Zahlen sich Ihre Renovierungsarbeiten für Ihr Zuhause aus?

Der Umbau bestimmter Bereiche eines Einfamilienhauses ist eine hervorragende Möglichkeit für Hausbesitzer, einer Immobilie auf Kosten anderer mehr Funktionalität und Schönheit zu verleihen. Durch die Auswahl des richtigen Projekts zur Verbesserung Ihres Wohnraums kann ein erheblicher Teil der Ausgaben in Form von höheren Immobilienwerten an zukünftige Eigentümer weitergegeben werden.

Die zentralen Thesen

• Der Umbau kann den Return on Investment (ROI) eines Hauses steigern. Holzdecks, Fensteraustausch sowie Aufrüstungen für Küche und Bad erzielen in der Regel die höchsten Renditen. Zur Kostendeckung müssen bei Umbauprojekten im Allgemeinen Konstruktions- oder Strukturfehler behoben werden, um die Baukosten zu decken. Die Kosten für die Renovierung von Mietobjekten können während eines Verkaufs wieder hereingeholt werden. Wohnungsbaudarlehen sind eine Möglichkeit zur Finanzierung von Renovierungsprojekten, bei denen nur Zinsen gezahlt werden, bis die Immobilie verkauft und die Kosten wieder hereingeholt sind. Einer der größten Fehler bei der Renovierung ist die Verbesserung eines Hauses, das weit über dem Durchschnitt benachbarter Häuser liegt. Die Preise für Eigenheime spiegeln in der Regel den Geschmack der lokalen Eigenheimkäufer und den Betrag wider, den sie bereit sind zu zahlen.

Was ist vor der Renovierung zu beachten?

Der Return on Investment (ROI) eines Renovierungsprojekts hängt von den lokalen Marktmerkmalen, dem Zustand des Wohnimmobilienmarkts beim Verkauf der Immobilie und der Qualität der ausgeführten Arbeiten ab. In der Vergangenheit und im Durchschnitt erzielten bestimmte Projekte, wie das Hinzufügen einer Holzterrasse, Aufrüstungen für Küche und Bad sowie der Austausch von Fenstern, unabhängig vom Standort der Immobilie oder dem Zustand des Wohnimmobilienmarktes den größten ROI.

Größere Renovierungen sind nicht immer besser, da höhere Ausgaben nicht immer eine höhere Wertschöpfung gewährleisten.

Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass ein Hausbesitzer mehr als die Baukosten zurückerhält, es sei denn, das Umbauprojekt wurde entwickelt, um ein strukturelles Problem oder einen Konstruktionsfehler zu beheben. Wenn die Kostendeckung ebenso wichtig ist wie die Steigerung der Freude an der Verbesserung der Immobilie, sollten Hausbesitzer bei der Entscheidung über die zu verfolgenden Projekte den Geschmack potenzieller Käufer berücksichtigen.

Für Investoren, die Mietobjekte umgestalten, können die Kosten für die Aufwertung nicht nur zum Zeitpunkt des Verkaufs, sondern auch durch die erhöhten Mietpreise, die von aktualisierten Residenzen verlangt werden, gedeckt werden.

Dennoch müssen Hausbesitzer sorgfältig darauf achten, welche Projekte sie ausführen, da die potenziellen Wertsteigerungen nur in dem Maße realisiert werden können, in dem es Käufer gibt, die bereit sind, für die Renovierungen zu zahlen.

Betrachten Sie Ihren Standort

Bei jeder Art von Projekt ist unbedingt darauf zu achten, dass die vorgenommenen Verbesserungen für die jeweilige Art der Wohnung und den örtlichen Grundstücksbereich angemessen sind. Ein Fehler, den Hausbesitzer häufig machen, besteht darin, ihre Häuser deutlich über dem Durchschnitt der Nachbarhäuser zu verbessern. Käufer werden aufgrund der in der Nähe gelegenen Dienstleistungen und der Tatsache, dass Häuser in dieser Gegend innerhalb der Preisspanne des Käufers verkauft werden, von bestimmten Stadtvierteln angezogen. Obwohl ein Haus, das weit über anderen in der Nähe verbessert wurde, möglicherweise immer noch das gleiche Interesse erhält wie andere, die vermarktet werden, ist es unwahrscheinlich, dass es allein aufgrund der zusätzlichen Verbesserungen eine überdurchschnittlich hohe Prämie erzielt.

