Sie könnten aus mehreren Gründen darüber nachdenken, Ihr Eigenheimdarlehen zu refinanzieren. Möglicherweise möchten Sie Ihre monatliche Zahlung senken, indem Sie einen niedrigeren Zinssatz erhalten oder Ihre Darlehenslaufzeit verlängern. Möglicherweise möchten Sie Ihre Kreditlaufzeit verkürzen, damit Sie langfristig weniger Zinsen zahlen und schneller schuldenfrei sind. Vielleicht möchten Sie sogar mehr Bargeld aus Ihrem Zuhause mitnehmen. Was auch immer Ihr Grund ist, hier sind Ihre Optionen und die Schritte, die Sie in jedem Fall unternehmen müssen.
Option 1: Führen Sie eine Auszahlungsrefinanzierung durch
Eine Auszahlungsrefinanzierung Ihres Eigenheims kann ein guter Weg sein, um ein Eigenheimdarlehen zu refinanzieren, wenn Sie auch Ihre erste Hypothek refinanzieren möchten. Wenn Ihr neues Darlehen abläuft, wird ein Teil des Erlöses zur Tilgung Ihrer ersten Hypothek verwendet, und der Auszahlungsteil wird Ihr altes Eigenheimdarlehen tilgen. Wenn Sie über genügend Eigenkapital verfügen, können Sie möglicherweise sogar zusätzliches Bargeld einstecken.
Warum diese Wahl die richtige sein könnte
Stellen Sie sich folgende Fragen, wenn Sie überlegen, ob es sinnvoll ist, Ihre erste Hypothek zu refinanzieren: Haben Sie ein Darlehen mit variablem Zinssatz, das Sie in ein Darlehen mit festem Zinssatz umwandeln möchten, bevor die Zinssätze steigen? Haben Sie ein festverzinsliches Darlehen mit einem höheren Zinssatz, als Sie heute erhalten könnten? Haben Sie ein Darlehen der Federal Housing Administration (FHA), das zu diesem Zeitpunkt das einzige war, für das Sie sich qualifizieren konnten, aber jetzt haben sich Ihre Umstände verbessert, und Sie möchten ein günstigeres herkömmliches Darlehen ohne Hypothekenversicherung haben?
Genauso wie es viele Gründe gibt, warum Sie einen Eigenheimkredit refinanzieren möchten, gibt es auch viele Gründe, warum Sie Ihre erste Hypothek refinanzieren möchten. Das Sparen von Geld oder das Aussteigen aus einem nicht nachhaltigen Kredit in einen Kredit, den Sie besser verwalten können, sollten Ihre Hauptüberlegungen sein.
Feststellung der Förderfähigkeit
Um Anspruch auf eine Auszahlungsrefinanzierung zu haben, müssen Sie das Haus mindestens sechs Monate besessen haben. Sie müssen über genügend Eigenheimkapital verfügen, um den Restbetrag Ihrer ersten Hypothek abzuzahlen, die Schulden Ihres Eigenheimkredits abzuzahlen und dennoch einen Anteil von 20% an Ihrem Eigenheim zu halten.
Kreditgeber verkaufen die Hypotheken, die sie entstehen, in der Regel an Fannie Mae oder Freddie Mac. Dazu müssen sie die Kreditrichtlinien von Fannie oder Freddie befolgen. Fannie kauft keine auszahlbaren Refinanzierungsdarlehen für einen Hauptwohnsitz (dh Ihr Haus) mit einem Beleihungswert (LTV) von mehr als 80%. Wenn Sie ein Darlehen mit hohem Saldo haben (die Obergrenzen variieren je nach Bundesland), darf Ihre LTV-Quote nicht höher als 60% sein. Wenn Sie Ihr Haus in den letzten sechs Monaten zum Verkauf angeboten haben, beträgt das maximal zulässige Beleihungsverhältnis 70%.
Sie benötigen außerdem einen Mindestkreditwert von 640 bis 680, abhängig von Ihrem Kredit-Wert-Verhältnis. Verstehen Sie, dass Kreditgeber möglicherweise ihre eigenen, strengeren Standards haben und eine höhere Kreditwürdigkeit erfordern.
Beleihungsbedarf: Ein Beispiel
Hier ist ein Beispiel dafür, wie die Beleihungsvoraussetzungen bei einer typischen Auszahlungsrefinanzierung funktionieren, die einen LTV von 80% erfordert. Wenn Ihr Haus einen Wert von 300.000 US-Dollar hat, müssen Sie 60.000 US-Dollar Eigenkapital übrig haben, nachdem Sie eine Auszahlungsrefinanzierung durchgeführt haben. Das bedeutet, dass Ihre erste Hypothek und Ihr Eigenheimkredit nicht mehr als 240.000 USD betragen können. Es ist gut zu verstehen, wie die Berechnung funktioniert, aber Sie können einen Online-Refinanzierungsrechner verwenden, um die Berechnungen für Ihre Situation schnell durchzuführen. Um herauszufinden, wie viel Eigenkapital Sie haben, wird Ihr Kreditgeber eine Schätzung in Auftrag geben, die Sie einige hundert Dollar kosten wird.
Abschlusskosten
Der Nachteil bei der Auswahl der Refi-Auszahlungsoption besteht darin, dass die Abschlusskosten einer Ersthypothek in der Regel viel höher sind als die Kosten eines Eigenheimdarlehens. Wenn Sie sich refinanzieren, um Geld zu sparen, müssen Sie Ihre Gewinnschwelle berechnen und sehen, für wie viele Monate Sie das neue Darlehen benötigen, bevor Sie nach Abschluss der Kosten die Nase vorn haben. Je kürzer die Gewinnschwelle ist, desto besser.
