Einkäufe zu leisten, und es ist einfach nicht genug Geld übrig, um Punkte zu kaufen. Bei einem Haus mit 100.000 US-Dollar sind drei Rabattpunkte relativ erschwinglich, bei einem Haus mit 500.000 US-Dollar kosten drei Punkte 15.000 US-Dollar. Zusätzlich zu der traditionellen Anzahlung von 20% in Höhe von 100.000 US-Dollar für diese 500.000 US-Dollar für Eigenheime können weitere 15.000 US-Dollar mehr sein, als sich der Käufer leisten kann.
Die Verwendung eines Hypothekenrechners ist eine gute Ressource, um diese Kosten zu budgetieren.
Sind Hypothek Punkte es wert?
Einige Leute argumentieren, dass Geld, das für Rabattpunkte gezahlt wird, in die Börse investiert und verwendet werden könnte, um eine höhere Rendite zu erzielen als der Betrag, der durch das Bezahlen der Punkte eingespart wird. Für den durchschnittlichen Hausbesitzer überwiegt jedoch die Angst, eine Hypothek aufzunehmen, die er sich nicht leisten kann, den potenziellen Nutzen, der entstehen kann, wenn er die richtige Investition auswählt. In vielen Fällen ist es wichtiger, die Hypothek zurückzahlen zu können.
Denken Sie auch an die Motivation für den Kauf eines Eigenheims. Während die meisten Menschen auf eine Wertsteigerung ihres Wohnsitzes hoffen, kaufen nur wenige Menschen ihr Haus ausschließlich als Investition. Wenn sich der Wert Ihres Eigenheims unter Anlagegesichtspunkten verdreifacht, ist es unwahrscheinlich, dass Sie es verkaufen, und zwar aus dem einfachen Grund, dass Sie dann eine andere Wohnung suchen müssten.
Wenn Ihr Eigenheim an Wert gewinnt, werden wahrscheinlich auch die meisten anderen Eigenheime in Ihrer Umgebung an Wert gewinnen. Wenn dies der Fall ist, gibt Ihnen der Verkauf Ihres Eigenheims nur genug Geld, um ein anderes Eigenheim für fast den gleichen Preis zu kaufen. Wenn Sie sich die vollen 30 Jahre Zeit nehmen, um Ihre Hypothek zurückzuzahlen, haben Sie wahrscheinlich das Dreifache des ursprünglichen Verkaufspreises des Eigenheims an Kapital- und Zinskosten gezahlt, und deshalb werden Sie nicht viel an echtem Gewinn verdienen, wenn Sie dies tun zum höheren Preis verkaufen.
Die Quintessenz
Der Kauf eines Eigenheims ist eine wichtige finanzielle Entscheidung. Planen Sie sorgfältig. Schauen Sie sich die Zahlen an. Bevor Sie mit dem Einkauf beginnen, legen Sie den monatlichen Zahlungsbetrag fest, den Sie sich leisten können, und legen Sie genau fest, wie Sie zu dieser Zahlung gelangen - sei es durch eine große Anzahlung, den Kauf von Rabattpunkten oder den Kauf eines günstigeren Eigenheims.
Dann sehen Sie sich um. Geben Sie sich nicht mit dem ersten Hypothekenpaket zufrieden, über das Sie gestolpert sind. Es gibt viele Banken zur Auswahl und zahlreiche Ressourcen, darunter Immobilienmakler, Hypothekenmakler und das Internet, die Ihnen helfen, das beste Angebot für Ihre Situation zu finden.
