Inhaltsverzeichnis
- 1. Eröffnen Sie ein Treuhandkonto
- 2. Titelsuche und Versicherung
- 3. Stellen Sie einen Anwalt ein
- 4. Verhandeln Sie die Verfahrenskosten
- 5. Schließen Sie die Hausinspektion ab
- 6. Schließen Sie die Schädlingsinspektion ab
- 7. Verhandeln Sie das Angebot neu
- 8. Sperren Sie Ihren Zinssatz
- 9. Eventualverbindlichkeiten entfernen
- 10. Anforderungen an die zeitliche Finanzierung
- 11. Final Walkthrough
- 12. Verstehe die Papiere
- Extra Mile: Hypothekenvorabgenehmigung
- Die Quintessenz
Ein Immobiliengeschäft ist im Allgemeinen eine lange und anstrengende Angelegenheit, die viele Schritte und Verfahrensformalitäten umfasst. Das Schließen erfolgt, wenn Sie die Papiere unterschreiben, die das Haus zu Ihrem machen, aber bevor dieser schicksalhafte Tag eintrifft, muss eine lange Liste von Dingen passieren. Es folgen 12 Schritte, die von der Annahme Ihres Angebots bis zum Erhalt der Schlüssel für Ihr neues Zuhause durchgeführt werden müssen.
12 Schritte zum Abschluss eines Immobiliengeschäfts
1. Eröffnen Sie ein Treuhandkonto
Ein Treuhandkonto wird von Dritten im Namen des Käufers und Verkäufers geführt. Da ein Hausverkauf mehrere Schritte umfasst, die über einen Zeitraum von Wochen ausgeführt werden, besteht der beste Weg, um zu verhindern, dass der Verkäufer oder der Käufer betrogen wird, darin, dass ein neutraler Dritter das gesamte Geld und die Dokumente im Zusammenhang mit der Transaktion aufbewahrt, bis alles erledigt ist. Sobald alle Verfahrensformalitäten erledigt sind, werden das Geld und die Dokumente aus der Verwahrung des Treuhandkontos an den Verkäufer und Käufer weitergeleitet, wodurch eine sichere Transaktion gewährleistet wird.
Die zentralen Thesen
- Immobiliengeschäfte werden in der Regel über einen Zeitraum von Wochen abgeschlossen und haben viele bewegliche Teile. Ihre Komplexität ist ein guter Grund, einen Anwalt zu beauftragen, der Sie durch den Prozess führt. Lassen Sie sich nicht dazu verleiten, Schritte zu überspringen: Es könnte Sie Kosten verursachen.
2. Titelsuche und Versicherung
Eine Titelsuche und eine Eigentumsversicherung sorgen für Sicherheit und Rechtssicherheit, sodass beim Kauf einer Immobilie niemand anders versuchen kann, sie später geltend zu machen, sei es ein verschmähter Verwandter, der von einem Testament oder einer Steuerbehörde ausgeschlossen wurde wurde nicht seine Gebühren bezahlt. Eine Titelsuche ist eine Prüfung der öffentlichen Aufzeichnungen, um das rechtmäßige Eigentum einer Immobilie zu bestimmen und zu bestätigen und um herauszufinden, welche Ansprüche gegebenenfalls auf der Immobilie bestehen. Falls Ansprüche bestehen, müssen diese möglicherweise geklärt werden, bevor der Käufer das Eigentum erhält.
Die Eigentumsversicherung ist eine Haftpflichtversicherung, die den Inhaber vor Vermögensschäden aufgrund von Rechtsmängeln schützt. Es schützt sowohl Immobilieneigentümer als auch Kreditgeber vor Verlusten oder Schäden, die durch Grundpfandrechte, Belastungen oder Mängel des Eigentums oder des tatsächlichen Eigentums an einer Immobilie entstehen.
3. Stellen Sie einen Anwalt ein
Prozesskostenhilfe ist zwar optional, es ist jedoch immer besser, eine professionelle Rechtsauffassung zu Ihren Abschlussunterlagen einzuholen. Die komplexe Fachsprache in ihnen kann selbst für gut ausgebildete Personen schwer zu verstehen sein. Gegen eine angemessene Gebühr kann die Meinung eines erfahrenen Immobilienanwalts mehrere Vorteile bieten, einschließlich Hinweisen auf mögliche Probleme bei der Papierarbeit. In einigen Staaten kann die Beteiligung eines Anwalts gesetzlich vorgeschrieben sein, um das Closing abzuwickeln.
4. Verhandeln Sie die Verfahrenskosten
Von der Eröffnung eines Treuhandkontos bis zur Anstellung eines Immobilienanwalts kosten alle beteiligten Dienstleister und Unternehmen Geld, mit dem sich ein hoher Schneeballsaldo erzielen lässt. Viele dieser Dienste nutzen die Ignoranz der Verbraucher aus, indem sie hohe Gebühren erheben. Junk-Gebühren, eine Reihe von Gebühren, die ein Kreditgeber beim Abschluss einer Hypothek erhebt und die vom Kreditgeber häufig unerwartet und nicht eindeutig erklärt werden, können hohe Kosten verursachen.
