Warum der Wohnungsmarkt nicht wie 2008 abstürzt: Robert Shiller

Ein starker Rückgang des Immobilienmarktes hat zu Befürchtungen geführt, dass sich eine Wiederholung des Subprime-Zusammenbruchs von 2007/08 abzeichnet, aber der Ökonom des Nobelpreisträgers, der diese Krise vorhergesagt hat, glaubt, dass solche Befürchtungen heute überwunden sind. Während Professor Robert Shiller von der Yale University feststellte, dass die Immobilienpreise seit 2012 gestiegen sind, sagte er gegenüber CNBC: "Eine Immobilienblase ist nicht viel in Sicht… Es ist nicht dasselbe. Es ist ruhiger." Er fügte hinzu: "Ich erwarte zu diesem Zeitpunkt keine scharfe Wende auf dem Immobilienmarkt."

Der SPDR Homebuilders ETF (XHB) brach zwischen dem 17. März 2006 und dem 9. März 2009 um 81% ein, basierend auf den bereinigten Schlusskursen von Yahoo Finance. Dieses Jahr ist es zum 29. Oktober um 32% gesunken, verglichen mit seinem 52-Wochen-Hoch im Intraday-Handel am 24. Januar. Einige aktuelle Anzeichen von Stress auf dem Immobilienmarkt sind in der folgenden Tabelle zusammengefasst.

Steigende Hypothekenzinsen

Steigende Immobilienpreise

Sinkende Preise für Immobilienaktien

Der Wohnungsbau fängt an

Der Verkauf von neuen Häusern nach unten

Die Menschen bleiben länger in alten Häusern

Quellen: CNBC, MarketWatch, Goldman Sachs

Relevanz für Investoren

Eine Immobilienpreisblase und der anschließende Subprime-Zusammenbruch waren Schlüsselfaktoren für die Finanzkrise im Jahr 2008. Die Immobilienpreise stiegen in spekulativem Aufruhr, die Kreditvergabeinstitute waren übermäßig locker, und viele Käufer von Eigenheimen gingen von Hypotheken aus, die über ihre langfristigen Grenzen hinausgingen. Langfristige Finanzierungsmöglichkeiten und schließlich eine Welle von Kreditausfällen bedrohten die Zahlungsfähigkeit einiger wichtiger Finanzinstitute. Dies wiederum führte zu einem starken Rückgang der Liquidität, einem Börseneinbruch und einem weltweiten Einbruch der Wirtschaft.

Shiller hatte eine Kette von Ereignissen in diese Richtung vorausgesehen, als andere bedeutende Persönlichkeiten aus den Bereichen Finanzen und Wirtschaft, wie der frühere Vorsitzende des Federal Reserve Board Alan Greenspan, nicht glaubten, dass eine Immobilienblase im Entstehen sei. Die Erinnerungen an 2007–08 lassen heute die Sorge aufkommen, dass eine Abkühlung des Immobilienmarktes in den ersten Phasen des Platzens eine Blase darstellen könnte.

"Die Subprime-Krise war ein Ereignis, das Geschichte geschrieben hat", sagte Shiller gegenüber CNBC und stellte fest, dass sie die stärkste Auf- und Abbewegung der Immobilienpreise in der US-Geschichte beinhaltete. Shiller ist vor allem für die Entwicklung der CAPE-Quote zur Analyse von Börsenbewertungen bekannt. Er ist auch Mitentwickler des Case-Shiller Home Price Index. Die letzte Veröffentlichung im September zeigte eine Verlangsamung des Anstiegs der Eigenheimpreise im Juli pro CNBC. Dennoch ist der Durchschnittspreis eines neuen Eigenheims laut CBS News seit Ende 2011 um mehr als 60% gestiegen.

"Ich erwarte zu diesem Zeitpunkt keine scharfe Wende auf dem Immobilienmarkt." - Robert Shiller, Nobelpreisträger

Der Zinssatz für die 30-jährige Festhypothek der Benchmark liegt nun bei rund 5%. Dies ist der höchste Stand seit 2011, laut einem aktuellen Bericht von Goldman Sachs, der angibt, dass der Index für die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien in der Nähe seines niedrigsten Standes seit 10 Jahren liegt. Im September sanken die Baubeginne pro Goldman um 5, 3% und die Verkäufe neuer Häuser ab August um 5, 5%. Im Vergleich zu September 2017 gingen die Verkäufe von neuen Eigenheimen gemäß den von CNBC angegebenen Daten des US Census Bureau um 13% zurück.

Junge Menschen im Alter von 25 bis 34 Jahren aus der sogenannten Millennial-Generation haben eine um etwa 8% niedrigere Wohneigentumsquote als die Baby-Boomer und Gen-X-Menschen im gleichen Alter, nach Angaben des Urban Institute, das von CBS zitiert wird. Hohe Studentendarlehensschulden und ein niedriges Lohnwachstum sind Faktoren für die niedrige Wohneigentumsquote der Millennials, die dazu führte, dass bundesweit etwa 3, 4 Millionen Hausbesitzer weniger wohnten, als dies sonst nach denselben Quellen der Fall gewesen wäre.

In der Zwischenzeit nimmt die durchschnittliche Beschäftigungsdauer der Menschen in ihren Häusern zu, was zum Teil auf das Erschwinglichkeitsproblem bei neuen Häusern zurückzuführen ist, berichtet MarketWatch. Basierend auf einer Analyse von Attom Data Solutions geht aus diesem Bericht hervor, dass das durchschnittliche bestehende Eigenheim, das im 3. Quartal 2018 den Besitzer wechselte, für 8, 23 Jahre von seinem Vorbesitzer bewohnt wurde, was fast der doppelten Zeit im Jahr 2000 entspricht, als die Daten von Attom anfingen. Dieselbe Geschichte zitiert Daten von CoreLogic, aus denen hervorgeht, dass 2, 2 Millionen Hausbesitzer Unterwasserhypotheken haben, die mehr als die Häuser wert sind, und dass weitere 550.000 ein Eigenheimkapital von weniger als 5% haben, was bedeutet, dass Immobilienmaklerprovisionen und andere Transaktionskosten wahrscheinlich sind Lassen Sie sie ohne Gewinn bei einem Verkauf.

Vorausschauen

Ein konträrer Schritt könnte darin bestehen, in heruntergekommene Immobilienaktien zu investieren. Ein starker Bärenmarkt oder eine wirtschaftliche Rezession würden jedoch noch mehr Verluste auslösen. Darüber hinaus ergab eine Studie von Fannie Mae, die von CBS-Projekten zitiert wurde, dass alternde Baby-Boomer, die eine Verkleinerung anstreben, möglicherweise noch niedrigere Preise für ihr bestehendes Eigenheim akzeptieren müssen, was den Wohnungsmarkt noch weiter drückt.

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