Immobilienmakler wissen, wann die prozentualen Wertsteigerungen für Häuser mit durchschnittlichem oder unterdurchschnittlichem Preis in einem bestimmten Stadtviertel höher und für Häuser, die auf den jeweiligen Märkten zu Spitzenpreisen bewertet werden, niedriger sind. In diesen Zeiten zunehmender wirtschaftlicher Aktivität und steigender Immobiliennachfrage werden Verbesserungen den größten Einfluss auf den Marktwert eines Eigenheims haben.

Die Zeit wirkt sich auch auf die Fähigkeit einer Verbesserung aus, die Immobilienwerte zu steigern. Durch strukturelle oder gestalterische Verbesserungen, wie das Hinzufügen von Gebäuden oder das Fertigstellen von Rohflächen, wird ein längerer Wertzuwachs erzielt als beispielsweise Aktualisierungen von Küchen und Bädern oder technologische Verbesserungen, wie neue Klimaanlagen, da letztere in der Regel veraltet sind im Laufe der Zeit.

Die geografische Lage hat auch einen großen Einfluss auf die schnellste oder größte Amortisation von Projekten. Beispielsweise erschweren die Wartungszeit und die Kosten für in den Boden eingelassene Schwimmbäder die Deckung der Installationskosten und verringern in einigen Fällen den Gesamtwert eines Hauses. Dies ist jedoch möglicherweise nicht der Fall in den südlichen Regionen der USA, wo längere Zeiträume mit extrem heißem Wetter Schwimmbäder für einige Hausbesitzer zu einer wertvollen Bereicherung machen.

Wie die Regierung helfen kann

Da Hypothekenzinsen von den Einkommenssteuern absetzbar sind, kann Uncle Sam dazu beitragen, das Bauen von Eigenheimen zu subventionieren, wodurch die Baukosten für Immobilienbesitzer noch geringer werden.

Für die weniger risikoaversen Eigentümer, die ausreichend Eigenkapital in ihren Häusern angesammelt haben, können Finanzinstrumente wie eine Auszahlungsrefinanzierung oder ein Eigenheimdarlehen zur Finanzierung ihrer Bauprojekte verwenden. Mit diesen Methoden wären nur die Zinszahlungen für die Aufrechterhaltung der Darlehen, die in den meisten Fällen steuerlich absetzbar sind, zur Durchführung der geplanten Projekte erforderlich. Der Kapitalbetrag kann zurückgezahlt werden, wenn die Immobilie endgültig verkauft ist.

Projektrendite

Der ultimative Grund, ein Umbauprojekt als Eigennutzer in Angriff zu nehmen, ist die Freude am Leben in einem renovierten Haus. Für diejenigen, die auch von einem Umbau profitieren möchten, gibt es mehrere Quellen, die Einblicke in die erwartete Amortisation bestimmter Projekte bieten. Beispielsweise veröffentlicht das REALTOR®- Magazin einen jährlichen "Cost vs. Value" -Report , der die Kosten gängiger Umbauprojekte vergleicht und die Amortisation zeigt, die Hausbesitzer erwarten können. Diese Amortisationsschätzungen basieren auf den Fundamentaldaten des Wohnimmobilienmarktes zum jeweiligen Zeitpunkt sowie den durchschnittlichen Baukosten.

Tabelle 1 enthält nationale Durchschnittsschätzungen, aber Hausbesitzer finden bei Remodeling Online genauere Informationen, die dieselben Schätzungen für verschiedene geografische Gebiete der USA bieten. Diese durchschnittlichen Amortisationsspannen für die gängigsten Umbauprojekte geben potenziellen Verkäufern einen umfassenden Hinweis darauf, über welche Projekte sie verfügen größte Wahrscheinlichkeit, einen Großteil der Projektkosten beim Verkauf zurückzugeben. Unterschiede bei den durchschnittlichen Wiederfindungsraten erklären sich aus dem Umfang und der Qualität der geleisteten Arbeit, wobei kleinere, weniger nützliche Projekte am unteren Ende des Bereichs liegen.

Durchschnittliche Kosten für Renovierung / Umbau
Renovierung / Umbau	Durchschnittliche Kostendeckung
Holzdeckzusatz	80-85%
Abstellgleis Ersatz	75-83%
Kleinere Küche umgestalten	75-83%
Fenster ersetzen	75-80%
Badezimmer umgestalten	70-78%
Hauptküche gestalten um	70-78%
Dachgeschoss Schlafzimmer umgestalten	65-76%
Keller umgestalten	65-75%
Zweistöckiger Zusatz	65-74%
Garagenerweiterung	60-70%