Möglicherweise können Sie Ihre Abschlusskosten von Ihrem Darlehensgeber finanzieren lassen, was kurzfristig den Abzug dieser zusätzlichen Kosten erleichtert. Wenn Sie jedoch langfristig weniger ausgeben möchten, zahlen Sie diese im Voraus. Andernfalls zahlen Sie Zinsen, bis Ihr Darlehen ausgezahlt ist.
Eine andere Möglichkeit, wenn Sie einen relativ kleinen Hypothekensaldo refinanzieren, ist die Suche nach einem Kreditgeber, der ein Spezialprodukt anbietet. Beispielsweise bietet die US-Bank eine intelligente Refinanzierung für Guthaben unter 150.000 USD ohne Abschlusskosten an.
Option 2: Refinanzierung in ein neues Eigenheimdarlehen
Wenn Sie mit Ihrer ersten Hypothek zufrieden sind, sollten Sie die Refinanzierung mit einem neuen Hypothekendarlehen in Erwägung ziehen.
Warum diese Wahl die richtige sein könnte
Möglicherweise möchten Sie ein neues Darlehen in der gleichen Höhe erhalten, wie Sie es für Ihr aktuelles Darlehen schulden, um Geld mit einem niedrigeren Zinssatz und / oder einer kürzeren Laufzeit zu sparen. Sie könnten an einem neuen Darlehen für einen größeren Betrag interessiert sein, wenn Sie Kredite zur Deckung neuer Ausgaben aufnehmen möchten. Oder Sie möchten möglicherweise ein neues Darlehen mit einer längeren Laufzeit aufnehmen, um Ihre monatlichen Zahlungen erschwinglicher zu machen. Bedenken Sie dabei, dass Sie auf diese Weise langfristig mehr Zinsen zahlen. Aber es ist eine bessere Option, als mit Ihrem bestehenden Darlehen in Verzug zu geraten, wenn Sie Probleme haben, die Zahlungen zu leisten.
Feststellung der Förderfähigkeit
Auch hier müssen Sie die Mindestanforderungen an die Werthaltigkeit des Kredits erfüllen, um sich zu qualifizieren. Diese Anforderungen sind jedoch bei Hypothekendarlehen geringer als bei einer Auszahlungsrefinanzierung. Die Anforderungen variieren je nach Kreditgeber, aber wenn Sie beispielsweise einer Kreditgenossenschaft angehören, können Sie möglicherweise bis zu 90% oder sogar 100% des Wertes Ihres Eigenheims ausleihen, insbesondere wenn Sie über ausgezeichnete Kredit- und Kreditbedingungen verfügen, die günstig sind.
Sie benötigen einen Kredit-Score von mindestens 620 für einen Eigenheimkredit, obwohl Ihr Zinssatz mit einem so niedrigen Score ziemlich hoch sein wird. Die besten Zinssätze gehen an Kreditnehmer mit einer Punktzahl von 740 oder höher. Kreditgeber zahlen häufig die meisten oder alle Abschlusskosten für einen Eigenheimkredit, es sei denn, Sie schließen den Kredit vorzeitig innerhalb der ersten 24 bis 36 Monate. In diesem Fall müssen Sie dem Kreditgeber mehrere hundert bis einige tausend Dollar für die Abschlusskosten erstatten, abhängig von Ihrem Standort und der Darlehensgröße.
Vergleich eines Eigenheimkredits mit einer Auszahlungsrefinanzierung
Sie müssen Angebote von mehreren Kreditgebern einholen, um zu sehen, wie sich der Zinssatz für ein neues Eigenheimdarlehen im Vergleich zu einer Auszahlungsrefinanzierung verhält, vorausgesetzt, Sie sind an beiden Optionen interessiert und qualifizieren sich dafür. In der Regel sind Eigenheimkredite und Refinanzierungskredite mit höheren Zinssätzen verbunden als die Refinanzierung einer ersten Hypothek. Eine Auszahlungsrefinanzierung hat manchmal einen höheren Zinssatz als ein Eigenheimdarlehen. In beiden Fällen hängt der Zinssatz von Ihrem Kredit-Wert-Verhältnis und Ihrer Kreditwürdigkeit ab.
Mit der Auszahlungsrefinanzierung oder dem neuen Hypothekendarlehen müssen Sie alle üblichen Qualifikationsstandards für Hypotheken erfüllen, z. B. ein ausreichendes Einkommen und eine geringe Verschuldung, um die vorgeschlagenen monatlichen Zahlungen zu leisten, sowie eine stabile Beschäftigungshistorie eine gute Kredit-Score. Sie müssen auch Unterlagen einreichen, um sich finanziell zu qualifizieren.
Sammeln Sie Ihre beiden letzten Kontoauszüge, Gehaltsabrechnungen, W-2s und Steuererklärungen des Bundes. Hausbesitzer-Versicherung Erklärungen Seite; falls zutreffend, Seite mit vom Kreditgeber verlangten Hochwasserversicherungserklärungen; und Ihre letzten Hypotheken- und Eigenheimdarlehensauszüge. Seien Sie bereit, andere Dokumente zur Verfügung zu stellen, wenn der Kreditversicherer sie anfordert, insbesondere wenn Sie selbstständig sind.
Die Quintessenz
Letztendlich muss der Kreditgeber entscheiden, ob Sie sich für eine Auszahlungsrefinanzierung oder einen neuen Eigenheimkredit qualifizieren. Sie können sich mit einigen Kreditgebern und nicht mit anderen qualifizieren, da die Kreditvergabestandards etwas variieren. Bummeln Sie mit Banken, Hypothekenmaklern, Online-Kreditgebern und Kreditgenossenschaften, um das beste Angebot zu finden. Und wenn Sie refinanzieren wollen, achten Sie darauf, den Erlös mit Bedacht einzusetzen.
