Mietereinbauten werden auch als Mietereinbauten oder -ausbauten bezeichnet. Es handelt sich um Änderungen, die vom Eigentümer oder Pächter vorgenommen wurden, um den Raum für den Mieter nutzbarer zu machen.
Mietereinbauten sind eine gängige Praxis in gewerblichen Immobilienbereichen, in denen Bauherren Mieter gewinnen und binden möchten. Diese Verbesserungen können auch im Rahmen einer neuen Leasingverhandlung bereitgestellt werden.
Was ist und ist keine Mietereinbesserung?
Mietereinbauten werden in der Regel vom Eigentümer vorgenommen. Innenräume werden entsprechend den betrieblichen Anforderungen des Mieters angepasst, z. B. Änderungen an Decken, Fußböden und Innenwänden.
Veränderungen an der Außenseite eines Gebäudes oder Umbauten, die anderen Mietern des Gebäudes zugute kommen, gelten nicht als Mietereinbauten. Beispiele für Verbesserungen außerhalb der Pacht sind Aufzüge, Dachkonstruktionen und das Pflastern von Gehwegen.
Mietereinbauten sind auf die betrieblichen Bedürfnisse und Vorlieben des Mieters ausgerichtet.
In einem Unternehmen mit einem Callcenter müssen möglicherweise kleine Kabinen und Telefone installiert werden. Eine Arztpraxis benötigt möglicherweise eine Reihe von Sprechzimmern mit mehr Freiräumen für Krankenschwestern und Administratoren.
Die zentralen Thesen
- Mietereinbauten werden auch als Mietereinbauten oder -ausbauten bezeichnet. Der Eigentümer nimmt in der Regel Änderungen an einem gewerblichen Immobilienbereich vor, um den Bedürfnissen des Mieters gerecht zu werden. Mietereinbauten werden auf den Innenraum angewendet, z. B. auf Decken, Wände und Böden an der Außenseite eines Gebäudes gelten nicht als Mietereinbauten.
In der Einzelhandelsbranche kommt es häufig zu Mietereinbauten, da jeder Mieter ein bestimmtes Layout und Design benötigt. Zu den typischen Mietereinbauten im Einzelhandel gehört die Aufteilung eines großen offenen Raums in kleinere, strukturiertere Bereiche. Bau von Umkleidekabinen, Installation von Verkaufsregalen und Empfangstheken, Bodenersatz, Spezialbeleuchtung und Technologiesystemen.
Vermieter bieten häufig eine Zahlung oder einen Rabatt auf die Miete an, damit die Mieter die notwendigen Verbesserungen der gewerblichen Mietverträge selbst vornehmen können.
Bezahlen für Mietereinbauten
Es gibt vier Hauptmethoden, mit denen ein Vermieter für die Verbesserung von gewerblichen Mietverhältnissen aufkommen kann: Zuschüsse für Mietverbesserungen, Mietrabatte, Gebäudestandardzuschüsse und schlüsselfertige Projekte.
Tenant Improvement Allowance (TIA)
Mit einem Mieter-Verbesserungsgeld (TIA) stellt der Vermieter dem Mieter einen bestimmten Geldbetrag zur Deckung der Verbesserungen zur Verfügung und der Mieter überwacht die Arbeiten. Der erhaltene Betrag hängt von mehreren Faktoren und der Größe der Fläche ab. Zum Beispiel 10 bis 20 US-Dollar pro Quadratfuß.
Schnelle Tatsache
Seit dem Gesetz über Steuersenkungen und Arbeitsplätze (TCJA) von 2018 werden Gebäudeverbesserungen, Pachtverbesserungen, qualifizierte Gastronomieimmobilien und qualifizierte Einzelhandelsverbesserungen für Steuerzwecke als qualifizierte Verbesserungsimmobilien (QIP) behandelt.
Mietrabatte
In einigen Fällen kann ein Vermieter eine kostenlose Miete oder einen Rabatt auf die Miete für eine bestimmte Anzahl von Monaten anbieten. Der Mieter nutzt die Ersparnisse, um Verbesserungen zu bezahlen und die Arbeit zu überwachen. Ein Mieter kann beispielsweise im Rahmen eines vierjährigen Mietvertrags eine viermonatige kostenlose Miete erhalten.
Gebäudestandardzuschlag
Diese Zulage wird auch als "Auslagerungszulage" bezeichnet. Der Vermieter kann ein Verbesserungspaket anbieten, das sich aus Bodenbelägen und Einrichtungsgegenständen zu einem bestimmten Preis zusammensetzt. Der Mieter wählt Artikel aus dem Paket aus, muss jedoch für Verbesserungen zahlen, die nicht im Paket enthalten sind. In diesem Fall beaufsichtigt der Vermieter die Nachbesserungsarbeiten.
Schlüsselfertige Projekte
Für schlüsselfertige Projekte reicht der Mieter einen Verbesserungsplan mit Kostenvoranschlägen ein. Der Vermieter bezahlt und überwacht die gesamte Arbeit.
Steuerliche Behandlung von Mietereinbauten
Mietereinbauten gelten als Kapital und werden über die Laufzeit des Mietvertrages abgeschrieben. Ursprünglich wurden Gebäudeverbesserungen, Mietereinbauten, qualifizierte Gastronomieimmobilien und qualifizierte Einzelhandelsverbesserungen unterschiedlich behandelt.
Seit dem Gesetz über Steuersenkungen und Arbeitsplätze (TCJA) von 2018 sind sie in einer einzigen zusammengefasst und werden als qualifiziertes Verbesserungsobjekt (QIP) bezeichnet. Insbesondere fällt der 15-Jahres-Abschreibungsbonus nicht mehr unter das neue Steuergesetz, und die Abschreibung erfolgt über 20 Jahre oder länger.
