Möchten Sie eine Wohnimmobilie kaufen? Die Idee kann für einen ersten Investor entmutigend sein. Immobilien sind ein hartes Geschäft und das Feld ist mit Landminen übersät, die Ihre Renditen zunichte machen können. Hier sind die wichtigsten Dinge, die Sie beim Einkauf einer einkommensstarken Immobilie beachten sollten.
Starten Sie Ihre Suche
Möglicherweise möchten Sie einen Immobilienmakler, der Ihnen beim Abschluss des Kaufs hilft. Sie sollten jedoch selbst nach einer Immobilie suchen. Ein Agent kann unnötigen Kaufdruck auf Sie ausüben, bevor Sie eine Investition gefunden haben, die am besten zu Ihnen passt. Und um diese Investition zu finden, braucht es einige Schlägertechniken und etwas Schuhleder.
Die zentralen Thesen
- Überprüfen Sie gründlich die Nachbarschaft. Die Lebensqualität und die Annehmlichkeiten sind der Schlüssel. Ist die Leerstandsquote in der Nachbarschaft hoch? Das ist kein gutes Zeichen. Überprüfen Sie die lokalen Verkaufspreise, um einen Eindruck vom lokalen Marktwert zu erhalten. Ermitteln Sie die Durchschnittsmiete in der Region und prüfen Sie von dort aus, ob dies finanziell machbar ist.
Ihre Reichweite wird dadurch eingeschränkt, ob Sie beabsichtigen, die Immobilie aktiv zu verwalten oder eine andere Person mit der Verwaltung zu beauftragen. Wenn Sie aktiv verwalten möchten, möchten Sie keine Immobilie, die zu weit von Ihrem Wohnort entfernt ist. Wenn Sie eine Hausverwaltung beauftragen, sich darum zu kümmern, ist die Nähe weniger ein Problem.
Werfen wir einen Blick auf die 10 wichtigsten Punkte, die Sie bei der Suche nach dem richtigen Mietobjekt berücksichtigen sollten.
Top 10 Merkmale eines profitablen Mietobjekts
1. Nachbarschaft. Die Nachbarschaft, in der Sie kaufen, bestimmt die Art der Mieter, die Sie anziehen, und Ihre Leerstandsquote. Wenn Sie in der Nähe einer Universität einkaufen, besteht die Möglichkeit, dass Studenten Ihren Pool potenzieller Mieter dominieren und Sie jeden Sommer Schwierigkeiten haben, offene Stellen zu besetzen. Beachten Sie auch, dass einige Städte versuchen, Mietumwandlungen zu unterbinden, indem sie übermäßige Genehmigungsgebühren erheben und die Bürokratie anhäufen.
2. Grundsteuern. Grundsteuern variieren wahrscheinlich stark in Ihrem Zielgebiet, und Sie möchten wissen, wie viel Sie an sie verlieren werden. Hohe Grundsteuern sind nicht immer eine schlechte Sache in einer großartigen Nachbarschaft, die Langzeitmieter anzieht, aber es gibt auch miese Orte mit hohen Steuern. Die Steuerbehörde der Gemeinde hält alle Steuerinformationen bereit, oder Sie können mit den Hausbesitzern der Gemeinde sprechen. Es ist auch ratsam herauszufinden, ob eine Erhöhung der Grundsteuer in naher Zukunft wahrscheinlich ist. Eine Stadt in finanzieller Not kann die Steuern weit über das hinaus erhöhen, was ein Vermieter realistisch für die Miete berechnen kann.
3. Schulen. Wenn Sie es mit Häusern in Familiengröße zu tun haben, sollten Sie die Qualität der örtlichen Schulen berücksichtigen. Obwohl Sie sich hauptsächlich Gedanken über den monatlichen Cashflow machen, kommt der Gesamtwert Ihres Mietobjekts zum Tragen, wenn Sie es schließlich verkaufen. Wenn es keine guten Schulen in der Nähe gibt, kann sich dies auf den Wert Ihrer Investition auswirken.
4. Verbrechen. Niemand möchte nebenan an einem kriminellen Ort leben. Die örtliche Polizei oder öffentliche Bibliothek sollte genaue Kriminalitätsstatistiken für Nachbarschaften haben. Überprüfen Sie die Quoten auf Vandalismus, schwere Straftaten und geringfügige Straftaten, und stellen Sie fest, ob kriminelle Aktivitäten zunehmen oder abnehmen. Vielleicht möchten Sie auch nach der Häufigkeit einer Polizeipräsenz in Ihrer Nachbarschaft fragen.
