Verwenden Sie Ihre IRA, um Immobilien zu kaufen

Inhaltsverzeichnis

• Der richtige IRA für Immobilien
• Was ist und was nicht dein?
• Kauf in einer IRA abschließen
• Besitz der Immobilie in einer IRA
• Verkauf der Immobilie in einer IRA
• Vor- und Nachteile von Eigentum in einer IRA
• Die Quintessenz

In Bezug auf IRAs sind finanzielle Vermögenswerte - Aktien, Anleihen und Investmentfonds oder Exchange Traded Funds (ETFs) - die üblichen Anlageverdächtigen. Dennoch ist es unter bestimmten Bedingungen möglich, Immobilien in Ihrer Roth IRA zu halten. Sie können Einfamilien- oder Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien wie Einzelhandelsgeschäfte, Hotels oder Bürokomplexe, unbebautes Land und Grundstücke und sogar Bootsrutsche kaufen.

Es ist jedoch nicht so einfach, ein paar hundert Aktien zu kaufen. Wenn Sie über Ihre selbstgesteuerte IRA in Immobilienkäufe eintauchen möchten, müssen Sie die Regeln kennen - und es gibt viele davon.

Die zentralen Thesen

• Sie können Immobilien in Ihrer IRA halten, aber Sie benötigen dazu eine selbstverwaltete IRA. Jede Immobilienimmobilie, die Sie kaufen, muss ausschließlich für Investitionszwecke bestimmt sein: Sie und Familienmitglieder können sie nicht verwenden. Kauf von Immobilien innerhalb von Eine IRA erfordert normalerweise die Zahlung in bar, und alle Eigentumsausgaben müssen von der IRA bezahlt werden. Das Halten von Immobilien in Ihrer IRA kann mit Steuerproblemen und Bürokratie schwierig sein. Auf der anderen Seite können Sie mit Immobilien eine gute (oder hervorragende) Rendite erzielen und Ihr Portfolio diversifizieren.

Die richtige IRA für den Kauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Zuallererst muss Ihre IRA selbstgesteuert sein. Der Begriff „selbstgesteuert“ bedeutet, dass alternative Anlagen von der IRA-Depotbank, dem Finanzinstitut oder dem Unternehmen, das für die Aufbewahrung von Aufzeichnungen und die Berichtspflichten der IRS verantwortlich ist, akzeptiert oder angeboten werden. Eine selbstverwaltete IRA ist unabhängig von Maklern, Banken oder Investmentunternehmen, die Entscheidungen für Sie treffen würden (die meisten Maklerkonten erlauben sowieso keine Immobilienbestände).

Um Eigentum über Ihre IRA zu kaufen und zu besitzen, benötigen Sie noch eine Depotbank, eine auf selbst gesteuerte Konten spezialisierte Einrichtung, die die Transaktion, die damit verbundenen Formalitäten und die Finanzberichterstattung verwaltet. Der Depotbank wird alles daran gesetzt, dass Sie nicht gegen die strengen Regeln für diese Art von Immobilientransaktionen verstoßen.

Wie zu erwarten, berechnet die Depotbank eine Gebühr für den Service. Es gibt Ihnen jedoch keinen Rat, wie Sie Ihre Bestände am besten strukturieren können. Diese Depotbank hat die Aufgabe, die Backoffice-Arbeit zu erledigen.

Bevor wir uns den Rest der Regeln ansehen, sollten Sie diese grundlegende Tatsache verstehen: Sie und Ihre IRA sind zwei getrennte Einheiten. Ihre IRA besitzt das Eigentum - Sie nicht. Tatsächlich lautet der Titel der Immobilie „XYZ Trust Company Custodian (FBO) IRA“.

Was ist und was nicht dein?

Ihre Immobilie muss eine reine Investition sein. Sie können es nicht als Feriendomizil, als Wohnort für Ihre Kinder, als Zweitwohnsitz oder als Büro für Ihr Unternehmen nutzen. Diese Regeln gelten für Sie und für Personen, die von der IRS als „disqualifiziert“ eingestuft werden. Wer gilt als disqualifizierte Person?