Zu den Junk-Gebühren zählen Verwaltungsgebühren, Gebühren für die Antragsprüfung, Gebühren für die Prüfung von Beurteilungen, Nebengebühren, Bearbeitungsgebühren und Abrechnungsgebühren. Sogar Gebühren für legitime Abschlussdienstleistungen können aufgeblasen werden. Wenn Sie bereit sind, sich zu äußern und sich zu behaupten, können Sie in der Regel Junk-Gebühren und andere Gebühren eliminieren oder zumindest reduzieren, bevor Sie zum Closing gehen.
Haus- und Schädlingsinspektionen sind von entscheidender Bedeutung, um zu verhindern, dass Sie eine Immobilie mit versteckten und kostspieligen Problemen kaufen.
5. Schließen Sie die Hausinspektion ab
Eine Hausinspektion, eine körperliche Untersuchung des Zustands einer Immobilie, ist ein notwendiger Schritt, um Probleme mit der Immobilie zu erkennen und einen Blick auf die Umgebung zu werfen. Wenn Sie während der Inspektion ein ernsthaftes Problem mit Ihrem Haus feststellen, haben Sie die Möglichkeit, vom Geschäft zurückzutreten, den Verkäufer zu bitten, es zu reparieren, oder den Verkäufer dafür bezahlen zu lassen, dass Sie es reparieren lassen (solange Sie einkaufen) Angebot beinhaltete eine Hausinspektion.
6. Schließen Sie die Schädlingsinspektion ab
Eine Schädlingsinspektion unterscheidet sich von der Hausinspektion und umfasst einen Spezialisten, der sicherstellt, dass in Ihrem Haus keine holzzerstörenden Insekten wie Termiten oder Zimmermannsameisen vorhanden sind. Schädlinge können für Immobilien, die hauptsächlich aus Holz bestehen, verheerende Folgen haben. Viele Hypothekenbanken schreiben vor, dass selbst kleinere Probleme mit Schädlingen behoben werden müssen, bevor Sie den Deal abschließen können.
Sogar ein kleiner Befall kann sich ausbreiten und sehr zerstörerisch und daher teuer in der Reparatur sein. Holz zerstörende Schädlinge können beseitigt werden. Sie sollten jedoch sicherstellen, dass das Problem zu angemessenen Kosten (oder zu Kosten, die der Verkäufer bereit und in der Lage ist zu zahlen) gelöst werden kann, bevor Sie den Kauf abschließen. Schädlingsinspektionen sind in einigen Bundesstaaten gesetzlich vorgeschrieben und in anderen optional.
7. Verhandeln Sie das Angebot neu
Selbst wenn Ihr Kaufangebot bereits angenommen wurde, sollten Sie den Kaufpreis des Hauses neu aushandeln, um die Kosten für erforderliche Reparaturen zu berücksichtigen, wenn die Inspektionen Probleme aufzeigen. Sie können auch den Kaufpreis beibehalten, aber versuchen, den Verkäufer zu veranlassen, für Reparaturen zu zahlen. Selbst wenn Sie die Immobilie "wie sie ist" kaufen, schadet es nicht, danach zu fragen. Sie können auch weiterhin ohne Strafe zurücktreten, wenn ein schwerwiegendes Problem festgestellt wird, das der Verkäufer nicht beheben kann oder will.
8. Sperren Sie Ihren Zinssatz
Die Zinssätze, einschließlich der für die Hypothek angebotenen, können volatil sein und sich ändern. Die Zinssätze hängen von mehreren Faktoren ab, z. B. von der geografischen Region, der Art der beantragten Immobilie, der Art des Darlehens und der Kreditwürdigkeit des Antragstellers.
Es ist ratsam, den Zinssatz für das Darlehen möglichst im Voraus festzulegen, anstatt sich den Marktschwankungen auszusetzen, die zu einem Anstieg der Zinssätze führen können, bevor Sie Ihren Immobilienkauf abschließen. Sogar eine Zinserhöhung um 0, 25% kann Ihren Rückzahlungsbetrag und / oder Ihre Amtszeit erheblich erhöhen.
Stellen Sie sicher, dass Sie wissen, ob die Eventualverbindlichkeiten in Ihrem Vertrag einer aktiven oder passiven Genehmigung unterliegen, und befolgen Sie die entsprechenden Regeln.
9. Eventualverbindlichkeiten entfernen
Ihr Immobilienangebot sollte von folgenden fünf Punkten abhängig sein:
- Erhalten Sie eine Finanzierung zu einem Zinssatz, der nicht über das hinausgeht, was Sie sich leisten können. Die Hausinspektion deckt keine größeren Probleme mit dem Haus auf. Der Verkäufer deckt keine größeren Probleme mit dem Haus auf Instandsetzung
Solche Eventualverbindlichkeiten müssen zu bestimmten in Ihrem Kaufangebot angegebenen Terminen schriftlich beseitigt werden. Dieser Vorgang wird als aktive Genehmigung bezeichnet. In einigen Kaufverträgen unterliegen Eventualverbindlichkeiten jedoch der passiven Genehmigung (auch als konstruktive Genehmigung bezeichnet). Wenn Sie nicht innerhalb der festgelegten Fristen Widerspruch einlegen, gelten sie als genehmigt. Es ist für Käufer von entscheidender Bedeutung, ihren Genehmigungsprozess zu verstehen und die erforderlichen Maßnahmen zum erforderlichen Zeitpunkt zu ergreifen.