5. Arbeitsmarkt. Standorte mit wachsenden Beschäftigungsmöglichkeiten ziehen mehr Mieter an. Um herauszufinden, wie hoch die Verfügbarkeit von Arbeitsplätzen in einem bestimmten Gebiet ist, wenden Sie sich an das US Bureau of Labour Statistics oder besuchen Sie eine lokale Bibliothek. Wenn Sie eine Ankündigung über einen Umzug eines großen Unternehmens in die Region sehen, können Sie sicher sein, dass Arbeiter, die auf der Suche nach einem Wohnort sind, in die Region strömen. Dies kann dazu führen, dass die Immobilienpreise je nach Art des Einzugs steigen oder fallen. Sie können davon ausgehen, dass Ihre Mieter dies auch tun, wenn Sie diese Firma in Ihrem Garten wünschen.
6. Ausstattung. Bereisen Sie die Nachbarschaft und besuchen Sie die Parks, Restaurants, Fitnessstudios, Kinos, öffentlichen Verkehrsmittel und alle anderen Vergünstigungen, die Mieter anziehen. In der Stadthalle finden Sie möglicherweise Werbematerial, das Ihnen eine Vorstellung davon gibt, wo die beste Mischung aus öffentlichen Einrichtungen und Privatbesitz zu finden ist.
7. Zukünftige Entwicklung. Die städtische Planungsabteilung wird Informationen über neue Entwicklungen erhalten, die in die Region kommen oder eingeordnet wurden. Wenn viel gebaut wird, ist es wahrscheinlich ein gutes Wachstumsgebiet. Achten Sie auf neue Entwicklungen, die den Preis der umliegenden Immobilien beeinträchtigen könnten. Zusätzliche Neubauten könnten auch mit Ihrer Immobilie mithalten.
8. Anzahl der Inserate und offenen Stellen. Wenn in einem Stadtteil ungewöhnlich viele Einträge vorhanden sind, kann dies entweder auf einen saisonalen Zyklus hinweisen oder auf einen Rückgang des Stadtteils. Sie müssen herausfinden, was es ist. In beiden Fällen zwingen hohe Leerstandsquoten die Vermieter dazu, die Mieten zu senken, um Mieter anzulocken. Niedrige Leerstandsraten ermöglichen es den Vermietern, die Mietpreise zu erhöhen.
9. Durchschnittsmieten. Die Mieteinnahmen sind Ihr Brot und Butter. Sie müssen also wissen, wie hoch die Durchschnittsmiete in der Region ist. Stellen Sie sicher, dass jede Immobilie, die Sie in Betracht ziehen, eine ausreichende Miete aufweist, um Ihre Hypothekenzahlung, Steuern und andere Kosten zu decken. Erforschen Sie das Gebiet gut genug, um abzuschätzen, wohin es in den nächsten fünf Jahren führen wird. Wenn Sie sich das Gebiet jetzt leisten können, aber die Steuern voraussichtlich steigen, kann eine erschwingliche Immobilie heute später Konkurs bedeuten.
10. Naturkatastrophen. Die Versicherung ist eine weitere Ausgabe, die Sie von Ihren Retouren abziehen müssen. Sie müssen also wissen, wie viel es Sie kosten wird. Wenn ein Gebiet für Erdbeben oder Überschwemmungen anfällig ist, können sich die Deckungskosten auf Ihre Mieteinnahmen auswirken.
Informationen erhalten
Offizielle Quellen sind großartig, aber sprechen Sie mit den Nachbarn, um die richtigen Informationen zu erhalten. Sprechen Sie mit Mietern und Hausbesitzern. Mieter werden gegenüber den negativen Aspekten weitaus ehrlicher sein, da sie keine Investition in sie haben. Besuchen Sie die Gegend zu verschiedenen Zeiten an verschiedenen Wochentagen, um Ihre zukünftigen Nachbarn in Aktion zu sehen.
Eine Immobilie auswählen
Die beste Anlageimmobilie für Anfänger ist in der Regel ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung. Eigentumswohnungen sind wartungsarm, da die Eigentumswohnungsvereinigung sich um Reparaturen von außen kümmert und Sie sich nur um das Innere kümmern müssen. Eigentumswohnungen erzielen jedoch tendenziell niedrigere Mieten und werden langsamer gewürdigt als Einfamilienhäuser.
Einfamilienhäuser ziehen tendenziell längerfristige Mieter an. Familien oder Paare sind in der Regel bessere Mieter als Singles, da sie mit höherer Wahrscheinlichkeit finanziell stabil sind und die Miete regelmäßig zahlen.
Wenn Sie die Nachbarschaft eingegrenzt haben, suchen Sie nach einer Immobilie, die das Potenzial für Wertsteigerung und einen guten prognostizierten Cashflow hat. Schauen Sie sich Objekte an, die teurer sind als Sie sich leisten können und die sich in Ihrer Reichweite befinden. Immobilien verkaufen sich oft unter ihrem Notierungspreis.