• Ihr EhepartnerIhre Eltern, Großeltern und UrgroßelternIhre Kinder und deren Ehepartner, Enkel und UrenkelDienstleister Ihres IRAAny-Unternehmens, das mehr als 50% des Eigentums besitzt

Sie können die Immobilie auch nicht von einer dieser disqualifizierten Personen erwerben - dies wird als selbstabwickelnde Transaktion bezeichnet - und die IRA kann auch keine Immobilie erwerben, die Sie bereits besitzen. Weitere Informationen zu verbotenen Transaktionen finden Sie in Abschnitt 4.72.11.2.1 des Handbuchs für interne Einnahmen.

Kauf tätigen

Ihr IRA-Kontostand muss ziemlich hoch sein, da es nicht einfach ist, eine Hypothek für den Kauf einer Immobilie innerhalb einer IRA zu erhalten. Sie müssen wahrscheinlich in bar bezahlen, was nicht nur einen großen Teil Ihres Kontos belastet, sondern auch Ihre Rendite beeinflusst.

Immobilieninvestoren setzen häufig einen kleinen Betrag ein und nutzen die immer noch relativ niedrigen Zinssätze, um den Kauf zu nutzen. Sie gehen davon aus, dass sie mit der Immobilie mehr Geld verdienen können, als sie mit Zinsen bezahlen. Wenn Sie Ihren Immobilienkauf nicht finanzieren können, verlieren Sie das Potenzial für einen signifikanten Return on Investment (ROI).

Einige Banken werden Kredite für diese Art von Transaktionen in Betracht ziehen, dies stellt jedoch ein anderes Problem dar: Alle Einnahmen aus der Immobilie können dann als steuerpflichtiges Einkommen (Business Taxable Income, UBTI) betrachtet werden. Weitere Informationen zu UBTI finden Sie in Abschnitt 511 404 des IRS Internal Revenue Code (IRC).

Eigentum

Da Ihre IRA keine Steuern zahlt, können Sie die Abzüge, die mit dem Besitz von Immobilien verbunden sind, nicht nutzen. Da Sie in bar bezahlt haben, sind keine Hypothekenzinsen abzuziehen. Sie profitieren auch nicht von Grundsteuerabzügen oder -abschreibungen. Wenn Ihre Immobilie Mieteinnahmen generiert, fließt jedes Teil davon direkt in Ihre IRA zurück. Da Sie die Immobilie nicht besitzen, können Sie keinen Teil des Einkommens einkassieren. (Natürlich bekommen Sie das Geld irgendwann, wenn Sie im Ruhestand von Ihrem Konto abheben.)

Auf der positiven Seite kommt keine der Wartungs- oder anderen damit verbundenen Kosten für den Besitz von Immobilien aus Ihrer Tasche. Die IRA zahlt für alles. Dies ist jedoch nicht ohne Nachteile. Jeder Dollar, der aus Ihrer IRA herauskommt, ist ein Dollar, dessen steuerfreier Wert nicht länger um ein paar Jahrzehnte steigen wird.

Ein großes Risiko: Wartungskosten, die das Bargeld Ihrer IRA belasten und zu teuren Strafen führen, wenn Sie zu viel auf das Konto einzahlen, um sie zu decken.

Und was passiert, wenn Eigentum eine Reihe größerer Ausgaben verursacht, die Ihr IRA-Guthaben so stark belasten, dass das Konto nicht genug Geld hat, um es zu bezahlen? Denken Sie daran, dass Sie für diese Immobilie nichts aus eigener Tasche bezahlen können, und die Beiträge der IRA sind begrenzt: Sie können im Jahr 2020 nur 6.000 bis 7.000 US-Dollar einzahlen, wenn Sie 50 Jahre oder älter sind.

Wenn dies die Reparatur nicht abdeckt und Sie mehr einzahlen müssen, müssen Sie die Strafen in Kauf nehmen, die mit einem zu hohen Beitrag verbunden sind. Dies ist ein erhebliches Risiko, da für Immobilien häufig eine teure Instandhaltung erforderlich ist und die Einnahmen aus der Vermietung möglicherweise nicht die Ausgaben decken, die Sie in einem wartungsintensiven Jahr tätigen müssen.

