Zusammen mit der Einkommensteuer im Jahr 1913 eingeführt, ist der Hypothekenzinssteuerabzug seitdem der beliebteste Steuerabzug für Millionen von US-Eigenheimbesitzern. Hier sehen wir uns die bestehenden Regeln für diesen Abzug sowie die neuen Änderungen an, die sich aus der Steuergesetzgebung vom Dezember 2017 ergeben.
Abzüge erhalten: Wer qualifiziert sich
In den meisten Fällen können alle Hypothekenzinsen bis zu einem bestimmten Kreditbetrag von den US-Bundessteuern abgezogen werden, sofern der Hausbesitzer die folgenden Anforderungen erfüllt:
- Er oder sie reicht das Formular 1040 ein und führt die Abzüge in Tabelle A auf. Er oder sie haftet rechtlich für das Darlehen - Sie können keine Zinsen abziehen, wenn Sie eine Zahlung für das Darlehen einer anderen Person leisten. Er oder sie haben die Zahlung für ein qualifiziertes Haus geleistet.
Acquisition Debt vs. Equity Debt: Großer Steuerdifferenz
Da die Abzüge von der Regierung geregelt werden, sind die Regeln natürlich nie so einfach, wie sie auf den ersten Blick erscheinen. Es gibt zwei Arten von Schulden, die zu steuerlich absetzbaren Zinsen führen. Das erste sind Schulden, die aufgenommen wurden, um Ihr Haus zu kaufen, zu bauen oder zu verbessern. Diese Art von Schulden wird als "Akquisitionsschuld" bezeichnet. Die zweite Art sind Schulden, die zu anderen Zwecken aufgenommen wurden und als "Eigenkapitalschulden" bezeichnet werden, da sie sich auf das Eigenkapital Ihrer Immobilie stützen. Diese Unterscheidung ist seit der Verabschiedung der neuen Steuergesetzgebung im Dezember 2017 besonders wichtig geworden (siehe Auswirkungen der GOP-Steuergesetzgebung auf Sie ).
Die Rechnung enthält wesentliche Änderungen in der Anzahl der Zinsschuldner, die Hypothekendarlehen und Eigenheimschulden abziehen können, so dass Zinsen nur für Kredite von 750.000 USD oder weniger abziehbar sind. Darüber hinaus haben sich die Regeln für Eigenheimdarlehen geändert, die nicht als Akquisitionsschuld verwendet werden, z. B. um medizinische oder Studienkosten zu bezahlen, anstatt ein Haus zu renovieren. Hier sind einige Details.
- Post-Okt. 13, 1987, bis 16. Dezember 2017, Schulden: Zinsen für eine Hypothek, die nach dem 13. Oktober 1987 aufgenommen wurde, um Ihr Haus zu kaufen, zu bauen oder zu verbessern, können nur dann vollständig abgezogen werden, wenn die Gesamtschuld aller Hypotheken, einschließlich etwaiger Großschulden, abgelaufen ist beträgt 1 Million US-Dollar oder weniger für verheiratete Paare und 500.000 US-Dollar oder weniger für Einzelpersonen oder verheiratete Paare, die getrennt einreichen. Post-Dec. 16, 2017, bis 31. Dezember 2025, Schulden: Die Zinsen für eine neue Hypothek, die zum Kauf, Bau oder zur Verbesserung Ihres Eigenheims aufgenommen wurde, sind nur dann vollständig abzugsfähig, wenn die Gesamtschuld aller Hypotheken bei verheirateten Paaren höchstens 750.000 USD und bei Ehepaaren höchstens 500.000 USD beträgt weniger für Singles oder verheiratete Paare, die getrennt einreichen. (Auch gedeckt: Darlehen im Rahmen eines verbindlichen Vertrags, der vor dem 16.12.17 in Kraft war, sofern der Kauf des Eigenheims vor dem 1.1.18 geschlossen wurde). Die Zinsen für ältere Kredite - und die Neufinanzierung solcher älterer Kredite - bleiben mit 1 Mio. USD absetzbar. Home Equity Debt nach Okt. 13. Dezember 1987 bis 16. Dezember 2017: Zinsen für Zweithypotheken (oder Eigenheimkredite), die nicht zum Kauf, Bau oder zur Verbesserung Ihres Eigenheims abgeschlossen wurden, dürfen für verheiratete Paare höchstens 100.000 USD und höchstens 50.000 USD betragen für Singles oder verheiratete Paare, die separat einreichen. Sie müssen außerdem weniger als den Marktwert Ihres Hauses abzüglich des Wertes aller Altschulden und aller Hypothekenschulden nach dem 13. Oktober 1987 betragen. Home Equity Debt nach Okt. 13, 1987, bis 16. Dezember 2017: Zinsen für Zweithypotheken (oder Eigenheimkredite), die aus anderen Gründen als zum Kauf, Bau oder zur Verbesserung Ihres Eigenheims abgeschlossen wurden, können überhaupt nicht abgezogen werden. Das ist wahr. selbst wenn das ursprüngliche Darlehen vor dem 16. Dezember 2017 aufgenommen wurde und bis zum 31. Dezember 2025 gültig ist. Dann würden die Darlehensregeln theoretisch auf die Regeln nach 1987 zurückgreifen.
