In den Markt für Zwangsvollstreckungen zu investieren ist eine Strategie, die ein Maß an Raffinesse und Sorgfalt erfordert, das weit über das hinausgeht, was die meisten Menschen erkennen. Es kann ein großes Potenzial haben, aber es erfordert echte Anstrengungen, um Geld zu verdienen. Als solches sollte es als jede bedeutende Investition betrachtet werden, die Fokussierung erfordert. Sorgfalt; und sorgfältige Untersuchung der lokalen Eigentums-, Wirtschafts- und demografischen Trends. Dazu gehört auch die Entwicklung einer Strategie zum Erwerb und letztendlich zum Verkauf von Immobilien.
Überblick
Das Kaufen von Gebrauchtwagen bei Auktionen ähnelt dem Investieren in abgeschottete Immobilien. Gebrauchtwagenhändler sind Menschen, die alle Marken und Modelle sowie ihre häufigsten Mängel kennen und wissen, wie sie geändert werden können, um Werte zu schaffen. Sie gehen ein wesentlich geringeres Risiko ein als die durchschnittliche Person, die an der Auktion teilnimmt, nur um ein Auto mit einem Rabatt zu kaufen.
Viele Zwangsvollstreckungskäufer gehen zur Auktion in der Hoffnung, ein Schnäppchen zu machen - die Diskrepanz zwischen dem Auktionspreis und dem inneren Wert der Immobilie. Möglicherweise haben sie jedoch keine wirklichen Kenntnisse über die Anlage oder über Strategien zur Risikominderung. Auf dem Markt für Zwangsvollstreckungen von Wohnimmobilien erfahrene Anleger wissen, dass es ein Rezept für eine Katastrophe ist, sich auf Preisunterschiede als Haupteinnahmequelle für Kapitalanlagen zu verlassen.
Die richtige Methode zum Erhalten einer Abschottungseigenschaft ist nicht der Schrotflintenansatz, sondern das Auswählen von Eigenschaften, die sich in einem Gebietsschema befinden, das für eine Sanierung oder Verbesserung vorgesehen ist. Die Immobilie muss einzigartige Eigenschaften aufweisen, die sie von anderen in der Nachbarschaft oder auf dem lokalen Markt abheben oder die Gelegenheit bieten, Wert zu schaffen.
Anlagestrategien
Jeder Investor in Immobilien sollte eine spezifische Strategie verfolgen, die die Ziele und die Art und Weise des Erwerbs, des Haltens und eventuell der Veräußerung der Immobilie beinhaltet. Diese Strategie ist umso wichtiger, wenn Sie in den Markt für Zwangsvollstreckungen investieren. Sie müssen feststellen, ob die Zwangsvollstreckung auf einen besonderen Umstand zurückzuführen ist, der mit dem früheren Eigentümer zusammenhängt, oder auf einen allgemeineren Trend, der sich auf den lokalen Markt auswirken kann.
Investoren müssen eine erhebliche Menge an Research auf dem lokalen Immobilienmarkt durchführen. Die Nachfrage nach Immobilien ist eine Funktion des Bevölkerungswachstums, des Beschäftigungswachstums, des Wachstums des verfügbaren Einkommens und des demografischen Wandels. Dies wird die Preisgestaltung sowie die Fähigkeit zum Verkauf von Immobilien am Ende des Investitionszeitraums erheblich beeinträchtigen.
Erforschen Sie zukünftige Infrastrukturentwicklungen wie Straßen, Schulen und kommunale Projekte. Erfahren Sie auch, wie die lokalen und staatlichen Gebietskörperschaften das Unternehmenswachstum unterstützen und planen, bestimmte Probleme wie Verkehr, Luftqualität, Kriminalität und Steuern zu beheben. All diese Elemente machen einen Bereich begehrenswerter und erhöhen den Wert der darin enthaltenen Eigenschaften.
Akquisitionsstrategien
Den meisten Anlegern wurde beigebracht, Veröffentlichungen zu durchsuchen, in denen Vermögenswerte aufgelistet sind, die versteigert werden sollen, und mit den Eigentümern über ihre Absicht zu sprechen, die Immobilie zu kaufen, bevor sie in den Auktionsblock aufgenommen wird. Zwar können auf den Stufen des Gerichts Deals abgeschlossen werden, doch die Suche nach alternativen Möglichkeiten zur Sicherung notleidender Immobilien erhöht Ihre Chancen auf eine Schließung erheblich. Es kann auch die Gelegenheit bieten, die Immobilie vollständig zu verstehen und zu analysieren.