Verkauf der Immobilie in einer IRA

Um Ihre Immobilie zu verkaufen, berechnen Sie einen Verkaufspreis wie bei jedem anderen Immobilienbestand. Wenn beide Parteien einen Preis und Konditionen vereinbart haben, fordern Sie Ihre Depotbank auf, die Immobilie im Namen Ihrer IRA zu verkaufen. Alle Gelder fließen in Abhängigkeit von der Zusammensetzung Ihrer IRA entweder steuerlich aufgeschoben oder steuerfrei in Ihre IRA zurück.

Eine letzte Überlegung: Liquidität. Wie einfach ist es für Sie, aus der Investition herauszukommen? Mit Aktien ist es relativ einfach. Manchmal können Sie Ihr Geld in Sekundenschnelle zurückerhalten. Im Gegensatz dazu handelt es sich bei Immobilien um eine notorisch illiquide Anlage. Die Veräußerung kann lange dauern, und Sie könnten unterwegs Geld verlieren. Als in der Großen Rezession 2008 acht Millionen Menschen davon erfuhren, könnten Sie sich mit einem Vermögen konfrontiert sehen, das weniger wert ist als der Betrag, den Sie dafür schulden.

Vor- und Nachteile von Eigentum in einer IRA

Wir haben so viele Probleme und Nachteile angesprochen, dass Sie sich an dieser Stelle vielleicht fragen, ob es sinnvoll ist, eine Immobilie in eine IRA aufzunehmen. In der Vergangenheit war Immobilien eine gute langfristige Investition, da die Immobilienwerte mit der Zeit steigen und die langfristige Wertsteigerung mit dem langfristigen Anlagehorizont eines Rentenkontos einhergeht. Kurzfristig sind alle Einkünfte, die die Immobilie erzielt, innerhalb der IRA steuerlich geschützt. Schließlich tragen Immobilien als hartes Kapital zur Diversifizierung eines Portfolios bei, das ansonsten in Aktien und andere Wertpapiere investiert ist - nicht die schlechteste Idee der Welt.

Vorteile

• Immobilien tragen zur Diversifizierung eines Portfolios bei und bewegen sich häufig gegen die Finanzmärkte.

• Immobilien haben sich im Laufe der Zeit historisch bewährt, ideal für den langfristigen Anlagehorizont einer IRA.

• Immobilien können einen konstanten Einkommensstrom aus Mieten liefern, und jedes Mieteinkommen, das Sie sammeln, wächst innerhalb der IRA steuerfrei.

• Sie können Immobilien kaufen, verkaufen, kippen und ansammeln.

Nachteile

• Sie müssen eine selbstgesteuerte IRA bei einer Depotbank einrichten.

• Sie können keine Abzüge für Grundsteuern, Hypothekenzinsen, Abschreibungen und andere immobilienbezogene Aufwendungen geltend machen.

• Alle Ausgaben, Reparaturen und Wartungskosten müssen mit IRA-Mitteln bezahlt werden, und Sie müssen andere bezahlen, um sie zu erledigen und die Immobilie zu verwalten.

• Sie und Ihre Verwandten können nicht auf dem Grundstück wohnen oder ein Geschäft betreiben.

Die Quintessenz

Die Verwendung einer IRA zum Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie ist weder für schwache Nerven noch für Personen geeignet, die mit den unterschiedlichen Arten von individuellen Altersvorsorgekonten nicht vertraut sind. Immobilieninvestitionen jeglicher Art sind recht riskant oder bestenfalls wartungsintensiv. Für eine IRA ist Immobilien jedoch eine besonders risikoreiche Wahl. Die Immobilienwerte dürfen nicht nur fallen, sondern auch steigen. Ein Jahr mit erheblichen Unterhaltskosten kann Sie auch bestrafen, wenn Ihr Einkommen und Ihr Beitragslimit für die IRA keine Reparaturen abdecken, die Sie nicht ignorieren dürfen.

Wenn Sie nicht die Zeit und das Fachwissen haben, um Immobilien zu verwalten, sind Sie wahrscheinlich am besten mit den gängigsten Strategien für Ihre IRA dran. Oder erwägen Sie verbriefte Immobilienoptionen wie Immobilieninvestmentfonds (REITs) oder Investmentfonds und ETFs, die in Immobilien investieren. Dies ist eine indirekte Form des Eigentums, aber sie ist einfacher und liquider und kann auch in regulären IRAs gehalten werden.