Die Definition von 'Zuhause'
Die nächste Hürde, die Sie überwinden müssen, besteht darin, sicherzustellen, dass Ihre Immobilie ein "qualifiziertes Zuhause" ist. Um diese Definition zu erfüllen, muss die Unterkunft über Schlaf-, Koch- und Toiletteneinrichtungen verfügen. Artikel, die dieser Definition entsprechen, können Ihr Hauptwohnsitz, ein Zweitwohnsitz, eine Eigentumswohnung, ein Wohnmobil, ein Wohnwagen oder ein Boot sein.
Wenn Ihr Zuhause ein zweites Zuhause ist, können Sie die Zinsen von nur einem zweiten Zuhause abziehen. Sie müssen diese Unterkunft mindestens 14 Tage im Jahr nutzen. Wenn es sich bei Ihrem Zweitwohnsitz um ein Mietobjekt handelt, müssen Sie es in mehr als 10% der Zeit nutzen, in der das Objekt vermietet wird. Wenn Ihr Mietobjekt diese Kriterien nicht erfüllt, kann das Interesse nicht in Anhang A aufgeführt werden und muss stattdessen in Anhang E aufgeführt werden.
Refinanzierung
In den letzten Jahren haben sinkende Zinsen die Hausbesitzer ermutigt, ihre Hypotheken zu refinanzieren. Die Refinanzierung bietet die Möglichkeit, die monatlichen Hypothekenzahlungen zu reduzieren, die Laufzeit des Kredits zu verkürzen oder beides. Wenn die Refinanzierung ohne zusätzliche Schulden erfolgt, bleiben alle durch die Hypothek entstehenden Zinsen steuerlich absetzbar. Wenn Eigenheimbesitzer ihr Eigenheim als Sparschwein nutzen und sich refinanzieren, um Eigenkapital zu beschaffen, um Geld auszugeben - das heißt aus anderen Gründen als zum Kaufen, Bauen oder Verbessern ihres Eigenheims -, gilt die Eigenheimverschuldung nach dem 13. Oktober 1987 Anwendung: Abhängig von Ihrem Steuerstatus können Sie nur Zinsen in Höhe von 100.000 USD oder weniger usw. abziehen. (Weitere Informationen hierzu finden Sie unter Wann (und wann nicht) zur Refinanzierung Ihrer Hypothek .)
Dem IRS beweisen
Im Falle einer Prüfung durch den Internal Revenue Service benötigen Sie eine Kopie des Formulars 1098, Hypothekenzinserklärung, die jedes Jahr von der Firma, die Ihre Hypothek hält, zur Verfügung gestellt werden muss. Wenn Sie Ihre Hypothekenzahlung an eine natürliche Person zahlen, müssen Sie zusätzlich zu den gezahlten Zinsen den Namen, die Sozialversicherungsnummer und die Adresse des Hypothekeninhabers angeben. (Weitere Informationen finden Sie unter Überleben der IRS-Prüfung .)
Die Quintessenz
Der Steuerabzug für Hypothekenzinsen wird von Hausbesitzern geschätzt und von Befürwortern der Einkommensteuerreform verachtet. Befürworter von Pauschalsteuern befürworten den Wegfall dieses Abzugs, und seit vielen Jahren diskutieren die US-Gesetzgeber auf beiden Seiten des Ganges eine Reihe von Steuerreformplänen, die im Allgemeinen die Abschaffung des Abzugs von Hypothekenzinssteuern beinhalten. In der Steuerrechnung von 2017 hat es in verkleinerter Form überlebt. Was als nächstes passiert, bleibt abzuwarten
Weitere Informationen finden Sie unter Grundlegendes zur Hypothekenzahlungsstruktur .