Nehmen wir zum Beispiel an, ein Investor erhält Zugang zu Immobilien, indem er seine Kontakte auf dem Markt und sein Wissen über Wohnungsbaukredite nutzt, um den schwachen Hausbesitzern zu helfen, mit ihren Kreditgebern zu verhandeln. Wenn die Kreditprobleme geklärt sind, erhöht der Investor nicht nur sein Ansehen sowohl bei den Eigentümern als auch bei den Kreditgebern, der Investor kann auch Empfehlungen erhalten und Zugang zu anderen mit Problemkrediten erhalten. Und wenn die Situation nicht geklärt werden kann, erwirbt der Investor als erster die Immobilie - weil er das Vertrauen der Eigentümer gewonnen hat. Investoren können auch eine fundierte Entscheidung über den Kauf der Immobilie treffen, da sie durch ihre Bemühungen die Nachteile und Vorteile der Immobilie erkannt haben.
Eine andere Strategie ist der Kauf der notleidenden Kredite mit einem Abschlag von den Kreditgebern. Banken und andere Kreditinstitute kaufen nicht gerne Zwangsvollstreckungen. Um die Übernahme von Immobilien zu vermeiden, verkaufen diese Institute häufig mehrere notleidende Kredite mit einem erheblichen Abschlag zum Nennwert.
Anleger können flexibler als die Kreditgeber sein, wenn es darum geht, ein notleidendes Darlehen zu erarbeiten. Manchmal wird es wieder zu einem leistungsfähigen Darlehen, das dank der geringeren Investitionsbasis des Anlegers eine viel höhere Rendite erzielt.
Nach der Gewürzung der Kredite können die Anleger diese entweder halten oder gegen eine Prämie verkaufen, sobald sie eine gewisse Zeit ihre Leistung erbracht haben. Für den Fall, dass sie nicht geklärt werden können, kann der Investor die Immobilie ausschließen und das Eigentum übernehmen, ohne mit anderen Parteien konkurrieren zu müssen. Der einzige Nachteil dieses Ansatzes ist, dass der Kauf eines Kreditpools einen höheren Kapitalaufwand erfordert als der Kauf einzelner Immobilien bei einer Auktion. Der Punkt ist, dass es kreative Möglichkeiten gibt, den Wettbewerb beim Erwerb eines notleidenden Vermögenswerts zu verringern.
Haltedauer und Ausstiegsstrategien
Anleger sollten sich auch sicher sein, was zu tun ist, wenn der Vermögenswert erworben wurde.
Wird die Immobilie wieder auf den Markt gebracht oder wird sie gehalten und gewürzt, bis sich der Markt vor dem Verkauf ändert? Investoren, die in Erwägung ziehen, Zwangsvollstreckungen zu kaufen und diese dann kurz nach dem Kauf wieder zu vermarkten, sollten nach Wegen suchen, um die Immobilie zu verbessern. Zu den Verbesserungen, die den größten Gewinn bringen, gehören das Hinzufügen von Schlafzimmern und Bädern, der Umbau von Küchen und die Fertigstellung von Kellern oder anderen ungenutzten Räumen.
Da Informationen zu Immobilientransaktionen öffentlich bekannt sind, werden einige potenzielle Käufer nach einer Zwangsvollstreckung keine Prämie für eine Immobilie zahlen müssen, auch wenn der Preis mit anderen Immobilien in der Region übereinstimmt. Wertschöpfung durch Neuentwicklung trägt zur Begründung des höheren Wiederverkaufspreises bei und kann das Risiko langer Vermarktungszeiten verringern. Anleger sollten jedoch vorsichtig sein, die Immobilie nicht so stark zu verbessern, dass ihr Preis viel höher ist als der benachbarter Immobilien.
Eine andere Strategie besteht darin, Vermögenswerte als Mietobjekte zu halten, bis auf dem Markt etwas passiert, um die Immobilienwerte zu verbessern. Auch hier müssen Anleger den Mietmarkt kennen, um eine ausreichende Nachfrage nach Mietflächen zu gewährleisten. Und dass die gekaufte Immobilie über genügend Miete verfügt, um die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie zu decken.