Sehen Sie sich die Listenpreise anderer Immobilien an und fragen Sie Käufer nach dem endgültigen Verkaufspreis, um eine Vorstellung davon zu bekommen, wie hoch der Marktwert in der Nachbarschaft tatsächlich ist.
Als Wertsteigerungspotenzial suchen Sie eine Immobilie, die mit einigen kosmetischen Änderungen und einigen Renovierungen Mieter anzieht, die bereit sind, höhere Mieten zu zahlen. Dies erhöht auch den Wert der Immobilie, wenn Sie sie nach einigen Jahren verkaufen.
Ein wichtiger Schritt, um ein rentables Unterfangen sicherzustellen, ist natürlich der Kauf einer Immobilie zu einem vernünftigen Preis. Die Empfehlung für Mietobjekte lautet, nicht mehr als das Zwölffache der erwarteten Jahresmiete zu zahlen.
Miete einstellen
Wie wird die potenzielle Miete ermittelt? Sie müssen eine fundierte Vermutung anstellen. Lassen Sie sich nicht von zu optimistischen Annahmen hinreißen. Wenn die Miete zu hoch angesetzt wird und monatelang eine leere Einheit übrig bleibt, sinkt der Gesamtgewinn in Eile.
Beginnen Sie mit der Durchschnittsmiete für die Nachbarschaft und arbeiten Sie von dort aus. Überlegen Sie, ob Ihr Platz mehr oder weniger wert ist und warum.
Um herauszufinden, ob die Mietzahl für Sie als Investor geeignet ist, müssen Sie herausfinden, was der Ort tatsächlich kostet. Subtrahieren Sie Ihre erwartete monatliche Hypothekenzahlung, die Grundsteuer geteilt durch 12 Monate, die Versicherungskosten geteilt durch 12 und eine großzügige Erstattung für Wartung und Reparatur.
Unterschätzen Sie nicht die Kosten für Wartung und Reparatur. Diese Kosten hängen vom Alter der Immobilie ab und davon, wie viel Sie selbst vorhaben. Ein neueres Gebäude benötigt wahrscheinlich weniger als ein älteres. Es ist unwahrscheinlich, dass eine Wohnung in einem Komplex für Senioren denselben Schaden erleidet wie ein Studentenwohnheim außerhalb des Campus.
Selbstreparaturen reduzieren die Kosten erheblich, bedeuten aber auch, dass Sie rund um die Uhr für Notfälle zur Verfügung stehen. Eine andere Möglichkeit ist die Anmietung einer Hausverwaltungsfirma. Die Firma kümmert sich jeden Monat um alles, von kaputten Toiletten bis hin zum Mieteinzug. Rechnen Sie mit 10% der Bruttomieteinnahmen für diesen Service.
Wenn all diese Zahlen noch herauskommen oder, noch besser, ein wenig übrig bleiben, können Sie Ihren Immobilienmakler jetzt dazu bringen, ein Angebot abzugeben.
Kauf tätigen
Banken haben strengere Anforderungen an die Gewährung von Darlehen für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien als für Hauptwohnsitze. Sie gehen davon aus, dass Menschen in schwierigen Zeiten weniger geneigt sind, ihre Häuser zu gefährden als ein Geschäftshaus. Seien Sie bereit, mindestens 20% bis 30% für eine Anzahlung zuzüglich der Abschlusskosten zu zahlen. Lassen Sie die Immobilie von einem Fachmann gründlich inspizieren und vor der Unterzeichnung alles von einem Anwalt überprüfen.
Vergessen Sie nicht die Hausbesitzerversicherung. Die Mieterversicherung deckt das Eigentum eines Mieters ab, aber das Gebäude selbst liegt in der Verantwortung des Vermieters, und die Versicherung kann teurer sein als für ein ähnliches Wohneigentum. Hypothek, Versicherung und Abschreibung der Immobilie sind bis zu einem bestimmten Betrag steuerlich absetzbar.
Die Quintessenz
Jeder Staat hat gute Städte, jede Stadt hat gute Nachbarschaften und jede Nachbarschaft hat gute Immobilien. Es erfordert viel Beinarbeit und Recherche, um alle drei in eine Reihe zu bringen.
Wenn Sie Ihr ideales Mietobjekt gefunden haben, halten Sie Ihre Erwartungen realistisch und stellen Sie sicher, dass Ihre eigenen Finanzen solide genug sind, dass Sie darauf warten können, dass das Objekt Geld generiert, anstatt es dringend zu benötigen.