10. Anforderungen an die zeitliche Finanzierung
Höchstwahrscheinlich haben Sie bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags Geld eingezahlt. Hierbei handelt es sich um eine Einzahlung an einen Verkäufer, die den guten Glauben, die Seriosität und das echte Interesse des Käufers an der Immobilientransaktion anzeigt. Wenn der Käufer zurücktritt, geht das verdiente Geld als Entschädigung an den Verkäufer. Wenn der Verkäufer zurücktritt, wird das Geld an den Käufer zurückgegeben.
Um Ihren Kauf abzuschließen, müssen Sie zusätzliches Guthaben auf das Treuhandkonto einzahlen. Da das ursprünglich verdiente Geld in der Regel für die Anzahlung verwendet wird, ist es wichtig, die verschiedenen zusätzlichen Zahlungen zu veranlassen, die zu unterschiedlichen Zeiten erforderlich sind, bevor das Geschäft abgeschlossen wird. Wenn Sie dies nicht tun, kann dies dazu führen, dass das Geschäft storniert wird, der Verkäufer das Geld erhält und Ihnen die verschiedenen Dienstleistungen in Rechnung gestellt werden, die Sie in Anspruch genommen haben, bevor das Geschäft gescheitert ist.
11. Final Walkthrough
Einer der letzten Schritte, bevor Sie Ihre Abschlussunterlagen unterschreiben, sollte sein, ein letztes Mal durch das Anwesen zu gehen. Sie möchten sicherstellen, dass seit Ihrer letzten Hausinspektion keine Schäden aufgetreten sind, erforderliche Reparaturen vom Verkäufer ausgeführt wurden, keine neuen Probleme gefunden wurden und nichts entfernt wurde, was im Kaufvertrag enthalten ist.
12. Verstehe die Papiere
Papierkram ist entscheidend für den Abschluss eines Immobiliengeschäfts. Obwohl es einen Stapel Papiere mit komplexen juristischen Begriffen und Fachjargon gibt, sollten Sie alles selbst lesen. Wenn Sie etwas nicht verstehen, schauen Sie im Internet nach oder wenden Sie sich an einen Immobilienanwalt. Ihr Agent ist auch hilfreich, wenn es darum geht, komplexe Rechtssprachen zu verstehen.
Die Leute, die darauf warten, dass Sie Ihre Papiere unterschreiben, wie der Notar oder der Hypothekengeber, können Sie zwar unter Druck setzen. Lesen Sie jedoch jede Seite sorgfältig durch, da das Kleingedruckte in den kommenden Jahren erhebliche Auswirkungen haben kann. Stellen Sie insbesondere sicher, dass der Zinssatz korrekt ist und alle anderen vereinbarten Bedingungen, wie z. B. keine Vorauszahlungsstrafe, klar angegeben sind. Vergleichen Sie im Allgemeinen Ihre Abschlusskosten mit der Schätzung von Treu und Glauben, die Sie zu Beginn des Prozesses erhalten haben, und berechnen Sie etwaige Gebühren, die Sie für unzulässig halten.
Die Extrameile gehen: Hypothekenvorabgenehmigung
Eine vorab genehmigte Hypothek ist zwar nicht erforderlich, um einen Deal abzuschließen, kann aber den Prozess beschleunigen. Wenn Sie im Gegenzug vorab genehmigt werden, erhalten Sie beim Verhandeln mehr Verhandlungsmacht, da dies dem Verkäufer signalisiert, dass Sie über eine starke finanzielle Unterstützung verfügen. Es bietet Ihnen auch eine Zinssperre, was bedeutet, dass Sie mit größerer Wahrscheinlichkeit einen günstigen Zinssatz erzielen.
Wenn Sie eine Hypothek vorab genehmigt bekommen, wissen Sie, bis zu welchem Limit Sie eine Immobilie kaufen können. Das spart Zeit und Mühe und Sie können nur nach Immobilien suchen, die Ihrem Budget entsprechen.
Die Quintessenz
Obwohl es so aussieht, als ob der Abschlussprozess eine Menge komplexer Arbeit ist, lohnt es sich, Zeit und Mühe zu investieren, um die Dinge in Ordnung zu bringen, anstatt sich zu beeilen und einen Vertrag zu unterzeichnen, den Sie nicht verstehen. Seien Sie vorsichtig mit dem Druck, den Deal schnell abzuschließen. Immobilienmakler und andere Unternehmen, die Ihnen helfen, werden sich um ihre Kürzung bemühen, aber sie werden sich nicht darum kümmern, mit welchen Problemen Sie aufgrund eines schlechten Geschäfts auf lange Sicht konfrontiert werden könnten.