Für diejenigen, die mit der zusätzlichen Zeit und Mühe fertig werden, die ein Vermieter benötigt, kann der Kauf notleidender Immobilien mit einem Abschlag und die Umwandlung in eine Mietimmobilie beträchtlichen Wohlstand schaffen. Die Möglichkeit, attraktive Finanzierungen zu erhalten, wie z. B. zinslose Kredite in Verbindung mit dem Abzug von Hypothekenzinsen von Einkommenssteuern, bietet eine hervorragende Möglichkeit, einen Cashflow zu erzielen, während auf den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf gewartet wird.
Wohnimmobilien sind zwar nicht so volatil wie andere Anlageklassen, sie zeichnen sich jedoch durch lange Perioden mit niedrigen Renditen und dann einem Wertsprung aus, der einer wesentlichen Veränderung der Nachfrage entspricht und einen erheblichen Teil der Rendite erklärt. Dies ist wiederum der Anstoß für die laufende Forschung und eine Strategie für die Haltedauer, mit deren Hilfe der Zeitpunkt des Wertsprungs abgeschätzt und ein Plan für den Vermögenswert in Vorbereitung auf den Verkauf erstellt werden kann.
Ausstiegsstrategie
Eine Exit-Strategie nicht durchdacht zu haben, ist ein großer Fehler, den neue Investoren häufig machen. Viele haben den falschen Eindruck, dass der beste Zeitpunkt für eine Investition in Zwangsvollstreckungsimmobilien der Zeitpunkt ist, an dem eine Fülle von Immobilien verfügbar ist. Tatsächlich unterstreicht eine signifikante Zunahme von zum Verkauf stehenden Häusern und Zwangsversteigerungsimmobilien ein Problem, das die Menschen daran hindert, ihre Kredite zu bezahlen oder sie dazu zu bringen, ihre Häuser nicht mehr zu behalten. Dies könnte auf den Verlust von Arbeitsplätzen in der Region oder auf ein Infrastrukturproblem zurückzuführen sein, das die Region unerwünscht macht. Diese Trends werden sich positiv auf das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern oder Zwangsvollstreckungen und negativ auf die Nachfrage auswirken. Dies bedeutet, dass es schwieriger sein wird, die Immobilie zu verkaufen, bis sich die Marktgrundlagen verbessert haben.
Ein häufiger Fehler von Anlegern, die sich ausschließlich auf die Preisdifferenz für ihren Gewinn verlassen, besteht darin, dass sie die negativen Auswirkungen der Buchkosten nicht erkennen. Zu den Aufwendungen können Hypothekenzahlungen, Steuern, Versicherungen und Unterhaltszahlungen während eines längeren Vermarktungs- und Verkaufszeitraums gehören.
Die Festlegung einer Frist für den Verkauf einer Immobilie und die anschließende Herabsetzung des Preises bis zum Verkauf der Immobilie ist eine Möglichkeit, um übermäßige Transportkosten zu vermeiden. Es ist viel besser, mit einem kleinen Gewinn zu verkaufen, als eine Immobilie weiterhin zu einem Preis zu vermarkten, der eine lange Vermarktungsdauer und damit hohe Buchkosten gewährleistet, die zu Verlusten führen können.
Die Quintessenz
In notleidende Immobilienwerte zu investieren, um Wohlstand aufzubauen, ist eine gangbare Strategie, aber es ist kein Weg, schnell reich zu werden. Für jede Geschichte gibt es 10 weitere Menschen, die ihr Kapital verloren haben, weil sie nicht mit den Veränderungen in den Markttrends Schritt gehalten haben.
Diejenigen, die auf dem Markt der gerichtlichen Verfallserklärung erfolgreich sind, haben die Strategien und Taktiken anderer erfolgreicher Anleger untersucht. Sie haben Zeit und Ressourcen investiert, um die entsprechenden Marktkontakte zu knüpfen, die erforderlich sind, um einen Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen zu erzielen. Zeit und Energie in das Kennenlernen des lokalen Immobilienmarktes zu stecken, ist jedoch nur eine von mehreren Strategien, mit denen Investoren im Wettbewerb bestehen können. Der Erfolg basiert auf sorgfältig ausgearbeiteten und ausgeführten Akquisitionen sowie intelligenten Ausstiegsstrategien.
